加上近期莆田发布楼市新政支持房地产健康发展，二手房市场的选择空间也进一步变大了，就像我们之前说到的，当下的莆田楼市呈现“改善买一手，刚需买二手”的特征。
而说到莆田二手房市场，就不得不提一个典型的类别，那就是“老破小”，由于房龄较老，没有太多发展，一直被购房者看低一线，甚至给出的定论是“千万不要买老破小”。
的确，除了那些有着“学区光环”庇佑的房子，绝大部分市区的老破小，基本上长期处于人居产品链的最底层。但小编要说的是，即便如此，它仍不缺买家，老破小在莆田二手住宅市场其实一直都有着相当可观的成交。
所以今天的话题，我们就来聊聊莆田这些“没有未来”的老破小，究竟是谁在买？
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首先我们先来大概了解下，什么是老破小？多老才能称为“老小区”？
暂且不说其它，在我眼中，老破小是这样的：外观破旧，社区杂乱，没有电梯，无物业管理，房龄在2000年左右。
想必大家的答案都是大同小异，但是一般来说，大家潜意识里面所认为的“老破小”，基本上都指的是位于市区内20年楼龄以上的房子。
老破小的特点，也很直观的体现在了它的名字上，而且它的缺点还不在少数：居住舒适感差，维护成本高，停车难，人车不分流，无物业管理，社区环境杂乱，私密性差，贷款难......
当然，它所具备的优点也不能忽视，由于建设年代较早，大多数老破小都位于市中心成熟地段，不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全。除此之外，老破小还有一个特点：总价低，购房者往往能以低总价购入，当然学位房例外。
很显然，老破小的劣势明显大于优势。但事实上，老破小并非洪水猛兽，买它的大有人在，据中介透露，目前在莆田买老破小的就两种人，没钱和有钱。
第一类，没钱，也就是预算有限又对地段有要求的“刚需族”。这些老小区周边配套肉眼可见，交通便利，很多出门就有菜市场、大超市基本满足生活所需。
更为重要的是，单价低，像三信花园、八十亩小区等二手房价格就在7000-9000元/㎡左右，总价控制的也较低，对于那些预算有限、又不想偏离城市中心生活圈的年轻人来说，“老破小”通常是他们购房的入门款选择。
第二类，有钱人，据中介表述，在购买老破小的人群里，很多都是为了学区。这部分人群里，有一群人甚至是第二套住房了，买来纯粹就是为了读书。
中心城区的名校旁边，往往聚集了大量的老破小，二手房学区划分明确，在这里置业可以直接享受优质的教育资源，这也是很多购房者中老破小的主要原因。
不过说实话，你能花170-200万左右买个顶级学区房，其实本身就是有钱人，没有钱你怎么可能会去关注学区？也正是优质学区的赋能，莆田主城区的老破小的成交量价在前几年一直保持坚挺。
只是今年以来受大环境影响，以名校学区老破小为代表的学区房价格明显涨不动了，很难出现大幅溢价空间。
当然，买老破小的人还有一些地缘情结的本地土著。比如年纪大了，上下楼梯不方便，想买电梯房或低楼层。再比如一些本地动迁户，也有买房需求。
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目前市场上成交的老破小占比还是不小的，有成交也就说明市场还是有需求的，但怎么买也是个学问。最近我们发现，有些人抓住了业主急于买房的心理，诞生了一个新的产业链，就是你可能是跟投资客买房，而不是跟房东。
简单来讲，就是在二手房低迷的时候，很多投资客会以低价从卖家手里收一些总价低或者卖相比较差的房源，然后重新翻新再放卖，后期就是你买的房子可能不是直接跟房东签订买卖合同，而是经由投资客之手。
目前莆田市面上投资客帮卖房源，主要操作方式就是，投资客会和房东协商先支付一笔20-50万不等的定金，承诺要买下房东的房子或帮房东卖房，随后会跟房东签一份协议，在约定时间内投资客会找到下一任买家，期间投资客会帮房东屋内做重新装修。
如果约定期满，投资客还没找到下家，投资客就需要自己买下房东的房子，或是没收定金，乍一看这样的操作方式是房东捡了大便宜，但实际上，这就是一场对赌，用少量的定金，“绑定”这套房子一段时间，赌的是这段时间后，市场会发生回暖，加价卖出，从而挣取差价。
也就是投资客赚的方式，其实就是利用时间差。那么，作为普通购房者，我们在买老破小的时候要怎么辨别这套房子是不是投资客帮卖？
第一种，通过看装修，一般投资客帮卖的房子装修风格都比较单一，没有任何设计感可言。原因也很简单，因为投资客的目的就是挣钱，所以装修用的材料较差，之前有知情人士向我透露，一般只需要5万左右就能搞定。
所以，这么低的装修成本能装出什么样的房子，用肉眼即可判断。
第二种，提前要求看产权证和身份证。据中介透露，不论是和投资客买房还是直接和房东签订合同，其实买卖合同本质上是没有多大的区别的，只是合同里面会附加一条要求，到时候房东必须配合投资客过户给下一任买家。
但是你既然已经到签合同这个环节，再看这条细则来判断是不是投资客，已经为时过晚，所以最好最稳妥的方式就是看房时提前要求查看产权证和身份证，如果产权证和身份证不一致，或者产权证不是投资客的名字，那基本就可以判断结果了。
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存在即合理。那么，什么样的人群适合买老破小呢？
其一，首套房，且是自住、过渡型买房人。
个人觉得，买来自住的房子，首先就要考虑交通和配套，毕竟自住的话肯定要以自己生活方便为主，而过渡型买家，你可能就买来短暂的住个3到5年时间，不打算长期住，入手老破小也是一个较为不错的选择。
像小编的表哥前期也是买市区老破小过渡，后期置换到改善小区。但建议最好是买带有学区属性的老破小。如果预算不够买普通的老破小，也建议买核芯区域的。
其二，已有一套房，想再买一套带优质学区的房子给孩子读书用的购房者，买市区老破小再合适不过了。
目前，市面上很多老破小，不仅面积小，总价低，还配有十分优质的学校，这种房子买来给孩子读完书后再转手，也不用太担心流通性的问题。
不过买老破小，不论是首套还是有钱人买来读书用，我们建议首先淘汰过于陈旧、质量差、有硬伤的30年以上的老破小。
此外，在同等的预算下，户型方不方正，采光是否通透，比面积大小更重要，这也决定了你的房产以后是否好流通。最重要的是买房之前一定要研究一下近三年小区的成交量，尽量选择成交量大的小区流速会比较快。
另外还有一类人我们不建议买入，就是“博”拆迁的人。老破小拆迁带来的经济收益，绝对是大部分投资渠道都无法轻易超越的。但小编要泼冷水的是，市区要想再次进行大规模拆迁显然不切实际。
一是因为土地成本十分高昂，财政吃不消。这几年莆田主城区的拆迁成本非常高，龙德井、文献北、绶溪等片区进行大规模拆改大家有目共睹。
二是因为拆迁涉及利益复杂。除了漫天要价的业主，还有故土难离的老人，征迁协商不是那么容易完成的。
再加上住建部早在2021年就严控城市更新大拆大建，中心城区也很难再有大规模、成片区的拆迁。一句话，疯狂博拆迁，小心被套牢。
写在最后
仍要提醒大家的是，老破小最主要的弊病在于居住属性逐年变差，金融属性也在变弱。无论是自住还是投资，都要根据自己的实际情况来判断。
具体表现在：产品老化、设计过时、外观破旧；社区环境差，规划不合理、车位不够；社区人员复杂、素质参差不齐；贷款年限缩短，首付比例提高；再转手困难。
对于踮踮脚能买更好房子的人来说，最好不碰。