坦白讲，上半年，尤其是年前还是莆田自住购房者上车的绝佳时机。
但，必须得谨慎。
别只图便宜。
而今的莆田楼市，早已不是单纯的地段论。现在买房，一旦不小心，可能就要砸在手里了，买错比不买更可怕。
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改善已成市场主流，
高龄二手房逐渐被“抛弃”
过去十多年，购房者尤其是资金有限的刚需置业群体，所认定的性价比是：
价格、地段、各项城建配套综合后的考量，产品无所谓，可以先买个小户型上车，不行后期再换就是了。而今，一个显而易见的事实是：先上车后置换的观念，已经被时代所碾压。
有三个现象，正在昭示楼市新事实：
现象一：新房市场，改善房已经成为市场主流。
几乎市面上所有的项目，尤其是主城区都是在扯着嗓子喊我们定位改善，面积100起步也不多，全龄社区，五重园林景观等成为新房标配。据克而瑞数据统计显示，2021年莆田市区主力项目的精装供应占比已达约8成左右。
现象二：在监管的持续调控下，房企正在进行一波大浪淘沙。
在“三道红线”压顶之下，国企、央企资金依旧稳健，小开发商大量破产，民营房企不少出现资金困难，交房延期、烂尾风险与日俱增。
现象三：后疫情时代下，物业服务、社区配置成重点。
受疫情影响，居家的日渐感知中，不少买房人开始意识到物业服务水平、社区内部生活配套，是决定生活品质至关重要的因素。
加上楼市黄金时代已经过去，叠加银行二手房贷款的房龄要求也更加严格，普遍现象是一般超过20年房龄的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款，相当于打掉了老破小的流通性。
还有一个宏观因素制约二手房的流动性，随着过去几年大量莆田购房需求的去化，购房需求高峰期已过，需求逐渐改善化，而莆田目前还在城市扩张建设期，政策调控肯定优先保障新房，毕竟新房市场也是土地财政最重要的来源。
这些现场和趋势，也间接表明了大量单一价值的房子，未来将难以出手。而集齐了三大现场“反面教材”的老破小，失去了它的杠杆属性，正逐渐被市场“抛弃”。
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“老破小”有些已经卖不动了，
且普遍存在硬伤…
而莆田的老破小，数量是非常庞大的，小编特意查找了某二手房网站的数据，发现房龄10年以上的房源页数多到数不清，其中年限最多的就是2000年左右建造的。
反推，在莆田这些挂牌的房源中，高房龄的二手房，尤其是老破小比重显然比较大。不仅如此，这些老破小想卖出去，也是有些困难。
而老破小数量多，这是多方面原因造成的：
在莆田，有些“老破小”，建造年代都是上个世纪，这种“老破小”基本分布在名校或者市中心黄金地段，建成时间距离现在大多都已超过20年了。
且老破小中，2000年之前大量的集资房贡献颇多，以前的机关宿舍和家属院也不少，甚至还有不少2005年之前的小区基本都是步梯，不少还都是7层的。
除了这种老破小之外，2000-2003在大规模城改推动下，不少本土房企开发的微型小区，如英惠巷口（现阿波罗酒店对面）的镒顺房产的小盘镒顺小区等。楼栋数量基本都在6-7栋，不少梯户比都是2梯5户，2梯6户。
而这类老破小成交疲乏或者价格上不去，很大部分原因，还是生活体验感越来越差。相比次新房，新房产品，老破小建设的时间早，普遍存在规划的不便利性，户型采光上，不少是东西户，暗卫。
站在产品层面，莆田市面上的新房，现在95㎡的三居室都能做到三室两厅两卫，三开间朝南，2梯4户。而老破小产品落后，往往90-100㎡还只有2室，首付门槛也很高。
作为刚需购房者，买这些房子图什么？图它没有电梯？虽然现在不少小区开始施行旧改等，但能改变的现状还是有限的。
以前，大家考虑老破小，主要还是奔着学区。纵观莆田这些高价“老破小”，大多都有着名校加持。但是现在，情况就不一样了。
举个简单的例子吧，看下市实小就知道了，由于划片政策的影响，二手房普遍降价，现实就是脱离了学区房的性质，就算你降价也没人敢接手。而且划片政策也是每年都在变动，其存在的变数也将更大。
而老破小在没有教育加持下，未来被市场所抛弃也是大概率事件，老破小的价值正在消散。
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生活体验感较差，
压根没有什么物业管理
比产品更令人难以忍受的是物业和服务。尤其疫情下，不少老小区的管控、服务是很难达到大家的期待的，相信不少人在莆田疫情期间已经体会过了。
现在莆田很多老破小都是散盘，只有几栋楼，压根就没有什么物业，没有专门的物业管理，安保无法得到保障，随意进出，私密性也很差。同时没有物业管理，楼道脏乱差的情况也会很明显。
小编之前去实探过不少老小区，如凤山小区、集福小区、孝义小区等，确实给我的体验并不是很好，或者是极差。特别是没有电梯，我作为年轻人爬个四五楼就已经气喘吁吁，更何况对于家里有老人的家庭来说，出行更加困难。
除了这些细节外，社区设施的差异也会造成在居住体验上的差异，比如社区内部是否有健身器材、运动场所，社区规模空间是否足够大。
基本莆田这些老小区，只有几栋楼，没有相应的社区设施也就罢了，楼下也没有相应户外空间、园林绿化，小区环境一般也会较差。忍不住想问，你买这样的小区，图的又是什么呢？
写在最后
对于老破小的房子来说，除了地段，只有不断“折旧”的产品居住体验，而这些折旧，在不断迭代更新的新房面前，正在加速老去。
不可否认的是，老破小的价值正在消散。在目前的大环境，有其他选择的情况下，肯定还是次新房，新房优先。
至于要不要买老破小，相信大家也是仁者见仁智者见智！