楼市冷暖，有时候光凭感觉是很难做出判断的。开发商的促销短信多了，售楼处人少了，这些当然是很直观的参考指标，但并不能完整地反映真实的市场情况。
想判断市场冷热，最直观的方式，莫过于看楼市数据。今天我们用三组数据带着大家了解一下近期的楼市。
统计局发布最新数据
仿佛坐过山车
8月15日，国家统计局发布数据显示：今年的7月份，全国商品住宅销售面积为9030万㎡。而此前几个月数据分别为15154万㎡、9181万㎡和7417万㎡，活生生走出了过山车般起伏的曲线。
△2022年全国住宅月度均价
之所以出现这种情况，原因很好理解。
2022年开年以来，多个城市发布了稳楼市调控政策，涉及范围较广，包括公积金、限购、限贷、限售等均有放松，达近年来楼市调控数量高峰；加上央行的降准降息等政策，释放出的政策信号十足，有助于稳定市场预期，增加购房者信心。
另外，6月份开发商面临着季度、年中业务指标的压力，所以不少房企进入了冲刺模式，采用多种优惠手段促进销售，对楼市成交起了一定的促进作用。
那7月份的数据又为什么这么惨烈？同样两个原因。
首先就是七月份全国各地的停贷潮。
原本在五六月份建立起来的成交量微弱复苏力量，在停贷风波之下，戛然而止。7月份，楼市再次转跌。
自第一个楼盘业主宣布停止还贷后，越来越多的楼盘开始跟进。停贷潮如星星之火，迅速在全国范围内蔓延，使得购房者观望情绪加重，入市节奏放缓。
然后就是疫情的反反复复。
三年口罩的影响，让大多数人对于未来充满担忧，在工作前景和收入不乐观的情况下，即便买了房也担心交不起月供，而这也是目前很多购房者的心态。
央行突然“降息”
房贷利率将再下调
原本六月份看着有所好转，但随着七月份数据的下滑，说明楼市底部依然不稳，回暖的基础还没打牢固。
不过，央行昨日同步开启了一个大利好来刺激楼市增长。8月15日，央行公开市场开展4000亿元1年期MLF操作，还有20亿元7天期逆回购操作，中标利率分别是2.75%、2.0%，而上次分别为2.85%、2.10%，也就是都降了10个基点。
这就意味着本月发布的LPR贷款利率（发布时间为每月20日，遇节假日顺延），1年期的肯定是会下调，5年期很可能也会下调。
如果5年期LPR下调，意味着房贷利率也会下调。
降息，是对买房人最大的帮助，能有效降低买房人的购房成本。而某种程度上讲，选择此时降息，一个重要原因就是为了进一步稳定楼市。通过政策性降息带动房贷利率下调，也成为了扭转市场预期、推动楼市尽快回暖的关键所在。
开发商降价超10%
小心网签不了
政策端上，虽然调控松绑，金融支持，利率调整各种刺激轮番上阵，但是市场的反应却依然冷淡，莆田也不例外。这一点从本月的莆田市新房住宅备案数据（不含仙游，下同）就可见一斑。
备案数据最真实，截止8月16日17点，本月莆田市新房住宅备案数据仅285套，再创历史新低。除了主城部分热销红盘取得了较好的去化成绩外，大部分项目销售情况都不尽如人意。
俗话说得好，春江水暖鸭先知。市场冷热的变化，开发商总是最先感知，并及时做出反馈。
落位到近期的莆田市场，最为明显的变化，当属推出价格优惠的项目，肉眼可见多了起来。
去年，涵江楼市迎来了久违的热闹局面，保利堂悦、旭辉时代城、海伦堡玖悦府、大唐湖心印象、建发文著和国投新涵首府等纷纷入市，涵江供应量明显增多不少。
但随着近些年刚需需求的满溢，加上低迷的市场环境，进一步加剧了市场的激烈竞争，这也使得涵江市场出现了严重“内卷”，去化周期相对较长，达到11个月。
因此开发商为了加速去化，不得不打起价格战。各类五花八门的促销方式层出不穷，“特价房”、“一口价房”、“工抵房”各种花式促销，甚至还有送车、送家电、首付分期和月供等优惠手段，更有楼盘直接总价最高优惠几万到十几二十万不等……相当于变相降价的节奏。
只是在当下的莆田楼市特别是涵江板块，开发商为了跑量推出各种优惠已经不是什么稀奇事了。
但你听说过房价太低的话不能网签吗？
就在昨日，小编从相关业内人士口中得知，涵江部分楼盘因为成交价格低于备案价九折将不能网签。当然，目前政策只是口头传达，并未有正式文件出台。
△网签受阻页面
乍一看，这似乎就是类似“限跌令”的存在，只能严格按照备案价网签交易，哪怕是开发商愿意降价卖都不行。
事实上，这份截图中有一个细节，是非常值得大家注意的。那就是：这套房源实际价格低于预售限价10%。
简单举个例子，按照之前的规定，一套备案总价为200万的房源，真实售价如果低于180万，那就很难通过网签，除非开发商提交说明并且获得房管局的同意。
不过，这个消息目前仅在涵江有传播，我们跟多位荔城区和城厢区业内人士打听了一下，现阶段市区的整体网签政策，基本都是延续之前的政策，没有太大的变动出现，也没有出现所谓的“限跌”情况。
结语：一边是央妈想要通过降息来救市，一边则是开发商想通过降价来跑量回笼资金，但对于部分供应量过大的板块来说，降不降价都很痛苦，其实不是开发商降不降价的问题，而是降价之后能不能解决问题，这才是问题的关键。
新房市场在很大程度上其实是个政策市，政府必须要出台救市政策，才能解开这个死结。