住建部可能是今年继防疫办之外最忙的部门了！
除了要不断的提醒“住房不炒”，每月还要盯着房价指标异常的城市，时不时还要下去考察，甚至要约谈几个城市。
可以说是为楼市稳定操碎了心！
01
围堵大拆大建
限制房地产过度开发
8月10日，住建部官网发了一则非常重要的文件。虽然这个还只是征求意见稿，并非正式发布，但其中内容和方向已足够清晰。
这份文件名为《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》的文件中，提及这几项重点内容：
1、严格控制大规模拆除。即：违建和危房可拆，除此之外不成片拆现有建筑，原则上老城区的更新和拆除面积，不能大于20%；
2、严格控制大规模增建。即：不大规模新建，新建密度不能比原来的高，公园绿地、公共空间要完善；原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。
3、严格控制大规模搬迁。即：不大规模、强制搬迁，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；
很显然，这则新规在各个方面，围堵大拆大建，限制过度房地产开发。
通过这三个严格，就能看到未来房地产市场发展的方向。一座城市再想通过土地、通过房地产急功近利来拉动经济，恐怕这个梦要破灭了。
02
限拆令
老破小“拆不了了”？
而在莆田，随着一起破灭的还有未来一大批老破小业主的拆二代梦想。
实际上拆迁的落幕是不可避免的，自2019年开始，国家的棚改规模就逐渐在缩小，拆迁的货币补偿比例也大幅下降，这都是在发出一个信号：棚改拆迁的旅程即将到达终点。
这也是为什么莆田包括市区龙德井、万达南、绶溪等拆迁在去年突然提速的原因所在，因为再不拆以后大概率就没机会拆了。
但棚改取消并不代表城市化建设就此停步，旧改将接棒棚改成为接下去莆田城区发展的主旋律。
其实，在莆田，“旧改”一词从2019年就开始出现了。当时的北磨福兴小区、育华小区、泗华安置房等都是莆田最早启动旧改的项目；特别是福兴小区，经过改造，居住条件得到有效改善。
而有了福兴小区成功的案例在前，此后，莆田老旧小区改造开始风生水起，市区25个老旧小区、涵江8个老旧小区、仙游3个片区老旧小区等纷纷被列入其中。
对于没来得及赶上拆迁末班车的莆田老旧小区，也面临着从棚改到旧改转化的命运。而对于用旧改取代棚改的新政策，也有一部分人表示了失望，因为对他们来说拆迁致富将成为历史一去不复还。
03
学区新政
老破小“学区要没了”
除了“限拆迁”，此前的“学区房”政策调控，也让曾经笼罩在老破小们身上的“不败金身”一一被破。
4月30日，政治局会议上，提到了“防止以学区房名义炒作房价”，同时各大城市也相继针对学区房出台公共教育政策。
7月初，北京西城区正式全面推行“多校划片”，对于今年9月份入小学的孩子，2020年7 月31日后新购置的西城区房产不再对应单校登记入学，而是学区内甚至是跨学区多校划片。
7月30日深圳也发文宣布推行大学区招生和办学管理模式、建立义务教育学校教师交流制度。 要知道，目前深圳的中小学采用的是积分制，虽然也是多校划片，但总体而言，房子和学位的关系最为紧密，一旦采取大学区制，房子与对应学位脱钩了，学区房的概念就直接没了。
而在促进义务教育均衡发展方面，莆田同样不甘人后，也出台过打击学区房炒作政策。
在今年的学区房划片政策中规定， 2022年开始凤山居委会划片市实小的房子，房产证的时间要求限制在今年底前。
要知道由于可划片 “市实小+中山中学”这两所莆田顶级名校，凤山社区的房子可谓常年处于一房难求的状态。虽然是老破小，但它的挂牌均价一直稳定在约2.5万/㎡以上。
另外，此前莆田还有一套位于东大路32㎡的房源，仅仅因为拥有莆田市实验小学的学位，在二手房市场上，房东就挂出了总价158万的价格，创下了单价4.9万+元的记录。
学区房老破小已经沦为了搞定上学的工具，入学价值已经远远超越居住价值。
而此次教育划片政策风向一出，效果立竿见影。此前许多凤山小区炒房客已经开始急于寻找买家出手。
显然，政策层面已经开始逐渐加码，意图引导学区房热度的降温。老破小，首当其冲。
结语：其实对于老破小，我们的情感很复杂，本来老破小是可以给想要留在这座城市但是经济实力不足的刚需，提供一个更低门槛的机会。
但现实中，二手房交易市场上“老破小”的主力，或者说人们的关注点显然更多是高价学区房。
现在，随着楼市调控、房住不炒的思路愈发清晰，老破小们正在一步步丧失优势，不可避免遭遇贬值。
可以说，老破小的未来，已经被安排得很明白了。
但丧失了学位的确定性，以及拆迁的可能，老破小，是不是完全不能买呢？
我们看到任何一项政策，一个事物，忌讳的是偏激，是一刀切，非黑即白。
即便与学位、拆迁脱钩，老破小仍然是有价值的。 对买家而言，房子的价值有什么，无非有三： 其一：居住价值，这一点，老破小确实有缺失，但并非致命，一方面，可以通过室内装修，来提升居住的舒适度；另一方面，加装电梯解决爬楼之苦。
其二：地段价值，这一点老破小的优势不可比拟，老破小基本上位于市区繁华地块，周边配套相对新区更为完善。
再来看房子的第三个价值，金融属性。有一说一，在这方面老破小是偏弱的。不过，地段稍好的老破小，其实出租并不愁。
为此，小编建议是，如果不是对新房有特殊的偏好，老破小对年轻人来说，也是不错的选择。