关于莆田楼市，其实小编一直认为，最需要担心的其实是二手房。
一手房严格意义上根本不会出现系统性的问题，逻辑也很简单，因为不论是预售证还是土地，都是可以调控和干预的，定价以及出让量，都是在整个统筹范围之内。
但是二手房不一样，区别就在于他的真实，有人买就是有人买，卖不掉就是卖不掉，整体的数据都能够表现未来的趋势。
过去一年楼市已经结束，今天我们就截取一部分二手房数据和大家分享，一起来看看莆田真正需要担心的二手房，到底在哪里出现了问题。
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二手房整体出现系统性的微缩
市场远比我们想象中要冷
2022年落下帷幕，莆田楼市虽有政策刺激，但整体市场依旧延续2021年底的低迷态势，并贯穿全年始终。
莆田二手房整体上也碰到了系统性的萎缩。据莆田住建局的统计数据显示，2022年全市二手房成交面积115.78万㎡、同比下降59.0%；其中二手住房成交面积93.28万㎡、同比下降61.5%。
这样的数据，哪怕在每个月的成交，莆田每个中介门店一个月能成交个两三单已是相当不错业绩了。可以想象在如此的规模下，莆田必然存在不少中介失业转行的情况，整体的楼市环境对于我们感知的热度要差了很多。
小编身边认识的很多中介有些都转行了，要么送外卖，卖车，要么就是去行情比较好的外地重操旧业。而相比较而言，更加让我们焦虑的是，整个成交量的萎缩并不是因为供应量的下降。
相反，莆田的房源挂牌量有所增加，这一进一出，也就表明了，市场可能比我们想象中的更冷。同时，挂牌量的上升也就意味着房源的去化或许要经过比想象中更长的周期。
还记得去年我们就曾提及过，有中介带看了不下40多套房，购房者依旧没有上车的想法，而且是从新房看到二手房，从西天尾再看到涵江，甚至同一个小区里面，来来回回看好几套的也不在少数。
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市场行情不好难成交
二手房成交周期普遍拉长
就2022年的整年二手房数据来看，二手房市场的整体情况确实下降明显。再回过头来看市场变化，会发现去年的二手房市场普遍都存在以下几个显著特点，或者更准确说是市场变化明显。
（1）出手谨慎，二手房成交周期拉长
前面刚也提及了典型的带看案例，其实去年以来，类似这样的情况不在少数，此前也有一位房东吐槽曾碰到类似的客户，“前后过去了两趟仍然没谈成，后面中介坦言这个客户带看快两年了。”
按中介原话，就是相较于以往，目前购房者出手显得更加谨慎，不仅无形中拉长了二手房买卖成交周期，甚至随着市场的冷却，有时候前前后后带看三个月，客户依然会犹豫不决，还有的房子挂了半年以上都无人问津。
（2）观望情绪浓厚，降价了也没人买
如今莆田二手房市场上“零首付”再次频出，其实与以下目前的市场环境有关。我们都知道，去年以来不止是新房，二手房市场热度同样不高，买家观望情绪浓厚。
小编有位朋友市区有套闲房，地理位置不错，从前年开始便想着通过中介将手中余出的房子卖掉，但定价从此前的1.8万/㎡降至1.5-1.6万/㎡，依然鲜少有人问津，而这不是个例。
（3）新房定价灵活，同板块二手房被降维打击
二手市场热度骤降，不少二手小区房价开始下跌。其实除了跟市场低迷，购房者预期下降之外，不少板块的二手业主，正被新房不断“暴击”。
比如降价幅度比较大的玉湖，去年亮相的保利联发玉湖和悦，定价策略同样灵活，加上板块内古山荔浦安置房的相继交付以及张镇水乡等安置房的房产证陆续满两年，板块内二手房的价格在一定程度上被稀释，接下来的坂头亦是如此。
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品质较高二手房成交坚挺
但中介更愿意带看新房
这不还不是最核心的，我们都知道对于房地产而言，越贵的房子理论上是最应该能扛市场冲击的。而这一部分房子，恰巧在过去一年也经历了房价下滑。
我们可以看到莆田最贵的房子，挂牌价格都开始调低，比如有双学区傍身的正荣御品世家之前报价最高突破3.4万+/㎡，而去年基本在30000-32000元/㎡之间成交。
除了有学区房的次新房，从主城到城南，再到玉湖，越来越多热门板块二手房价格都有所下调，譬如建发央著最高峰时期小区二手房报价可高达2万元/㎡，如今回落1.75-1.9万/㎡左右。
我们不论房东什么是因为什么原因调低房价，但是这种情况确实存在。证明了前期或许有一些价格虚高，也证明了当下有一些成交的紧迫。
不过尽管如此，莆田品质较高的二手房成交还是最坚挺的，这也就说明了，越贵的房子，以价是能够带来换量了。
当然这个原因也有一个特殊现象，就是有些楼盘开设了分销，中介更愿意带看新房或有意引导客户关注新房，比如带看万达附近的房源，就会在其中提及中南珑禧台、三盛中梁璞悦风华等新房。
毕竟中介带看新房的回报比二手房业务更高，除了部分房源直接标注佣金可得多少外，目前莆田还有“1跳2”的佣金。大家都去买一手房了，这也导致了二手房的成交下滑，大家仔细想想，现实中是不是就是这样的。
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二手房虽被一手房带走
但核心主因仍是经济驱动力不足
还有就是我们需要注意莆田1月的成交，可以说非常非常差了，不单是新房，二手房也不例外。也不用解释是因为疫情放开导致带看不利，毕竟阳过后市场也没有报复性消费。
惯性这件事其实力量挺大的，所以换句话来说，市场在经历了一年的周期依然没有走出淡市，而现在没有走出，可能未来半年也不太会走出。
而回顾过去这一年，其实我们不得不承认，莆田二手房是被一手房带走的一年，很明显如今的莆田楼市主旋律就是一手房。
当然我们说二手被一手带着走，这其实还不是核心的原因，最核心的还是因为整体经济驱动力不足导致购买力不足，莆田做生意个体户又比较多。
大环境大家都看到感受到了，这几年日子不算太好过，莆田有多少实体店关门歇业，又有多少店面转让。诚然有的购买力其实是可以逼出来的，就像一手房存在倒挂，只要价格有价差，莆田人还是愿意为之买单。
但二手房就真的只能靠购买力，有人买有人挂牌，都是基于他们对于未来的预期和自己的需求。这种轨迹是很难调控的，而二手房又是整个楼市的基石，一手房的购买力大量都来自二手房的变现换来的。
这就是莆田楼市微妙且敏感的地方，这也是我们今天要阐述的重点了，二手房的根本其实就是莆田楼市的压舱石，需要引起更多的关注和关爱。