1月18日，期待很久的莆田新年首场土拍，落下帷幕。
当天，莆田竞拍了两宗地块，分别位于新汽车站地块和莆田动车站地块，并且两宗地块均采用“双限+摇号”模式！
结果，大家应该都明确感到了：凉意刺骨!
其中莆田新汽车站地块起价7.5亿元，共吸引四家开发商，最终以7.75亿的成交价被联发竞得，溢价率仅3%；而莆兴路西侧地块二仅一家报名，因举牌价未达到保留底价而惨遭流拍。
△1月18日土拍现场
.01
诸多因素，
影响开发商拿地热情
其实，2022年莆田开年土地首拍出现这样子的结果，可以说既出乎我们意料之外，但又在意料之中。
虽然莆田新汽车站地块周边安置房和早期小区多，城市界面较差且地块北侧有公交站场，宜居属性受影响，但就地块自身而言，还是有不少可圈可点的地方。
该地块位于文献路、尚济街和荔园路等城市主干道交汇点，周边商业、学校配套完善，因此该地块的推出，或将吸引到城东部分改善群体的关注。
△新汽车站地块
尽管如此，该地块仅吸引了包括联发、百宏、保利、弘桥智谷等四家开发商报名，相比去年8月12日出让的荔浦地块三，不仅在溢价率上相差甚远，在开发商报名人数上更是遭受碾压式的打击。
△荔浦地块三拍卖现场
据悉，荔浦地块三地块（联发正荣玉湖天境）共吸引了包括联发、百宏、融创、大唐、国贸、旭辉在内的共281家开发商报名，溢价率也达到了46.34%。
对比此次莆田新汽车站地块受冷的原因，虽然有限价的因素存在，但更多的还是目前大环境不明朗之下，开发商拿地愈加谨慎。
此前荔浦地块三毛坯限价1.6万元/㎡，即使加上精装的费用，对于购房者而言，依然有一二手房倒挂的获利空间而言；而汽车站地块毛坯限价1.75万元/㎡，届时加上精装入市的话，价格将与玉湖周边二手房价相差无几。
△数据来源：安居客
另外加上当下融资环境仍然偏紧，外部“输血”不足，与此同时购房者仍处在观望之中，入手意愿不强烈，导致房企销售回款受阻。
当“三道红线”和“两道红线”依然紧紧压在房企之上，我们就不难发现，为何在莆田有项目的民营企业，都没有出现在这次土拍现场里，因为对于它们其中大多数而言，日子依然不好过。
至于莆兴路西侧地块二，我们先来看下这宗地块的“简历”。
△莆兴路西侧地块二地块信息
该地块总建面约4.8万方，规划了约1.59万方的商业，这不仅是对开发商资金实力的极大考验，也需要版块内有密集的人流。
然而众所周知，高铁新城片区内本身就不是莆田人口密集区，加上周边配套大多还是空中楼阁，除了市实小秀屿校区和莆田一中秀屿校区外，其他购房者比较关注的配套暂时未有实质性动作。
△莆兴路西侧地块二
面对商业投入高、运营难，回报时间长的现实，也让越来越多的开发商望而却步。
另外，此次国投之所以没有报名莆兴路西侧地块二，除了国投在高铁新城已有两宗地块待开发之外，还有一个原因就是开发商对于商业运营同样不擅长。
所以此次土拍的命运，早在暗中写好了注脚，虽然这些地块地理位置不算差，但受制于开发商缺钱、市场下行等因素，开发商拿地意愿降低、国企兜底也是正常的。
.02
土拍预冷，
2022年楼市或低开起势
土地市场一直是楼市的晴雨表，土拍的冷淡也反映出目前莆田楼市的情况。
特别近一段时间，莆田每个售楼部都碰到同样的问题，那就是来访量出现大幅度回落。不管是市区还是非市区，高价改善盘还是低价刚需盘，大部分售楼部都门庭冷落。
来访量的锐减，也体现出了购房者特别是刚需看房情绪的变化。购房者由此前的争抢入市转为持币观望。
虽然目前临近春节返乡潮，开发商也将其视为“重要的营销节点”，开始提前备战。但随着疫情的反反复复，莆田楼市的调整节奏也被打乱，春节前后的成交必然大打折扣，购房者能否重拾信心已成问号。
△示意图
因为在这种节骨眼上，购房者心态是脆弱的，也容易受到外界因素影响。特别是对于要掏空六个钱包买房的刚需家庭而言，在市场环境和疫情的双重叠加打击之下，会造成更大的心理影响，对房价预期也会出现下降。
而对于莆田楼市而言，想要市场有所好转，必须出台类似降息等实质性经济措施才可以。
对购房者来说，利率下降最直接的影响就是房贷，利率下降，则贷款利息也会减少。
对开发商而言，利率下降则会吸引大批购房者的涌入，在一定程度上可以加速开发商的资金周转，缓解资金压力。
不过从政策出台，到楼市正式回温之间，会有一段时间差。
政策吹风到落实需要时间，开发商往往是反应最快的，等消息传到普罗大众的耳中，引起情绪的发酵还需要一段时间。再加上购房者心态变化，从犹豫不决到下决心入手，还需要一段时间。
我们判断，预计在今年下半年市场或将全面恢复。
结语：其实土拍市场更多反映的是开发商对后市的态度，这涉及到很多方面，比如他们的资金链、拿地策略、城市布局规划等。
从好的角度来看，本次没有拍出价格过高的地块，那么莆田整体市场还是趋于平稳，不会有过高过低的起伏。
这正是调控的目标所在。
我们追求的从来不是一味的低价，而是稳地价、稳房价、稳预期。