最近有个网友和我们聊了他买房的经历，全程聊下来，这位网友感慨颇多。他说的有些内容小编觉得还是值得跟大家分享一下。
他说自己总结了一套"买房三不选"的原则：一不选郊区，只选市中心好的地段；二不选房龄老的小区，起码要十年以内造好的；三不选投资多的盘，只选入住率高的小区。
前两条小编是完全能够理解的，在当下的莆田楼市里已经算是共识了，地段和品质确实是抵御波动的两道防线，根本没毛病。但第三个不选还是第一次听到有买房人这么说。
原来这个网友喜欢晚上去看每个小区的入住率，只要入住率差的，他就觉得投资的偏多，就不会首选考虑。而这背后的逻辑，放到莆田楼市的大环境里看，其实相当通透。
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为什么不选投资盘，这位网友的逻辑还是挺清晰的，甚至在当下的莆田，可以说是购房者的"保命符"。他说每个楼盘实际上都是人用脚投票的，既然房子是用来住的，那么愿意掏出上百万真金白银买这个小区房子的人，肯定是觉得这里适合居住，俗称小区幸福指数度。
一个小区居住得人多了，那么答案显而易见，除非没有特别的情况，比如全家搬离莆田，这个小区本身的交易需求不会大的。那么房价也会比较容易稳定，看房和再装修的需求也会比较低。
投资盘则完全是另一回事，投资客受市场行情波动影响大，心态也是最不稳的。一旦市场有风吹草动，二手房市场很容易出现大面积抛售。居住的人少了，物业费缴纳率也会跟着下降，保洁、安保、设施维护跟不上，连锁反应就是整个小区每况愈下。
所以，这位粉丝说了一句大实话：看一个小区幸福指数高不高，晚上先去看亮灯率。傍晚绕小区走一圈，哪家窗户透着灯光，哪家常年黑着，一眼就能摸清这个小区的真实底色。
那些投资客扎堆的楼盘，白天看外立面光鲜亮丽，到了晚上整片楼栋黑压压一片，零星几户灯光孤零零挂着，看着热闹，实则大半空置。
反观自住率高的成熟小区，一到傍晚家家户户灯火通明，业主大多是长期定居莆田的，对小区有归属感，不太会因为房价涨跌急着甩卖。二手房挂牌量维持在低位，不会出现扎堆降价的乱象。
莆田楼市近年的调整也印证了这一点，去年官方数据就指出，购买中小户型刚需群体已大部分分流到二手房市场。且二手住房中大部分房屋为前几年市场火热时期投资客降价抛售的，房源性价比高，这也是近年二手房成交量较一手房高的原因之一。
所以说，在莆田买房，盯紧主城核心区，用脚去投票那些配套成熟、生活便利的地段，是你规避风险的第一步棋。
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除了亮灯率，还有一个非常重要的指标就是挂牌率了。挂牌率是什么意思？就是一个小区所有房源中，挂在二手房平台的房源占比。
以莆田国投城市广场为例，该小区位于秀屿区莆兴路附近，地理位置靠近动车站，一度是投资客眼中的“香饽饽”。但近年来受市场行情影响，该小区二手房挂牌量明显上升，房价连续下跌，现在二手房价就5100元/㎡左右，部分急售房源价格甚至更低。即便如此，小编身边就有业内朋友买了国投城市广场，至今还卖不出去。
这位网友看房为什么要用挂牌率和亮灯率来筛选小区呢？本质上其实就是为了怕自己买来的房子会受到投资客影响，价格上马上出现大跌。所以，亮灯率和挂牌率背后，反映的是一个小区“业主共识”的差异：自住盘的业主共识是“居住”，小区氛围稳定；投资盘的业主共识是“增值”，对房价波动极度敏感。
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市场走到现在给人最大的感觉就是：市场上仍然还是有买房需求的，尤其是大部分潜在购买力都需要被去激发。因为现在买房不是一个简单的“买或者不买”的决定，而是一个需要去多方思考、对比的问题。
如果你的想法是：“我不知道买什么房子，总感觉这个好那个好。”那么小编给你一句话，当你看中一套房子的时候，就问问自己，看看自己会不会在这里住上5年，如果坚持不住那么就不建议买。
如果把这个问题思考通了，能够给你买房下定很多决心。再就是，买房时亮灯率的高低跟房价是存在一定关系的。
为什么这么说呢？你看像融创兰溪大观等这些小区，在很多人印象里属于改善型楼盘，品质和口碑都不错，但普遍入住率并没有达到很高。再看万科、富力尚悦居这些小区，第一印象就是刚需或刚改盘，入住率相当高。
这么一对比思路是不是很清晰了，越是刚需的房子越有人气，反而越是改善的房子人气就越少。这跟莆田楼市的基本盘是一致的，楼市的主要购买力还是在刚需身上，他们买房是为了自住，这就显得一些小区非常有人气。
反观改善盘，并不说改善盘就没人买、没人住，而是莆田的改善群体对于品质的要求是越来越高了。整体而言，莆田的供需关系已经发生了转变，主要呈现出以下几个方面：
1、莆田本地人其实很多都不缺房子，许多手头都有两三套。很多莆田人以前对于房子有一定的信念，那么手头有一套房的，还是会想买第二套；手头有第二套房的，依然还会想买第三套。
2、莆田市中心居住价值慢慢体现了出来。以前楼市上行的时候，投资客风风火火进场，买下多套房子，会有比较大的泡沫在的，但楼市调整过后，莆田的房子反而更宜居了。
3、莆田楼市的分化正在加剧。主城区的次新二手房因为配套成熟、入住率高，价格相对坚挺；而那些远郊的投资盘、入住率低的楼盘，二手房价格跌跌不休，挂牌量居高不下。
总之，未来市场会分化，房子也会分化。在莆田买房，盯紧亮灯率、看准挂牌率，用脚去投票那些真正有人住的小区，才是当下最稳妥的选择。