投资需谨慎，从来都不是一句空话。

就像此前我们收到一个粉丝关于资产配置的咨询。

此前莆田楼市一片火热，这位粉丝在郊区某知名楼盘买了两套房子进行投资。看着开盘现场前所未有的火爆，听着销售满口未来的美好规划，粉丝心里美滋滋地想着：这么火的盘，价格这么低，想比较市区2万/㎡的价格，到时候涨价也会比较快，转手赚个十几二十万不成问题吧。

但事实真的是这样子的？

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外围板块楼市会不会热

与主城有很大关系

首先要弄清楚的一点是：前些年包括秀屿涵江等外围板块楼市会如此火热，与主城区的日益高企的房价不无关系。

2020年，莆田“旧改”项目爆发，土地出让的主战场从外围转移到了旧改老城，城市更新进入快车道。特别是此前被称为老大难的龙德井、沟头、绶溪片区等地块纷纷开拆，而随着旧改的进行，也让主城区地块楼面价再上一个台阶。

△莆田总价地王TOP10

可以说将2020年称之为莆田的“地王年”一点也不过分。包括沟头片区地块（中南珑禧台）、绶溪地块（保利天汇）和龙德井地块（联发融创龍德井壹号）等地王总价的纪录都是在那一年诞生。

而楼面地价的攀升带来最直接的影响就是房价上涨，在严格的限价背景及高地价等因素的加持下，开发商不得不加精装以维持利润，市区楼盘加精装价格已经达到2万/㎡左右，这也倒逼部分资金有限的刚需跑到包括涵江秀屿在内的外围区域置业安家。

不过随着主城房价的回落，特别是今年毛坯房回归主城区，上车门槛有所降低，如今外围板块内的楼盘人气又被分流一部分到主城区，这对外围板块将是一次利空。

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行情上升时价格差被拉大

楼市下行又最先受伤

虽然外围区确实有价格低的优势，但是如果要投资，我依然不建议买入外围区。

一方面，涨价基数不一样，中心区房价涨一点，一套房的单价涨幅会比外围区高不少。

另外，买房能不能赚钱、落袋为安，看的还是流动性。

我们有一位网友在2014年买入妈祖城，当时房价不过4600元/平，现在市场二手房价仅5千/平了，不仅如此，还根本卖不出去。

众所周知，远郊区新房一般都长在犄角旮旯，除了安静、环境好，但是一个一般人都很少发现的特点：亮灯率不高。这就意味着入住率低，难以靠出租回笼资金，二手房市场也如白开水一般寡淡，这种房子谈何投资价值？

所以外围的房地产市场，属于整个莆田房地产轮动链条的底层：在市场不景气的时候，外围板块是房价最先受打击的区域；而每次在行情上升期，外围房产的增值幅度，永远都追不上中心区，都会再次增大郊区与中心区的价格差。

虽然2021年的时候楼市出现下行，但是我们看到的是，“外围板块跌幅大，核心区则相对较为坚挺”。如今随着一系列利好政策的释放，市场开始有了进一步的变化，具体表现为：核心区热度回升，看房量和去化率相比有所增加，而外围区依然冷清。

而今年楼市的回暖也是由主城区二手房率先开始的。之所以出现这种情况除了目前主城区新房供应较少之外，主要的一个原因就是因为主城区购房群体众多，其中就包括不少来自秀屿等外围的群体。据中介透露，莆田不少秀屿在外经商，为了在出去打拼之前搞定买房大事，往往成交速度更快。

而除此之外，近段时间入场的投资客也开始增多。而投资客的眼光也是精准的，投资市中心也是有他的道理：市中心的房子能在最短时间内让他们投入的钱产出回报。可见，在主城区的房子有最广泛的客群覆盖，也意味着流动性是最好的。

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配套落地缓慢、人口少

不建议买入外围区投资

当然还有一个不建议买入外围区进行投资的原因就是外围板块配套落地时间是个问题。

就像涵江，自去年9月份涵江与万达签约引进“万达广场”品牌进行新商业综合体开发建设的消息传出至今半年过去，却没有实质性的动作，无独有偶，涵江实验小学兴涵水都校区目前也仅有一栋教学楼投入使用，而位于塘北的尚书公园从2017年就开始规划，于今年才开放，配套落地太慢了。

而秀屿区，板块内多个城建都有了实质性的进展，但奈何必不可免的问题：人口少，导致片区二手房流动性差。这一点从板块内的中介门店数量分布就可以略知一二。

一个板块二手房火不火，看看中介的扎堆数量久知道！

某个楼盘一个月涨1000，三两天就能卖一套，有钱赚自然引来大量中介前来开店。反之亦然，一个区域或者楼盘，连个中介的影子都看不到，那还有什么投资价值呢？更不用说，板块有部分楼盘已经提前透支了价值。

比如铜锣湾万达广场，城市核心地段，配套成熟，教育、商业综合体等资源都不错。但有一句话说得好：如果一套房什么都完美，那它最大的缺点就是贵！此前项目部分新房价格已经破万，在秀屿这样偏刚需的外围板块，如果价格过高，那么它的升值预期也就没那么大了。

写在最后：如果你是刚需又是自住的话，价格合适，那么买在外围板块也是没问题的。如果你是买来投资，那么建议买入外围区要谨慎考虑，买入之后未来好不好出手是个问题，而且一般需要持有的时间不短，要玩也是玩长线投资。