昨天，我们写了一篇：二手房“0首付”增多！是笋！还是坑?
里面提到，近期莆田二手房市场上可做到“零首付”的房源越来越多了，暂且不论“零首付”背后套路几何，房源量增长迅猛，在一定程度上也反映了二手房市场行情还是相对低迷，不少房东的抛售心态，中介也更急了。
其实，今年以来二手房市场除了持续保持观望的买方及生存艰难的中介，比较经常听到的就是房东在呐喊，房子不好卖。
而究其不好卖的原因，除了受社会大环境及市场行情不景气的影响，更多的因素是源于房子本身，有时候可能同一个小区，不同房源好卖程度都不同。
房子好卖与否
关键是小区定位与房源的适配性
有网友经常会向我们咨询的问题，大概就是同个小区为什么我的房源就不好卖，除了我们说的一些买房的通识硬伤比如：一楼、顶楼、靠马路，小编觉得这个要分为两个层次来考虑。
首先，我们应该考虑到，对于整个小区而言，它的定位以及你的产品是否能够匹配。可能有些会看不懂，简单来说，就是如果小区的定位是刚需，那刚需户型就好卖，改善小区的话，它的改善面积段就好卖，定位豪宅小区则大户型就好卖。
所以，对于你所在的小区而言，就看它到底是什么定位的小区。举个通俗点的例子，比如我们在主城的一个老破小里面，结果你却买了一个大户型，那它一定是很难流通的，暂且不说原因，大家都清楚老破小小户型比较畅销。
而对于改善类型的小区，特别是终极改善的小区，认真观察你会发现，越大户型反而它越好卖。因为它的背后意味着，小区的定位决定了它的客群，反过来它的客群又决定了他到底需要什么。
回过头再来看二手房市场，所谓的流通背后其实就是供求的关系。所以说到底，起初你买到的房源是否精准的踩到了未来接盘的需求点，这一点是很关键的。
千万不要说，在豪宅小区买小户型，或者在一个老破小里面买大户型，如果你后期有置换的需求存在，那这一定是一个非常伤的选择。
为何说伤？就这么简单总结一下吧，比如买融创兰溪大观的人缺钱吗？显然不缺，它的客群买房需求就是改善，即便当下有二手房，它的价格及小区定位也决定了接盘的人必然也是冲着改善而来，即是改善自然小户型就满足不了需求了。
你买的产品满足不了改善想要的需求，价格高刚需又买不起，自然就没人买了。反过来老破小亦是如此，本身定位就是刚需，刚需的痛点就是预算不足，你买了大户型后期再卖，就意味着总价高各种费用都高，刚需经济能力自然负担不起也就不买了。
没有对比就没有伤害
房源本身硬伤决定了好卖与否
除了小区定位与产品匹配外，产品本身你也要明确它有没有一些明显的硬伤，比如出现了暗卫、出现了厨房没有开窗、特殊楼层，这些都是比较典型式的硬伤，后期在流通过程也会被充分的放大。
所以在买房后期又有置换需求的时候，你就要想清楚的是未来会有谁跟你来竞争，如果同一时间，同一产品有两套房子，如果你这套房子有硬伤，就会在选择过程中缺陷就会被充分放大，那流通性也就相对变得很低。
关于房子本身的硬伤，不禁让小编想起了上个礼拜陪中介朋友去城北看房的经历，在走动的过程，小编也发现了一点，在城北能拿出来卖的房子基本上都有其缺陷所在。
虽然小编这句话片面了点，但细细想来城北二手房不好卖除了受山地阻拦、板块呈狭长型、腹地不足等影响，恐怕与房源本身也有着些许关联。
比如某府那天小编参观了同栋几套房源，初看房子是不错，但奇葩的是房源基本都是客厅朝北，且还存在门对门问题。再对比同小区不同楼栋的其它房源，客厅朝南，没有门对门，玄关处还有可利用空间，一下子缺陷就暴露无遗。
而这些肉眼可见的缺陷就决定了房子相对不好卖了，还有中介带看的几个不同小区的房源，比如某央公园，虽然赠送面积是很多，但因为布局问题，不同户型产品也存在差异，比如同样面积段的户型，朝南客厅和卧室光线较好，其余房间光线并不是很好，两个户型一对比，各方面都比较好的当然好卖。
还有同区域的复式产品，同个小区同等面积段，有套房源存在地漏问题，一走进房间就有股难以形容的味道，再对于同楼层其它房源，自然就不好卖了。
软伤也好迷信也罢
最终都将转化为价格
除了以上两个因素外，还有就是小区内部交通的问题，如果一个小区体量非常大，内部通勤的时间就会比较长，这样的小区如果卖得非常靠里面，而且又不是特别好的一个组团，实际上也相对而言不好卖。
因为普通人买房的目的，无非就是为了居住，为了景观视野好，如果你的房源位置不好，园林景观又是做得不是很好的位置，这时候中介再带看一个相对较好的房源，自然你的房源就卖不动。
最后其实还有一个隐含的因素，除了我们能看到的硬伤以外，房子还会有软伤。比如邻里关系是否和睦，是否发生过非常规的事件，这两点有经验的买方会通过走访获得，也会导致你的房子不好卖。
除了邻里关系外，还有莆田比较强烈的迷信观念，比如上次在城北看房，有一套房源小编看着是可以，但中介却透露，如果是有经验的人过来看房，会发现一个明显的迷信缺陷，就是房子正对着马路，对于房子的聚财并不是很好。
还有就是某府一套房源，户型方正，看着也很敞亮，但中介表示，买家觉得客厅正对着两座山，像插着两炷香，不吉利。
另外，据中介介绍，莆田人向来尊崇壶公山，要是卖的二手房地段好，房源又能看到壶公山，会比其它房源卖得更贵，也更好卖一些。
当然，除了以上这些客观方面，最为重要的其实是主观方面，也就是无论以上这些因素对楼盘的影响有多大，只要定价是合理的，它一样好卖。
比如顶楼或者一楼，如果房东给出的价格是正常价的8折到85折，那它的流动性就会和其他楼层差不过，如果价格更低的话，它反而会变得更为好卖。
所以当下，莆田市场二手房不好卖，还有大部分原因是房价未给到买房人的心理预期，房东毕竟也是真金白银购买的，除非急着出手，否则也不会低价甩卖。
所以说定价合理与否，二手房市场可以说是唯一衡量标准，一切的不利因素与有利因素在合理的市场上都会转化为价格。