季节入秋，楼市趋同。
与上半年热闹的市场形成强烈的反差，近期莆田各大开发商推盘动作放缓，近两个月市场走向出现退烧征兆。
与此同时，这股降温趋势还蔓延到了二手房，特别是学区房，部分购房者出现了观望情绪。
上半年，莆田楼市频频出现日光盘，购房者热情不减，丝毫没有感受到凉意。
不过随着越来越多购房者的成功上车，加上政策的收紧，莆田各个楼盘的销售业绩也开始不尽如人意。最明显的就是为了更快去化，市区大部分开发商都开始释放分销渠道。
哪里有需求，哪里就有供应。一位从事分销行业多年的业内人士说道，“市场不好才会出现分销，市场不好才需要有人帮开发商卖房子。”
这并不出人意料，当我们深入分析其背后的原因就可以发现，是政策、市场、蓄客等各方面因素造成了这样的情况。
调控政策打压，给购房者的预期越来越小。
近些年，莆田楼市相对火热，于是出台了多个楼市调控政策，对新房限价，对精装限制等，这些都是抑制楼市过热的手段。而从货币端调控楼市，同样也是房地产调控的手段之一。开发商的三道红线，银行的两道红线，这些都是压在市场上方的利剑。
不管是莆田楼市限价、限精装等政策，还是近期莆田多个主流银行贷款政策收紧，房贷利率上调，放款时间延长，通过一系列政策，我们可以看出政府希望能够压制楼市过热的现象和炒作之风。
房源供应增加，市场竞争愈发激烈。
接下来到年底这个时间段，对莆田高端市场的考验才真正开始，毕竟现在市区除了保利天汇、建发融创和鸣兰溪、联发融创龍德井壹号、中南珑禧台等楼盘在售外，还有即将入市的融创建发观澜云著、联发玉湖地块等楼盘前来抢一份羹。
加上莆田主城区还有月塘、坂头、绶溪等地块等待拍卖，届时在加剧市区楼盘激烈竞争的同时，也让买房者有更多的房源可以慢慢选择。
价格和价值是否匹配，需要购房者深思。
我们可以看到，今年入市的纯新盘基本都是高端盘、高价盘，意味着产品的竞争激烈，在这样的情况下，房企想要脱颖而出，必然要突出自身产品差异性。
比如这些项目或主打莆田首个智能精装修产品，或因为位于优质板块而极具发展潜力，又或凭借优越的地理位置吸引了一波购房群体。但在购房者看来，如果仅仅单凭这些卖点，想要让项目的价值与目前稳居2万元/㎡的价格匹配，还是一个问题。
改善群体有限，楼市购买力已显疲态。
去年，莆田包括龙德井、月塘等多个区域都经历了一番大拆大改，市场上开始涌现大批拆迁户。
坚持拆迁补偿和安置并举的方式，既让拆迁居民在最短的时间里住上了新房，又有效消化了莆田市场商品房存量房源。
然而随着这些拆迁户购买力的消耗殆尽，加上高价楼盘的目标受众多为改善群体，数量有限，此前市区高价楼盘已经两次集中收割了一大波客群。楼市去化速度呈现递减状态，同样也是不可避免的。
如今的莆田主城区，随便一套房子首付就要80-110万不等，月供纷纷过万。对很多买房者来说，很可能可以凑够首付，但是却还不起月供。
莆田人自古以来的观念便是，宁愿自己当个小老板，也不愿意给别人打工。可由于去年疫情的影响下，莆田很多个体户收入滞涨，甚至出现不稳定的现象，因此对于月收入不稳定的购房者来说，每个月需要偿还过万的月供，有点吃力。
如果说一手房的降温主要体现在开发商开放分销渠道的话，那么二手房的的遇冷则主要表现在部分学区房的成交放缓。
今年莆田主城区的教育政策大变，可以说是打了家长们一个措手不及。特别是莆田市实验小学凤山居委会房产过户时间的变化，更是吸引了家长们的关注。
由于目前名校资源紧张，莆田市实验小学等名校对房产证明时间卡得比较严格。
以往一般是在12月底前购买二手房并落户即可，但从2022年开始需要房产证明时间为2021年12月31日(含)前，其适龄子女才具备享受划片就近入学的资格。
这就意味着，过了明年，凤山居委会的房子就不能读实小了。在大多数购房者的观念里，如果不能是都市小，那么凤山小区房子是不是就不再那么值钱了？
所以新的划片政策一出，市场上莆田实小学区房意向客户纷纷开始持币静观其变。根据莆田某中介工作人员介绍，近期的实小学区房，价格已经处于滞涨状态，成交速度也在延缓。
但就目前整个市场表现来说，并没有降至冰点。目前莆田大部分学区房被牢牢掌握在投资客手上，想要让投资客降价抛售可能性微乎其微，因此现在双方处于一个互相僵持观望的状态。
不过需要指出的是，由于近期二手房贷款方面的日趋严格，正常情况下银行需要2-3个月才能放款，因此，对于投资客和买房者而言，接下来的第四季度，将是双方最后的博弈期。
我们的建议是，如果需求比较迫切的购房者，可以蹲一波金九银十。
由于近几个月表现都不如人意，因此开发商全年的销售任务，大概率会压在金九银十，我们预测，今年金九银十，入市项目和供应量应该会达到一个小高峰。
对于购房者而言，金九银十入手一方面有可能获得价格优惠，另一方面选择面也会增大，更有大概率挑选到自己喜欢的房源。
但是，对明年想要入读实小的购房者而言，则需要尽快考虑入手。因为前面我们提到，目前二手房正常放贷时间要二至三个月，但不排除年底银行贷款额度紧张，放款速度进一步延长的情况，届时因为贷款原因导致不能及时落户的话，就得不偿失。