每到年底，聊学区房是再合适不过的时机。
一方面，毕竟学区房严格意义上来说是刚需，特别是对于有学区需求的家庭来说，避开每年3-5月的成交高峰期，提前看房一定是聪明的选择。
另一方面，今年的莆田整体市场行情低迷，新房、二手房包括学区房议价空间仍然很大。
受市场大环境影响
头部学区房也扛不住了
学区房尤其是头部学区房的降温，在现价段确实是事实，不光是莆田，全国大部分城市约莫也是如此。
大家都清楚，莆田市区的大部分名校，包括小学的市实小、麟峰、梅峰、逸夫以及初中的中山中学等，周边是没有新房在售的，只有二手房。
所以去年上半年乃至前几年房地产市场行情高热的时候，这一批学区房也出现了一轮行情“暴涨”。犹记得去年莆田有套带学区的老破小，面积仅29.8㎡，但总价高达120万，跌破了很多人的眼球，这个价格，相当于涵江一套大三室两厅。
还有一个16平方柴火间，仅是因为划片市实小和中山中学，房东就挂出了总价50万的价格，而这样的高价学区房成交案例在莆田并不少见。同时，市场高热期，莆田报价在2万/㎡以上的学区房更是多到一只手数不完。
要知道莆田这两年新房的最高售价，即便是在去年上半年市场火热的时候，也才停留在2.1万+/㎡左右，且是个别热盘的少数房源。
但这也充分说明了，在风口期，莆田头部学区房的价值永远处于第一梯队。不过，在今年这一波市场行情下，莆田这些头部学区房也扛不住了。
比如划片麟峰小学的学区房，据中介透露，虽说现在价位也挺高，但相比去年个别房源的成交价格已经出现明显下滑，最少下降了2-3千左右，像正荣时代广场二区安置房14楼114平毛坯2万一平，房源挂了大半个月有人问，但无人买 。
除此之外，划片梅峰和中山中学的正荣御品世家，之前报价最高突破3.4万+/㎡。而今年以来，成交价格有所回落，基本在30000-32000元/㎡之间成交！
学区房价格首当其冲回调
是再正常不过的现象
那学区房为什么价格会如此大幅度下滑呢？可能很多人会说，是因为政策打压，决策层抑制学区房热的决心很大，加上划片年限、集团化办学等各方面的措施，都在稀释着学区房价值。
这方面的原因肯定是有的，包括此前“教师轮岗”、“六年一学位”、“大学区制”等，政策背后的潜台词都是削弱教育与房产的关系。
但小编还是想提醒大家一点的是，莆田乃至全国的学区房价格下滑，最主要的原因还是楼市行情的整体下滑。要知道，莆田这类学区房的价格上涨，也不过是近两年的事情。
以梅峰+中山中学的学区房正荣御品世家为例，该小区2020年时卖家标出的价格是3万/㎡。挂牌价最高的是2021年，有的房源甚至超3.5万/㎡成交。即便今年市场行情不好，小区的成交价格还是能跑到3.2万/㎡。
而这样一个数据走势下，我们看待这类头部学区房要特别注意几点，首先是楼市调整期，学区房价格首当其冲回调，是再正常不过的现象，前两年学区房的过热并不是常态。
其从，现在的莆田市场虽然早已转变成了“买方市场”，但拥有双学区的学区房依然是保值的，即便价格出现下滑，但依然是莆田房价天花板存在。
再则就是，头部学区房的价格，其实也是一房一价，付款方式、户型大小等，包括明年“六年一学位”政策的执行，都会影响最终成交价格。
学区房本身不会凉
涨跌都是逻辑之内的事
当然，买学区房除了根本初衷是为了能上名校，大多数人肯定还有一个重要的考量，那就是房子本身的居住价值。
这时需要你想清楚，学区房的本质，到底是学区，还是房？如果单纯要买头部学区房，尤其是双学区，在莆田亦或是其他大多数城市，可能只能买二手房，甚至二手老破小，至少在莆田新房基本无，具备居住价值的次新房更是少之又少。
看到这里，肯定会有人说，“买学区房，并不一定要住在这套房子里，学位用完就出手呗”。可以这么操作，但这仅限于非常有钱人士。
再来看名校的本质是什么？是优质硬件资源+师资力量+相对接近的圈层汇聚起来的生源。从这个层面来讲，莆田诸如麟峰、梅峰等这样的传统名校确实依然具备优势，毕竟师资和生源两方面是其他新建学校所不能比拟的。
所以，回过头看，学区房会凉凉吗？显然，“学区房”本身不会凉凉，相对于其他房子，学区房价格顺势大涨，逆势大跌，都是逻辑之内的事情。但每一套学区房的行情都不一样，现在新建名校分校那么多，未来会不会产生新的头部学区房，也很难说。
当然，至少在短时间内，那些老牌名校还是无法被替代的，有需求的家长可以趁着价格回调提前入手。只是，这里要提醒大家，如果你们家的孩子是2023年秋季要读书的话，就要抓住最后一个月，更准确说是半个月的时间。
原因也很简单，一方面，除了部分顶级名校外，目前莆田城区大部分中小学都会要求适龄少年儿童户籍迁入及房产取得时间须在上一年度12月31日前，而现在距离2023年仅剩下一个月。
另一方面，二手房交易手续繁琐，现在莆田有些银行二手房解押需要提前预约，时间从10天到一个月不等。即便你找了关系，但在仅剩1个月的时间之内完成买房落户，依然紧迫。
所以，对明年想让子女入读名校的家长来说，留给你们的时间真不多了。但切记，要选择相对好的标的，年代久远的老破小，即便是名校学区，也要慎重买入！