从事地产自媒体久了，总会发现：杠精真多。
就拿莆田楼市的火热来说，总有人觉得什么千人摇，近万人摇，都是假的，肯定都是开发商顾的托。
Part01
有时候你也没辙。
这事儿就像在有些台湾人眼里，始终觉得我们的疫苗就是生理盐水一样。
没办法，讲不通。
还有一种就是“房价这么高，我觉得肯定得降价”。
逻辑多完美，这不就是典型的“我不要你觉得，我要我觉得”么。
有些则是思维偷懒，只看表面，懒得多思考一步。
比如看到有专家说：国内商品房已经过剩了！恩，供大于求，该降价了。
问题是：
你考虑过房子的地域性不平衡了吗？有人老家十套也买不起北京一套。
考虑过住房品质的升级了吗？2000年前的老破小社区，大家都愿意住么？
考虑过房产保有量的不平衡了吗？有人3套，有人一套没有，指望人家送你么？
这思维就和看见佛教论坛莆田大拆大建，第一反应就是“又开始修修补补了”。
还有看见国家说：要解决青年人住房压力高价的问题，就觉得房价马上就能降了，没想“应然”和“实然”是一码事吗？
你想马上降，也简单，我们要是和日本一样，来个广场协议，也能获得“失去的二十年”。
指望天上掉馅饼，馅饼可能会砸晕你的。
Part02
最新的问题是，现在房价涨那么高，新房基本都是改善盘。像木兰溪板块、万达南、老城区、城东的不少新盘，动辄单价2万+，面积120㎡以上，总价两三百万。
如果捆绑车位的话，首套房大几十万首付啊，就莆田那平均工资，莆田哪来这么多有钱人呢。肯定卖不动！
但是你去看看莆田房管局备案数据：
据数据统计，今年上半年，莆田新房成交12113套，同比去年8467套，大涨43.06%。
如果平均分摊到每个月，基本成交数据都要上两千套，而其中成交的不乏有总价两三百万的房源。
备案数据截止7月21日
还有像万达南，中南珑禧台在年后三四月份就卖到2万+，每次开完都去化八九成了，现在其实老城区、城东的新盘也都是2万多的价格。
Part03
什么人在买这些房子呢？莆田真的有这么多有钱人么？
其实很大一部分是在莆田把房子卖了之后再改善的，大家对莆田改善市场规模缺乏概念。
其实新房市场现在改善化，太正常了。这是市场的必然！
地价高了，核心区地少了，新房市场主要就是改善市场。刚需主要就是在二手市场以及外溢到周边区域，这和北京、上海城市一个道理，发达国家也这样，毕竟不能没完没了一直盖房子。
而抛开量，谈涨跌、有没有人买都是耍流氓。
如上图，这几年，莆田新房的成交量已连续四年未能突破2万套，此次仅半年就12113套的备案数据，足见今年市场的火热程度。
到现在，看起来价格高，但改善盘有多少？木兰溪、万达南、老城区、城东......真正的改善盘也就4-5个。
但随着新房的火热，受新盘热销的带动，在二手房市场，大量优质客户也积极入世，推动了二手房成交量提升。
尤其是市区，随着可供开发的土地面积越来越少，二手房渐渐崭露头角，从各个二手房门店的不断增加就可以看出，比如一个社区少则开了一二家的中介门店，多则5-6家。
今年上半年，中介人士更是透露，莆田的二手房的销售也是相当可观。
二手房价格更是普涨，如市区的套均总价平均下来绝对在200万以上了。大部分房龄5年以上，基本银行按揭没多少尾款。
很多人到手就有大几十万以上的现金，甚至若挂钩优质学区房总价就不止大几十万了。
这里面即便有一半左右的投资客和资产变现的，一半要换房的，也能撑起来啊。
Part04
当然，还有一部分是外地的人，这部分量其实也不少。
比如在外地上班的，但是老家在莆田周边的，看好莆田的发展。
或者是儿女在莆田上班，为了离子女近点，选择在莆田买房的，还有源源不断来的。
这事没办法，后知后觉也好，基数庞大也好，这些需求始终是存在的。
随着莆田城市不断扩张发展，福州都市圈的定位能够实现，这个人口、产业、房地产的吸附就一直在。
如今，莆田不少楼盘都是这些人买的。
况且，其实这两类人，反而对新区的信心更足，一方面是因为等的起，人短时间也不在莆田，二是也见得多。往往是：因为相信，所以看见。
至于买了涨跌的问题，从过去的阶段来看：当然，刚需户型涨价快，因为刚需产品接盘的人多么。
但是，长期来看，当我们度过“城市大建设时代”，新房市场逐渐萎缩，二手房市场里，配套变化消失，拼的就是产品了。
何况，这里绝大多数人，都是奔着自住改善去的。
最后，大家仁者见仁智者见智吧！