多因素叠加影响，
莆田二手房市场低迷
“心悬在空中，找不到着力点”，这就是莆田不少想买二手房的买家现状。
虽然莆田并没有像其他城市出台“二手房指导价”等政策，但房价的上涨，房贷利率的提高以及放款周期的延长，还是让买家想继续观望，但又担心观望着观望着，购房门槛继续提高，房价还不降，然后连影子都看不到了。
房贷利率不断上涨。
现在的房贷利率基本一个月跳涨一波。目前主要银行二手房首套房贷利率已经在5.35%左右，导致大多数购房者这时候选择观望。
房贷利率历来是购房者关注的重点之一，利率的提高，无疑增加了购房者的买房成本。
以目前莆田市区房价为例，假设你是首套房，想从银行贷款200万的话，按照20年来计算，5.35%的房贷利率和5.25%的房贷利率，等于贷款利率提高一个点，就要多付2.69万的利息！
与此同时，各大银行目前房贷额度也开始紧张，贷款审批和放款情况也不太确定。
有一位中介人士向我们透露，目前莆田二手房的银行房贷额度较为紧张，放款周期普遍拉长，放款时间由此前的二十到三十个工作日到现在普遍需要二至三个月才能审批下来。
这对于想要上车的刚需来说，无疑是雪上加霜。
随着近几年莆田新房市场的火热，莆田二手房房东同样也闻风而起，迅速抬高挂牌单价。据多个二手房门店了解到的信息是：开年至今，特别是木兰溪城南片区和玉湖新城，二手房市场都进入“普涨”情绪共振中。
去年国庆前后，玉湖的万科1-7期和正荣府二手房价格还在1.7-1.8万/㎡区间，富力尚悦居二手房价格则是在1.5-1.6万/㎡左右，到了今年，部分景观视野较好的房源，二手房挂牌价更是高达2.5万元/㎡以上。
在这种情况之下，对于切实有购房需求的购房者来说，这样惊人的涨幅完全超出了原先预算，只能乖乖被高房价摁在地上摩擦了。
安置房买房成本增加
交易风险不可忽视
面对日益高企的房价，莆田购房者也把目光投向安置房。最近，我们后台和微信群里咨询莆田安置房的粉丝越来越多。
近些年，随着火热的土地市场带动莆田整体房价的上涨，不少买房人纷纷把置业目光投向了安置房上。
此前，莆田市也多次组织了政策回购商品房如东梅小区、九龙小区、肖厝安置房、泗水雅居等公开拍卖，由于产权清晰、地段优越以及性价比高等诸多优势，吸引到众多买房者的参与。
水涨船高，安置房购房成本加大。
但大批购房者的涌入，也导致了安置房价格的水涨船高，在这些房源的拍卖中，每套房源单价普遍加到3000-4600元/㎡是常有的事。
加之这些年新房与二手房价格如此上涨，这波热度自然也传导到了拆迁户上。
以张镇水乡为例，该小区房源的挂牌价，随着项目的进度推进、片区的利好而不断地水涨船高，要知道该小区此前均价也才7500元/㎡，短短一年多时间，房价已涨到均价1.3万/㎡，这又进一步提高了购房者的上车门槛。
另外，近日莆田出台了新政策，除了近几年的“回购模式”的安置房不需缴纳外，其余安置房都需要补缴土地出让金，以面积为准，算下来一套安置房起码要上缴几万到十几万不等。 这笔费用无疑也增加了买房人的购房成本。
虽然如此，在现实生活中，拆迁安置房相对商品房而言有较强的价格优势，对于很多人具有相当的吸引力。
谨慎！降低安置房交易风险的方法。
不过，在进行安置房交易的时候，最好优先选择产证齐全且满足转让年限的房屋，这样的安置房，交易起来跟商品房并无二致，可以正常过户。
但是如果房屋产权证还未办理的话，那么买房人需要注意这几点：
1、要找正规靠谱的中介机构。靠谱的中介，对房屋交易业务比较熟悉，对房屋交易流程流程轻车熟路。最重要的是有安全感，会帮买房者规避大部分的潜在风险；
2、第二点则是要鉴别房东的身份，确认房东有无债务风险。一般情况下公职人员或教师等行业人员因为身份的关系，比较少有债务风险，更值得信赖，在后期工作中也更愿配合办理过户手续。
3、降低首付款。付款方式可以尽量降低首付，然后将尾款押多一些。然后签订合同时，明确约定双方的详细事项，把能考虑的到的都约定好，避免漏项，另外了解安置房产权的领取时间，时间越短越好。
学区房政策有变，
购房者还在观望中
除此之外，二手房的降温趋势还蔓延到了学区房，部分购房者出现了观望情绪。
今年莆田主城区的教育政策大变，在一定程度上对学区房的二手交易也造成了影响。
特别是莆田市实小凤山小区成了今年学区房调控的“试验田”，更是让买卖双方纠结不已。
由于可划片莆田两所名校“市实小+中山中学”，凤山社区的房子可谓常年处于一房难求的状态。这也直接导致了实小学位紧张问题日益严重，所以明年开始莆田市实小将对房产证明时间进行更加严格的限制。
根据规定从2022年开始，凤山居委会居民的房产证时间需为2021年12月31日（含）前，消息公布后，一石激起千层浪，有人甚至预言，学区房不吃香了？
划片政策一出，市场上想要购买莆田实小学区房的意向客户也纷纷开始持币静观其变，期待房东降价。而根据莆田某中介工作人员介绍，近期的实小学区房，价格确实处于滞涨状态，成交速度也在延缓。
但就目前整个市场表现来说，二手市场的价格变动主观性是很强的，其实莆田大部分的学区房是被掌握在投资客手上，不到最后一刻，想让他们割肉抛售的可能性不大，因此现在买卖双方处于一个互相观望的状态。