最近一段时间，莆田的市场回暖明显。
中介的带看量、咨询量以及新盘的看房人数，都比年前要好上不少。
就连之前萧条的中介行业，最近都开始招聘，已经离开这个行业的中介，也纷纷开始回流重操旧业。
市场回暖之后，不少购房者最担心的是房价会不会上涨？
其实，支撑一个小区房价上涨最重要的因素主要有三点：购房时机、板块更新和小区品质，今天我们就来好好聊一聊。
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房价普涨时代已过
买房要看时机
莆田房价最近的一次迎来上涨行情是在2020年，当时碰到的就是除了货币大放水之外的土地市场火热和主城旧改的风口。风口到了，猪都会飞，说的就是这个道理。
2020年，莆田“旧改”项目爆发，土地出让的主战场从外围转移到了旧改老城，城市更新进入快车道。特别是此前被称为老大难的龙德井、沟头、绶溪片区等地块纷纷开拆，加上彼时莆田市区土拍热度不减，各板块地价天花板屡次被刷新，市区不少新盘开始稳站2万元/㎡大关。
新房价格如此上涨，房东自然看在眼里。那一年大部分二手房的报价和成交价格都有不少上涨。
▲图片摄于2020年11月
在这之前，如果你想投资，那买房是最简单，而且最快速的一件事情。不过随着莆田楼市出现了分化，房价普涨的时代也已过去，所以对买房时机的把握就越显得重要。
事实上，我们必须要承认的是，房价起起伏伏是正常的，不可否认的是确实会一大批人站在高岗上。
就像2021年上半年楼市还处于火爆状态，下半年开始行情急转如下，确实出乎很多人的意料。在那一段时间追着市场热度买房的人，确实是有一群人高位站岗了。
而扎痛他们敏感神经的，主要有两个方面：
其一，房价买在了高位。同一个楼盘，可能前面市场高热期买房的人价格明显要高于折扣期买房的人。
其二，房贷利率站岗。相较于房价站岗，2021年下半年买房的人5.35%-5.5%的房贷利率才是最扎心的。
当然，相比于当前友好的房贷利率和宽松的折扣优惠，此前买在高位的这批人，在等下一次风口到来的同时，已经提前消耗掉未来一段时间的房价涨幅。
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板块没选好
一切都白搭
而除了买房时机外，有关注市场的网友想必都会发现一点，现在的市场，板块对一个楼盘的影响是巨大的。
特别是莆田这座城市周边的产业本来就很少，本身常住人口较少又很难通过产业带来人口流入，加上众所周知的原因，很多旧的规划尚未落地，新的规划又紧接着上马，最终结果就是规划、利好一个接着一个，但不久后都杳无音讯，最后大多数只能是空中楼阁，规划的配套不知有几分能落地。
我们有个粉丝，2014年的时候入手了妈祖城的一套房子，然后近十年过去，因为妈祖城周边基本上没有什么配套，导致房子在二手房的涨幅基本可以忽略不计。
众所周知，郊区的房地产市场，属于整个莆田房地产轮动链条的最底层：别人吃肉它喝汤，别人喝汤它舔碗。
这也就导致了，郊区房产的增值幅度，永远都追不上中心区及近郊区。在每一次行情上升期，都会再次增大郊区与中心区的价格差。
另外，不仅是偏远地区，即便是城区，不同板块的价格涨跌也存在差异，有个例子我们已经举了无数遍，差不多2015年，我身边有朋友当时同时看中了保利香槟国际和ECO城，后面因为ECO比较便宜，就买了ECO城，结果此前一些重大配套全都没有落地，现在想置换却砸在手里。
而彼时没有选择的保利香槟国际现在二手房价已涨到1.7-1.9万/㎡，所以买房一定要关注板块配套不能是空中楼阁，必须落地。
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一路之隔房价却天壤之别
根本原因在于小区品质
当板块选择完之后，就是要看具体的楼盘了。小区整体的规划设计和物业服务的好坏，对项目成交的影响也是相对比较明显的。
那些品质比较好的社区，不仅在新房市场上表现亮眼，在二手房市场上一般也比较强势，未来转手溢价也相对会比较高。
▲融创兰溪大观一期
就像融创兰溪大观一期，在品质跟价格上都处于领先的位置，项目在此前就成为莆田楼市率先单价“破2万”的楼盘，如今小区二手房价格也稳定在2.4-2.5万/㎡左右，成为城南楼市的扛把子。
无独有偶，城北雅颂居和建工绶溪里，两个项目都可以一线瞰溪，为何购房者会选择前者而不是后者，很大原因就是因为雅颂居是嘉里建设开发，作为一家港资房企，嘉里建设追求的是慢工出细活，不会追求过快的高周转，所以小区品质也相对比较好。
▲莆田雅颂居
除了小区品质外还有一点大家也一定要重视：那就是物业。小区环境是否整洁，绿化是否修剪到位并及时补种，小区的公共设施损坏能否及时修补，外来人员、外来车辆是否严格登记等，都是购房者应当考虑的因素。
因为随着人们对生活品质要求的提升，物业服务质量的好坏，除了影响居住体验外，也会直接影响到二手房的价格。
▲富力尚悦居
比如玉湖新城的富力尚悦居，在二手房上的价格是1.55-1.73万/平。而与之差不多同期开发的正荣府，价格已经去到1.85-2.7万/平！之所以有这么大的差距，就是因为富力尚悦居的物业实在是太差了。
所以不管对于自住的业主还是投资的业主来说，不合格的物业恰恰能从侧面反映出房子的保养情况，如果业主想要卖出房子，竞争力也会比同样价位的小区弱很多。
总结：房子是固定资产，但买不好容易变成负债。其实只要理解了以上三点买房的底层逻辑，那么买房出错率也会大大降低！