不知不觉，2021年即将过去一半。
近期用一个词来形容莆田楼市的话，就是“躁动”。不管是新房还是二手房，市场反馈是行情太火热了。
市场表现与同期相比，增温明显，房价离系统下跌怕是很遥远。
但其实每次都会有很多网友咨询，十有八九都在问同一个问题：想买房，是不是可以再等一等？
这里明确跟大家说：从你决定买房到现在，房价什么时候下跌过？
尤其是2021年，是十四五规划的首开之年，莆田不断有好消息传出，城市魅力不断提高，未来将会吸引更多外来人口。
城市向上，所有产业都将迎来发展红利，房地产也是一样。2021年只会压力更大！
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高端盘领跑莆田楼市
均价破2万+/㎡已成趋势
金三银四红五月，这方唱罢我登场。
各大开发商牟足劲争创销售奇迹，楼盘开盘或加推，营销中心意向客户众多，购房者在红盘内靠抢才能选到心仪房源。
这不6月份还有不少开发商，悄悄开盘，然后朋友圈一张海报“去化xx成、劲销xx个亿”，惊艳所有人。
莆田人，真的这么有钱吗？
这些热销的项目，或价格、或地段、或产品，必有一样能吸引买房人的关注。
而且，近年来的莆田楼市调控政策愈发收紧，市场上纯粹的投资客已经不多了。
但这并不是意味着莆田的购买力在减少，只是预算增加了。
其实莆田现在竞争最激烈的不是高价板块，高价板块只要你开发商拿出还不错的产品，买房人很大几率会买单。
现在卖2-2.1万/㎡的高端盘，恰恰是竞争最残酷的。
为什么会出现这样的情况？
我们先看一下这组数据：
2021年，一批高端盘相继面世，刷新了房价格局。
• 2021.3.6万达板块，中南珑禧台首开均价2.1万+/㎡；
• 2021.3.27：木兰溪万达南，建发融创和鸣兰溪首开均价1.95万/㎡；
• 2021.5.29：主城区，联发融创龍德井壹号首开均价2.1万+元/㎡。
• 2021.5.30：城东，保利天汇首开均价2.05万元/㎡。
从这，我们可以看到，今年入市的纯新盘基本都是高端盘、高价盘，意味着产品的竞争激烈，配套相同、户型类似、规划条件类似，在这样的情况下，房企想要脱颖而出，必然要具备强大的品牌实力、价格优势或者突围的产品质量。
其次，最新入市的新房价格基本都已经突破2万/㎡大关，房价已经发生了潜移默化的质变。对买房人来说，2万/㎡还需要时间来填平深沟，毕竟脱离价格谈价值，是不妥当的。
所以在莆田的刚需不要心存幻想，指望房价的暴跌，该买还是要买。
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楼市极速分化
冷的冷死，热的热死
还有一个数据值得关注，据相关数据显示，莆田目前的商品房库存达到2万+套。
这个库存到底高不高？得看消化能力。虽然莆田楼市每个月也能够去化1500-2000套，但并不是每个项目都是热销。
而高库存意味着，在莆田有一批楼盘仍然处在滞销状态，没有完全的转换。
贵的楼盘，有人抢，低价楼盘反而滞销，更有甚者，卖了好几年还卖不完，这背后到底是什么原因？
卖不动的板块，可能具备了一下某一因素，或全部占据了：
1、板块价值待沽，如没有强势规划背书，只有开发商宣传的价值；
2、楼盘自身产品缺少性价比，比如开发商品牌小众，户型优势不突出，配套欠佳等，难以被市场认可。
实际上，这就是分化。
核心区、热门板块里的项目依然是购房者挤破头都想买入的，不过部分潜力板块也开始崭露头角，如莆田大学城、高铁新城。
如果买房人认可产品，新房则很快去化，如果没人买，那实际上就是价格比板块价值跑得更快，脱离了实际购买客群，这种情况下，库存盘就出现了。
以目前市场来看，未来在核心区域、热门区域、潜力板块打新将犹如经历一场巨大的饥饿营销，未来的战况只会变得越来越激烈。
而对于滞销的楼盘来说，要么是死守，要不只能促销。
调控正在不断迭代，市场分化已成必然。而限价之下，在房价上也很难有太大的上涨势头。
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土拍市场火爆
“双限”下房价趋稳是必然走向
春江水暖鸭先知，土拍一直被视为楼市的风向标。
土拍市场虽然不能直接决定未来楼市走向，但是却能在一定程度上反映未来楼市的走势，而且还能给市场带来信心。
截止目前，莆田上半年共进行了5场土拍，5幅地块全部成功车让，地价带动房价，多个板块房价格局发生巨变。
老话说，透过现象看本质。气氛再热烈，最核心的“地价”的变化才是关键点。
虽然土拍市场实行“双限”政策，但各个板块的地块大多突破了原来的毛坯限价，如6月24日，由厦门大唐5.33亿元竞得的兴涵水都地块二十九，该地块限价1.198万/㎡，但片区内最近一次土地出让是2019年出让的PS拍-2019-14号地块（联发世茂云图），该地块限价11500元/㎡，而相差两年时间，同一片区的两幅地块限价相差480元/㎡。
再如此前我们测评的玉湖片区荔浦地块三，从已知规划条件来看，该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过1.6万/㎡，但2020年PS拍-2020-12号玉湖新城尚济街地块三出让，该地限价15200元/㎡，仅相隔不到一年时间，同一片区的两幅地块限价相差800元/㎡。
随着多个区域的地价刷新，部分板块的门槛价也将被提高，竞争也会更加激烈，短时期内房价趋稳是必然走向。
因此，买房人也无需担心莆田房价会再次暴涨。
写在最后
眼下就是这样，一边是购买力让人咋舌，另一边又是不少楼盘虚得很，两点结合一起看，才是楼市的真相。
在文章最后，还有一些小建议，分享给大家：
1、随着高价地诞生，未来莆田市场上改善盘会越来越多，刚需人群还是抓紧时间，赶快上车。
2、资金充足的购房者，不要广撒网，挑一到两个热门项目来进行精准打新，集中精力冲击第一志愿。
3、楼市还是会继续变化，每一次疯狂和低迷，都不会太久，但是只有犹豫的人，会错过很久很久。