不止一次，听到身边人说起卖老房子，一个个的苦大仇深、悔不当初。
这不最近有位朋友吐槽，正在出手市区的老房子。正式挂牌已有一个多月，看房的人一只手都能数得过来，出价的就更少了。
因行业遭受重创，朋友也被波及。这才决定出手这套多年前购置的老房子，缓解资金压力。只是没想到，卖房的难度远比他想象的大多了。
感知是一回事，数据又是另一回事。虽然身边不断有人抱怨老房子难卖，但实际上每个月总有不少老房子成交。所以不免就有人疑惑了，说好的买房不买老房子，为什么仍有成交量？既然不缺买家，为什么有些人的老房子却卖不掉呢？
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说好的买房不买老房子，为什么还是有不少老房子成交？其实这个问题比较好解答。仔细留意仍有保有成交量的老小区，会发现普遍有一共通点，成交的多半是小户型。
就是那种五十七十平以及100平左右的两、三房户型，总价不到100万。虽然莆田是座有打新热、“新房癌”的城市，可撑起二手房市场的，仍是总价200万左右的二手房及改善型住房。
其中，总价不到100多万和150万左右的住宅，也占据了不小的份额。这一价位段的二手房，要么是成交量占比不断增加的安置房，诸如九龙小区、古山安置房、幸福家园、泗水雅居等；要么是主城区，以房龄在2000年左右的老小区、经适房跟早期建造的商品房为主。
原因也很简单，这几类房源不仅价格相对比较便宜，且都有小户型。小户型，总价便可控。对于刚工作的小年轻，又或是外来来莆常住的一家人，花一两百万买套市中心的老房子，既满足了居住需求，经济压力也不会太大。
印象最深刻的是，此前有位刚来莆工作不久的小年轻就是带着父母来求购二手房，因为不想承担太大经济压力，所以购买的需求也很明确，预算不到1百万，两房够住就行，工作在市中心，所以只要靠近工作地点，老房子和安置房都可以。
所以，不是所有人都要求住新房子，也不是所有人买房都奔着增值而去，还是有一部分人，买房只求购住、生活便捷即可。
比起房价增不增值，他们更关心医院、学校步行能不能到，周边超市、菜场多不多。包括小编一开始也是想买市区的二手房，老房子也无所谓，就想离学校近，周边有菜市场方便家里人日常买菜做饭。
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至于第二个问题，确实比较难解答。明明同小区或周边小区，都卖得挺好，为什么自家房子就是无人问津？
带着疑问，小编其实之前也咨询了市中心多个从业多年的经纪人，交谈过后有一点是大家的共识，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
也就是说，可以肯定的是老房子长时间卖不掉，一定是价格没到位。很多人看到这也会不理解，明明我就是按中介建议的价格挂牌，怎么就价格不到位了？
首先，房价跟股票一样，是动态的。挂牌时的价格，参考的多是前期成交价，考虑到买家还要再讨价还价，初始挂牌价会比成交略高一些。
正常行情或是像此前的楼市上行期，这报价模式绝对没啥问题。可大家也都很清楚，现如今莆田楼市大行情下行，今天还能卖200万，可能隔几天也许就只能卖198万，要是再过个两三个月又是另外一番价格了，只有更低没有最低。
短时间内房价跳水，房东们多少难以接受，甚至个别人还会认为是中介在故意套路。
其次，房子本身也影响其售价。老房子不比次新房，楼栋位置，比如是不是挨着大马路；户型功能合不合理，破不破；装修情况、距离学校远近等，都直接影响其二手房价。有些房源挨着主干道或是出入口，房东明显好还价多了。
装修对房价的影响就更大了。中介朋友告诉我，最近一段时间，很明显客户对装修好的房子格外喜欢，那些连出租房装修都比不上老房子，客户是往“死”里砍。
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另外，老小区有没有经过翻新改造，也关系到房子能不能快速卖出。以前，大家不愿意买老小区，一般都是因为老小区既没配套，停车还难。
这几年，莆田大力开展老旧小区改造，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、雨污分流、小区景观提升等内容，还有增加智慧道闸、增加智慧监控、增设停车位等，整体风貌较原始状态好了不少。
比如像福兴小区、金桥小区等，经过改造，小区粉刷了外墙、硬化了路面，设置了道闸，划定了车位线，增加了绿化面积，安装了路灯，还新增了垃圾分类收集点，整个小区焕然一新。配套愈发完善的老小区，购房者显然更易接受。尤其是停车难问题解决后，接受度大大提升。
而一些没怎么翻新的小区，价格就比其他翻新过的小区要便宜些。另外，部分有加装电梯的房源价格还会更贵一些。你看，别说是相邻小区了，就是同一小区不同楼幢，房价都各不相同。
除此之外，老小区体量大小，对成交量、成交价格也有影响。莆田市中心有不少老小区体量不大，少则三四幢楼，根本没有小区氛围。这样的小区如果没有名校加持，一旦行情下行，成交量、成交价格率先扛不住，起码不敌周边规模大的老小区。
一来，即使遇上改造，小区居住氛围感照样很弱；二来，小区体量小、挂牌房源少，可选择余地更少。体量大的老小区就不一样了。原本各项配套设施就相对齐全，遇上翻新改造，整个园区氛围感更好。
此外，中介是否力推，也直接影响房子的成交速度。在他们看来，肯付中介费的房东，大多是诚心卖房的，谈起价来也更顺畅。
写在最后：很显然，老房子能不能卖掉，真不是挂一个比市场价更优惠的价格、或是一句“诚心卖房”就能解决的，个中影响因素太多。我们所能做的，就是尽可能客观去看待市场，若是房子各方面都很一般，价格该降还得降，谁让现在是买方市场呢。