关于学区房的文章，其实我们写得并不多，主要是市场大方向没怎么变，更多是买卖双方心理上的较量，以及入学政策调整对市场的影响。
虽然很多人都在说学区房已失去光环，但深入到真正的学区房购买群体中，又发现它依旧不缺购买力。网上一搜，众说纷纭，着实是看不清摸不透。
前几天有网友留言，表示想听听对未来市场的判断，她想买，但要做最坏的打算。所以今天我们索性写一篇，因为这个时间段，已经能对未来学区房的走势，做基本判断了。
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过去两年，网上有一种声音，音量还很大，那就是学区房跌惨了。事实是不是这样呢？如果和历史最高点比较的话，确实是跌得很惨，比如像正荣御品世家、观桥佳园、中兴公馆等小区个别依然能保持高价，但价格也出现下滑，其中有些小区1.5万/㎡都不到。
老破小的降幅更大，甚至个别高达50%以上，比如鞋材市场、集福小区等这些划片麟峰小学的老破小，现在学区房的成交价都仅在9000元/平左右。
为什么会出现这样的情况？一方面，有些房子在快速去学区属性，被打回原形；另一方面也和前些年被家长捧的过高，中介炒作有直接关系。
到目前为止，市场仍然在经历“去伪存真”的过程，现在跌不是最可怕的事情，最可怕的是，无成交无带看。有些学区贬值的老房子，居住属性太差，现在都卖不掉，根本没有带看量，以后也更不可能，降价也没用。
那学区房会不会消失？答案是否定的，但它的形态和逻辑正在发生根本性变化。未来，普通学区房可能会逐渐消失，但头部学区房依然保有韧性。
这种分化其实源于多重因素，首先，市场最大的错觉就是，以后没有人买学区房了，但实际情况就是，有条件的家庭将购买学区房视为一笔教育消费，即使价格下跌，他们也有承受能力，能用钱解决的问题，绝对不用人情。
其次，随着生源减少，未来可能只有顶级小学和被统筹的小学之分，中间档次的学校差距将逐渐缩小。因为孩子越来越少，加上小学教育更多靠家长，从本质上说，学区房就是把对教育重视的家长集中在一起，做资源整合。
再则，就是教育资源的集中化趋势愈发明显。目前学区房市场的成交情况显示，需求并没有消失，只是更加集中，向头部学校靠拢。当一线的学区房价格降至180万左右，谁还会选择二线学校呢？这种“择优而选”的消费心理，正在加速学区房市场的两极分化。
实际上，从过去的交易情况看，单纯买小区学区的家长越来越少，因为大家都很担心，以后孩子少了没人接盘，万一卖不掉烂手上，初中买不起就完了。
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随着入学人数断崖，莆田也出现了学校合并的现象，比如筱塘小学和原城厢区第三实验小学实施战略性整合，合并后由筱塘小学统一规划、统一办学、统一管理，一二年级留在筱塘小学旧区上课，而三至五年级学生将搬迁至城厢区第三实验小学上课。
这也意味着目前莆田的小学已经出现生源减少的事实，而且随着入学人数减少，未来一段时间，很多顶尖学校政策也会跟着调整，因为生源不足就要优化重组，否则饱的饱，饥的饥。
更为关键的是，现在头部学区也在降价,像鞋材市场、集福小区这些划片麟峰小学的老破小，现在学区房的成交价也都仅在1.4-1.6万元/平之间，镒顺小区成交价更低，约1.1-1.5万元/平。
就连早前凭借头部学区突破2万/㎡的正荣时代广场，二手房价格也下降明显，现在只能在1.5-1.7万/㎡徘徊。
不止是市场发生变化，未来教育政策也会有变化，官方真的要打击学区房？由始至终，就没有狠狠打击过，过往很多政策的调整，更多是保护，减少社会矛盾，缓解入学压力。
要知道，在力保新房销售的大环境下，学区房持有家庭未来购买力巨大，只要孩子读完书，上了大学，甚至高中，就会释放他们的改善需求。所以在政策上，学区房的流动性会得到释放，比如落户时间的放宽。
像荔城区第一实验小学就在去年调整了划片政策，取消了往年招生工作方案中“须提供2018年12月31日(含)前办理的房产证明”的规定。还有筱塘小学两校合并之后，或许明年会发生一些变化，毕竟从当前来看两个学校的划片年限要求不同。
当然，这两年还有一个趋势，就是对入学资格审查的严格，想通过提前卷娃优录，上好学校越来越难，想花钱找关系上好学校难上加难，还容易被骗子盯上。如果想要教育有确定性，买学区房是目前最直接的手段。
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学区房不会消失，那么接下来又该怎么买呢？小学+初中，绝大多数的小孩这两个阶段都是要靠学区房入学的。如果你不差钱，当然建议买“麟峰或梅峰+中山中学”的双学区房。
但是，如果你的预算有限无法支撑买顶配的双学区，建议你可以集中资金放在初中学区上。并不是说小学不重要，而是小学是免试非选拔性入学，但是初中阶段的终点是中考，只有通过率不到60%的国家普通高中入学考试。
如果不打算在初中换房，那么最好在购买时小学的对口初中也一并考虑，避免小学优质、初中教育质量不行的情况。总而言之，在学区房的交易中，跌不可怕，只要用完能顺利脱手离场就是赢。