在从事房地产业这么多年来，我发现了一个很有意思的现象。
按道理说，买房这件事对每个人来说是人生头等大事，应该花大量的时间去研究，但大部分人两眼一抹黑，像菜市场买菜一样，直接上了车。
说实话，当初小编买房本意也只是去售楼部了解一下再决定，结果鬼使神差当场就认筹了，之后同事也是颇感意外，觉得太草率了。
其实，小编是经过深思熟虑的，只是在现场被触动便直接下定了。
当然，毕竟我是业内人士，偶尔冲动还能理解的，但有些人却是不假思索，通过和一些购房者交流，发现答案大部分是这样的，“能买得起房就行了，自己买自己住，房价涨跌跟自己有啥关系？”
此时，你怕是忘了未来你还有关注房价涨跌的第二时期，那就是当你房子满足不了家庭居住需求，需要“以小换大”的时候。这时候，你的房子跌了或者未有明显涨幅，你还换什么？
所以，小编今天为大家总结6条购房者最常见的错误思维，让你在买房路上少些困惑，多些睿智和方向。
.01
对楼市涨跌趋势
靠个人经验想当然
当前楼市各种信息繁杂而又扑朔迷离，各种救市利好满天飞，于是不少人对楼市方向判断靠个人经验想当然。
坚信看跌派，基于疫情反复+经济大环境萧条，觉得大家生活都不好，莆田房价应该回到5年前。这5年房价上涨都是不合理的，莆田房价应该降到9000元/㎡左右才是正确的城市定位。
问题是莆田楼面地价除了外围区，基本都在9千元/㎡以上，房价要是降到9000元/㎡以下，说明楼市一定出现了重大问题，说是崩盘也不为过。毕竟楼市涉及到的行业实在是太多了，不仅意味着土地财政的破产，还有过去5年间买房人的破产等。
坚定看涨派，基于过去自己的买房经验，认为过去涨，未来也一定会涨，依旧觉得买房后房价五年还能翻翻。其实这种极端的看法，很有可能会导致决策失误，要么错过购房机会，要么激进投资置业。
就目前莆田而言，当下房价高速增长期已过，整体来看虽然市场仍处于下行期，但市场的购买力依旧存在，而且现下市场大背景是房住不炒，楼市稳定发展才是主流，也是政策方向。
所以，买房要想避坑，一定要理性判断市场，避免跟涨杀跌。
.02
只要是性价比高的新房
哪怕加杠杆也得买
从去年开始，莆田新房市场1.5万以下的高性价比楼盘逐渐清盘，也导致了热门板块产生了百人摇房的盛况。
有些可能手里已经有套房了，也有贷款，这时也要拿着十几万首付去碰个运气，大不了摇中后，哪怕借十几万也要买。
其实这都无可厚非，但是一定要考虑到，现在房子流动性低，疫情反复+经济下行压力大，摇号盘性价比再高，借首付，月供加杠杆，能不能坚持到房子交付。
最近一段时间，法拍房激增、断供潮来袭的声音不断袭来，尤其是后续又传出阿里法拍房激增187倍，同样莆田法拍房也越来越多。虽然其中因为断供被法拍的房子很少，但却有很多因为债务被司法没收的房子。疫情反复之下，不单单是生意不好做，大家也都活得不容易。
还有就是高性价比百人摇的房子，大多数都是刚需类房源。5年后大量二手房，其面对的刚需类客户，要么买不起，要么有更多选择。所以，买房时不仅要考虑市场性价比，还要考虑未来需求及个人杠杆。
.03
购房预算有限，
却不懂取舍
虽说莆田现在改善已经成为购房主流，但目前市面上仍有众多刚需，不少人东拼西凑，首付也就不到40万。
而这些购房者大部分又都是首次置业，大多数对市场并不了解，往往都是耗尽家庭六个钱包，用尽多年积蓄，才能换来楼市唯一上车的可能。所以，在有限的预算下更是不知道取舍。
在从业的这几年里，经常会遇到一些购房者，嚷嚷着买房好多年，也看过很多的房子，结果一直没有下手，每次看完房子，不是这套感觉不行，就是感觉那套缺点什么，终于看到个还不错的，没有房源了。
面对这样的刚需购房者，我想说懂得取舍很重要。诚然我们总是希望买房的时候，交通、医疗、商业、教育等缺一不可，但是这些房子都有大部分人钱包无法承受的价格。
其实越是预算有限，越要想清楚自己的核心诉求是什么，根据自己的需求，排列轻重缓急，然后做取舍，先满足当前或者近阶段的需要。对于刚需购房者来说，最重要的就是房子能安全交付，其次是通勤距离。
.04
忽视房龄
只看眼前需求
近几年，随着莆田房地产不断发展，房价也是逐年攀升。有些刚需因为预算有限，转而将目光投向二手房，也有些莆田家长为了孩子教育问题，选择牺牲居住品质，追求更核心的地段，选择房龄更老的一些老小区、步梯房源。
但他们全然忘了房龄这一说，这其实是相当危险的。众所周知，老城区主要价值是学区，这是房价极大的组成部分，但随着过去几年大量莆田购房需求的去化，需求逐渐改善化，加上划片政策每年都在变动，这也间接表明了大量单一价值的房子，未来将难以出手。
而老破小脱离了学区房的性质，这些房子的“老破”标签，暴露无遗，房子太老，银行不给贷款，影响流动性，未来很难转手，被市场所抛弃也是大概率事件。如果有名校学区需求的购房者，还是可以考虑的，但尽量不要去碰老破小，用完记得及时出手。
目前，莆田各大银行二手房贷款的房龄要求都很严格，普遍现象是一般超过20年房龄的二手房基本不放贷，个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款，所以，最好买二手房房龄最好10年内。
.05
买新城区就是投资抄底
但要看区域落地支撑
从房产投资的角度，不买还涨！再过三五年回头看，今天的房价都是便宜的。于是很多人觉得买房投资就是预期，就城市来说，规划就是最大的预期。
但当下莆田很多新区都有自诩的名头，所谓的“莆田下一个城市副中心”、“莆田未来看这里”、“XX才是潜力区”。
但就像前面所言，五年前买，还可以说低位上车，但莆田现在新区的摊子越铺越大，区域落位有快有慢，价格倒都不低，选择必须慎重。
比方说玉湖新城，经过十余年的发展，多个城建利好不断加持，玉湖的房价已一路飙升，从早期的7字头，到联发正荣玉湖天境毛坯限价1.6万/㎡（毛坯），价格早已翻倍。
或者准确点可以说，区域已经透支了未来2-3年的房价，现在入手并不划算。再看高铁新城、莆田大学城等新城区，产业支撑还是比较薄弱的，但房价却不比秀屿便宜多少。
如果非要选新区，一定要看和主城区的价格梯度，供需关系、区域落地速度。太早，容易当炮灰。太晚，风口过去了，利好兑现了，价格就上去了。最好的时候就是早期拓荒的项目就要交房了，有在建的学校，区域内大路基本规划过了，且已开工在修了。
.06
刚需大户型≠改善，
区域品质错配
有关注莆田楼市的人，可能会发现这样一个现象：莆田一些改善楼盘的大户型价格比小户型还贵，但是刚需区域，小户型价格比大户型贵，因为小户型更抢手。
比如我们前几天实探的壶山学苑，位于新度，这个板块属于刚需板块，据中介介绍，小区内150多平以上的大户型价格大概在1.1万+/㎡，而两室的刚需户型，则挂牌价格在1.2-1.3万/㎡之间。
原因也很简单，因为不同的区域有不同的目标人群定位，产品价格自然不同。在改善区域买大房子改善，在刚需区域买小户型上车，这是大家固有的选择逻辑。
如果这时，你在刚需区域买改善房，即使是大户型的房子，但你的小区物业服务水平、周边邻居圈层，其实都无法和改善区域相比。万一你花了大价钱，住起来没有想象中的效果，那就不安逸了。
其实改不改善，最关键的因素就是小区品质和周边配套，说句实在话，如果在刚需区域买大户型，就等于是买了一个大面积刚需，而不是想象中的改善型。
所以，对于购房者来说，买房要对区域、产品需求统一，选择房子品质要和区域板块匹配。