马上1月份就要过去了。
回过头来看大家站在2021年对2022年楼市的预测，还持有比较乐观的态度。
确实，在经历了下半年楼市严控之后，去年年底终于迎来政策松动，加上开年之际恰逢春节返乡潮，莆田楼市似乎应该“振奋”一下了。
但打脸来得实在太快。
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2022年开年楼市表现
没有最差，只有更差
每年临近春节这个时候，盼望你回家的除了家乡的父老乡亲们，还有家乡的各大售楼部。
众所周知，对于莆田这座三线城市来说，除了传统的金九银十外，返乡置业季也是一个重要的营销节点。
然而近段时间，如果你有去过莆田各大售楼部，就会发现原以为去年十一二月份楼市已经够差了，没想到今年1月份，楼市表现更加不尽如人意。售楼部内冷冷清清，仿佛莆田买房者在任何地方，唯独不在售楼部。
这也是现在地产营销人最头疼的事情，所有的营销手段都用了一遍，返乡效果却没有达到开发商此前的预期效果。
莆田某楼盘售楼人员说：“这次春节前主打的返乡置业促销活动收效一般，到访客户并没有增加多少。尽管公司想尽办法，还是没有带来多少新增客户。”
先不和去年上半年的躁动与火热相比，就相较去年十一二月份的冷淡，今年开年说好听点如今楼市呈现相对平稳的状态，说难听点就是表现得太差了。
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四个原因，
让售楼部变得冷冷清清
为什么会出现这种情况？
①房价进入下行期，购房者观望情绪浓。
去年下半年楼市开始冷却，加上部分房企的爆雷，让购房者对市场信心不足。所以购房者开始进入观望。而在经济下行、客户观望的双重打击下，开发商手里的房子变得格外难卖。
②去年年底促销力度过猛，提前透支部分购房群体。
去年下半年因为疫情的原因，市场情况严峻，开发商为完成销售指标，特价房、工抵房等优惠层出不穷，比起此前有过之而无不及，提前透支了返乡潮市场需求，导致了今年开年楼市后劲不足。
③受疫情影响，返乡人数骤减。
且不说，天有不测风云，春节临近，部分地区相继有疫情爆发，因为疫情的原因阻挡了一部分莆田游子回家的脚步，不回家过年，更不用说去售楼部看房。
④实体经济惨淡，莆商财富缩水
如今疫情已成为新常态，疫情给实体经济带来的负面影响还在持续，特别是对在外拼搏的莆商们而言，财富随之大打折扣。
近几年莆商的发展似乎并不尽如人意，由于市场经济形势的不景气，莆田人所从事的医疗、木材、加油等行业的发展都不如以往顺利，买房的计划也就被迫搁置。
原本想要买房的是谁？人嘛！用什么买房？钱嘛！
一下子人与钱两个口子都收紧了，整体来访量当然会出现大幅下滑。
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债务到期小高峰
开发商日子依然不好过
返乡置业被搁置，原定的营销节奏被打乱，这对于大部分资金压力本就严峻的民营房企来说更是雪上加霜。
从目前看，2022上半年房企日子依然不大好过，主要在于2022上半年房企“销售开源乏力”与“债务依旧高压”的冲突！
2022年第一季度是房企公开债务到期的一个小高峰，此外还有很多像美元债券利息要集中在这段时间兑付，因此第一季度是个槛，不排除这段时间会有民营房企出现公开债务违约的可能性。
这以上还是美元债的高峰期，而且加上国内信用债，其他表外债，叠加去杠杆，三道红线的政策大基调，一边是资金流入“受阻”，一边又是“债务”高峰到期，整个上半年房企资金压力可想而知的焦虑。
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市场若持续下行，
未来LPR仍有调降可能
当然，如果在楼市继续面临下行压力的背景下，未来货币政策是否会进一步降息降准也会成为市场关注的焦点。
1月20日，央行宣布5年期LPR降息5个点，由4.65%调为4.6%，这也是5年期LPR连续持平21个月后，难得的一次下调。
上一次下调，已是2020年4月。自2019年10月房贷利率换锚之后，5年期LPR已由最初的4.85%，下调到4.6%，共下降0.25%。
与此同时，莆田多家银行房贷利率小碎步下调，此前我们也致电了莆田主流银行网点，了解莆田房贷利率最新情况，发现目前，莆田多家银行首套房商贷利率普遍在5.3-5.4%，二套房利率为5.4-5.55%。
说到底，莆田楼市还是政策市，而其中信贷政策也是影响楼市关键因素。
时间回到2016年上半年，彼时的莆田楼市同样进入冷淡期，各区为了提振市场信息和去库存纷纷出台了购房补贴，与此同时，首套房贷利率不断下调，从首套基准（4.9%）到9折优惠（4.41%），放松趋势十分明显。
2016年上半年的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，莆田一些区域、楼盘的库存压力也得到一定缓解。
所以，相比起每个月少还的那点月供，其实降息对房地产影响更大的，其实是预期。
现在的房地产市场正在经历着可能是有史以来最大的一次低谷期。知名房企爆雷、多家房企债务违约、土拍遇冷、交房维权、降薪、裁员、拖欠工资、拖欠工程款、拖欠广告款……
房地产市场的低迷已经从一个经济问题，逐渐演变成了一个社会问题。
所以今年一季度房贷利率还有下调的空间，尤其是LPR可能将有调整。
结语：大环境层面上，房住不炒定调已经很明显。适当松紧，越来越稳，未来莆田楼市的发展方向。
对于刚需来说，这肯定是一个好消息。
如今，调控政策已经有了显著的成效，随着投资客逐步被挤出市场，加上未来利率的不断下调，刚需客上车的机会会更大，选择面也会更加广，不妨拭目以待。