2021年，房产调控加码、信贷环境收紧、房企债务违约等风波不断，楼市从高热坠入寒冬。
在此背景下，莆田楼市一蹶不振冷淡至今。随着市场下行压力加剧，两极分化也更为明显，尽管房企推盘积极性高，但耐不住购房者观望情绪浓厚，除个别热销盘去化较好，其他项目新房去化异常惨淡。
另一方面，受市场下行叠加企业资金压力等因素影响，房企在拿地方面表现依然谨慎。当前，莆田楼市正在奏响“冰与火”之歌，市场的分化，从未如此激烈地上演。
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莆田不缺购买力，
热门楼盘不愁卖
去年7月份之前，莆田楼市如日中天的大背景下，全市开盘去化率数据极其可观，朋友圈一张海报“去化xx成、劲销xx个亿”，惊艳所有人。
7月份，去化率开始呈现下滑趋势，即便是身处主城成熟区优势突出的楼盘也遭遇“滑铁卢”，一直到今年，莆田楼市整体去化依然艰难，各大楼盘加推或首开能去化个100多套已属于难得。
但是，上周末沉寂许久的莆田开始有了些许骚动。3月27日，建发龙湖书香府3#、5#楼首开，共260套房源，却认筹了388组，当天去化超200套，这种去化成绩放在当下确实是火爆。
为何小编会以火爆来表述？不妨来看下这组数据，两者之间对比可能会更直观，根据莆田房管局的统计数据，本月截止到今天，莆田楼市住宅备案数据为603套（不含仙游），而建发龙湖书香府单盘去化量就达到了莆田的三分之一。
小编不由得感叹，莆田有钱人还是多啊！而究其书香府的热销原因，除了源于地段优越，区域内拥有4A级景区绶溪公园、交通便利、以及政府重量级规划外，购房者更多是看中了板块的优质教育资源，以及是项目的产品力，比如新中式建筑风格。
无独有偶，上周末保利建发棠颂和府东方禅境示范区开放，也吸引了不少购房者的目光，就连我们后台也收到过不少，关于咨询棠颂和府的信息。除了当前几个比较火的项目，去年年底，联发正荣玉湖天境也是逢开必罄，3开3捷。
由此可见，莆田改善市场的需求和购买力都是非常高的，只要刺激到需求点基本都能上车。这也恰恰证明了越贵的房子越是有人买，稀缺的地段永远稀缺，尤其是区域供应量不多，热度比较高的板块，如果产品没有很大问题，基本上都有热销的可能。
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楼市极速分化，
冷的冷死
还有一个数据值得关注，据莆田房管局相关数据显示，莆田目前的商品房库存达到2万+套。
展开各区的周期来看，我们依然可以发现，区域分化的情况还是比较严重，可谓热的热死，冷的冷死，核心区、热门板块里的项目依然是购房者挤破头都想买入的，外围区大多数情况是即使降价也卖不动。
就拿秀屿来说，随着此前清塘雅居等项目售罄，目前区域内整体供应量比较少，按理说供应量不多的情况下，会刺激购房者上车，但单盘每个月最多也只能买20-30套，这与去年热销的场面形成了较大的反差。
涵江的情况也不容乐观，去年不少品牌开发商相继入驻，又在差不多的时间入市，加上蛰伏多年之久的国投新涵首府，目前区域内的开发商去化举步维艰，大部分楼盘售价与地块的限价有着很大的差距，其中的市场内卷程度大家自行领会。
为了刺激买房需求和回笼资金，涵江各大楼盘纷纷开启以价换量模式，像建发文著认购即可抽型号MODEL3特斯拉，抽到后开发商帮你付首付4.5万；海伦堡玖悦府也推出了购房贴息活动等。虽然优惠幅度大，或者更准确说是变相降价，但是随着市场转冷，再加上供应量大，大多数楼盘的去化情况也并不理想。
除了外围区，莆田二手房市场也不例外，市面上不少二手房价都出现回落。小编有位朋友在市区买了一套住房，眼瞅着市场不景气想脱手，去年3月份预期定价18500元/㎡，经过一年的打击，现在试着接受16500元/㎡。但近期中介却表示，有人出价15500元/㎡，卖不卖？
从这可以看出，近期二手房业主估计都不太好过，不仅来看房的人减少，还被频频“反客为主”，被惨淡的行情蹂躏。中介也透露，目前二手房市场不是那么理想，买房人的观望情绪比较严重。
特别受“买涨不买跌”的心理作祟，购房者总觉得还会有更低，期盼跌到谷底再出手。这不，有一位网友在向我们咨询的时候，就说出了这样一番话，本来中意玉湖某房源，对方证也已出，但朋友说价格会再降让她再等等。
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市场逻辑已变，
但该出手时就出手
总体来看，目前莆田的楼市仍处在下行期，楼市的冷热分化也越来越严重了，市场依旧面临较大的下行压力。而购房者因为疫情收入减少，加上房企暴雷影响仍心有余悸，继续以观望态度为主。
从去化情况来看，热门区和外围区冷热分化比较大。不过主城区也有楼盘比较特殊，不少项目由精装转为毛坯销售，虽然毛坯有利于缓解买房资金压力，但大家并不傻，都看出了市场冷淡的本质，更加不愿出手。
这也说明了，不管是热门板块还是外围板块，个体楼盘之间的去化差异都较大，只有潮水褪去的时候，才知道谁在裸泳。
当然，有部分楼盘热度还是有的，叠加学校及地段优势，还是能吸引不少购房者的，就如前文所述。而部分楼盘所在区域供应较多，各项目之间本就竞争激烈。市场转冷之后，房价再出现变相降价，购房者买涨不买跌，更不会冒险去买单了，以价换量的效果自然并不好。
但从宏观环境来看，也是房地产周而复始的又一次轮回，加上近期政策回暖信号频频，尤其是国务院金融委会议后，总体还是会有转机的。
所以，想上车还是可以果断出手的，另外在选择优惠楼盘时，也要多加考虑房价增值因素，建议还是买中心区热盘。不过这是针对刚需购房者，投资客就别瞎掺和了。