“现在找个90㎡新房，好难啊？”
前两天，我们后台有不少网友留言：想在莆田主城区买个90㎡小户型，但几个板块看了一圈，发现没有什么性价比高的。
“小户型房源，在今年即将入市的莆田主城几个新盘里好像都不约而同地’消失’了。”网友异常纳闷。
其实这位网友说的也没错，我们必须正视这样一个事实：今年以来，我们在莆田市场看到更多的是大户型、大平层、高端改善……它们在莆田市场上占据着更多的讨论度，更多的热度，也占据更多的市场份额。
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户型越来越大
主城楼盘走改善路线
大家都注意到了，近期莆田主城楼市的关注点都集中在绶溪、玉湖新城和坂头西等板块，这些城市核心板块的高品质楼盘都有一个共同点：户型越做越大。
比如位于绶溪板块的建发璞云，根据目前对外公布的信息来看，项目户型涵盖建面约108-237㎡，产品力非常突出，尤其是大量配备了目前莆田市面上比较少见的建面约187-237㎡的大户型，未来圈层足够纯粹，非常适合改善客群。
又比如位于玉湖新城的联发玉湖宸悦，同样也是偏品质改善的楼盘，产品定位相对纯粹，109-143㎡的面积段也是项目的主力产品段之一；
再比如位于坂头西的建发联发兰溪云悦户型面积段覆盖建面约126-143㎡中大户型，同样适合改善客群。
除了即将入市的纯新盘之外，作为目前主城区为数不多的主力在售楼盘，保利建发棠颂和府二期同样是以建面约114㎡以上大户型为主。
也就是说，建面约100㎡以下的房源越来越少，这导致的后果就是，刚需上车越来越难。因为开发商把面积“涨”了，所以总价就提高了不少！
再结合今年莆田楼市的一些现象之后，抽丝剥茧之下，更残酷的一面就是：目前市区大部分在售新盘也已经相继进入尾盘阶段，本身购房者可选择性不多，更不用说留给预算本身就有限的刚需族，上车机会是越来越少……
目前新房市场，摆在刚需面前只有两条路：要么只能买非城区板块，即使买了可能难有预期；要么就只能转身离开新房市场，投身到二手房市场。
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刚需逐渐被市场淡化
是谁消灭了小户型？
刚需被定义成商品供求关系中受价格影响较小的需求，简单理解为，就是指不管贵还是便宜、你都省不得的需求。
而刚需盘就是那些满足人们日常生活基本需要的房子，这类房子大多面积不大，具备基本生活条件。
一般而言，在莆田，90㎡左右的小户型，这类产品紧凑型的户型节约了面积，却没有减少功能，实用性较强，总价相对不高，首付也少，深受广大购房者的青睐。
但现在莆田市场上这样的刚需户型却越来越少，刚需楼市似乎真的被市场淡化了。那为何主城区的不少项目在产品打造上，开始减少小户型配比，甚至直接走纯改善路线呢？
首先，随着这两年市场的变化发展，特别是土地供应结构的明显改变，以及地块限价的不断升高，项目的售价以及产品调性基本已成定局。在为了保证利润的情况下，开发商们也会更倾向于高溢价的大户型。
其次，市场上改善型需求的增加，也一定程度上给了开发商做大户型产品更足的底气。特别是受到疫情影响，人们更加深刻地体会到了室内空间的重要性，因此疫情之后，人们对于大房子的需求正在成为难以妥协的刚性需求。
除此之外，加上三孩政策放开后，更多改善型需求由三房向四房过渡，四房的成交占比持续上升，开发商为了迎合市场需求，自然会更多地建造空间利用灵活的大户型产品。
再次，经济面整体下行、投资收益收窄的当下，人们越来越想在不确定中寻求确定性的投资渠道。大房子，尤其是地段、产品上有稀缺价值属性的高端改善楼盘，保值增值能力相对更强，成为部分客户的投资方式之一。
最后，此前开发商的暴雷让刚需对楼市的预期仍旧不足，需要考虑的风险因素增多，导致购房目标发生了转移。
刚需客群因为看中二手房有充足的确定性，且在学区和配套成熟度方面明显比同价位新房要好，加上新房刚需产品供应不足等多种情况下转向购买二手房。由此可见，莆田主城楼市新房市场正在往大户型产品倾斜。
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市场基本面已变
改善盘或将主导市场
就在今天，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。
从此次会议可以看出：降利率、推基建、促消费仍是重点。
值得注意的是，央行再次提及了“将指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
7月14日，央行首次就“调整存量个人住房贷款利率”问题，作出表示——支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。此后，更是多次发声。高层频频表态，相信距离“存量房贷利率下调”政策落地，真的不远了。
虽然近期救市呼声越来越高，在过去的一周，我们已经接收到了一系列密集高频的地产政策，但是面对不断抬高的购房门槛及不断变窄的选择面，依然有不少刚需仍然在妥协及观望中不断摇摆。
所以某种程度来说，未来莆田楼市要面对的，更多的将是改善购买力，而房产价值能与市场同步的，也只会是有品质的大房子。
而伴随着产品不断进阶、人居需求不断迭代，大户型必然会越来越受欢迎，市场份额只会越来越大。