无论市场怎么变，买房“追热点”的心态是不会变的，而且很容易达成共识。
如果你追根究底的探寻每个人的买房目的，相信很多人内心的想法一定是自住+资产升值。
然而，在2021年房地产市场轮番调控下，房子投资属性减弱，正回归居住属性，购房者想要兼得两者，已经越来越难了。
在这样的大环境下，2022年在莆田买房，到底是该拼居住价值，还是博升值呢？
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房住不炒背景之下，
莆田市场分化加剧
我们先回顾一下2016年开始莆田全市房地产市场行情的变化。
从时间轴来看，受2015年度土地出让大幅减少、新增项目明显减少等影响，2016年开始，莆田新房进入一轮去库存状态，新房供求关系处于供小于求。
在这个阶段买房的人，基本到现在是已经实现了自住兼增值的双重目的了。从新房到二手房的价格，对于大部分房子来说实现翻番应该还是较为保守的一个估值。
2017年，莆田政府积极推地，房企拿地活跃，尤其是溪白地块五连拍后，正式打开了本轮房价高涨潮的大门。
2018年-2020年，是莆田房价呈现结构性上行的几年。产品力的上行及地价的上行对于房价上行的影响最为直接。
这个阶段买房的人，房子有一定的涨幅，进入二手房的房源，其价格涨幅还是要看区域、产品和资源。同时间段买的房子，即便都是精装，价差也是可大可小。
2021年对于购房者来说，其实并不是特别友好。上半年价格居高，下半年受市场大环境影响不少楼盘开启了“以价换量”的销售模式，甚至有不少精装楼盘改毛坯销售。从市场来看，2021年的新房均价已经走出了几乎“平稳”的曲线。
从未来趋势来看，不出意外的话，这两年莆田房价走势是不会有前几年的大幅向上的趋势了，市场分化也将进一步加剧。
从这几年莆田各板块的表现来看，我们会发现一些居住配套较为成熟的板块，价格走势反而还不如一些配套尚在规划中的“风口板块”。
显然，在这样的一个市场背景下，购房者想要兼顾自住与增值会越来越难。
以往购房者买房可能只关注区域，因为普涨时代只要手上拿着房子就能搭车上涨，对价值判断的要求不会那么高。如今，需要购房者在充分明确自己的购房需求后，再做细致的买房决策。
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房价不再普涨，
势能不足板块将原地踏步
当房价不再普涨时，板块和板块之间的竞争会日益凸显，有些板块的房价甚至容易原地踏步。
1、人口密度较高的新兴居住区。
典型如城北板块。如今的城北，小区林立，人口密集，学校、公园及建设中的九华广场，也意味着区域自住价值并不低，甚至是莆田为数不多的宜居板块。
但随着近年来城市发展风口的外拓，以及板块内发展空间的有限，该板块近几年的房价一直处于小幅度上涨的态势。
2、缺乏优质资源加持的老城区板块。
纯正的老城区地段，由于部分区域面貌较为陈旧，城市更新规划进程较慢，如这两年相对于其他核心区域，房价的涨幅相对偏低。
虽然区域内商业、医疗、教育等各类配套都十分齐全，居住价值也是高于新兴板块的，但想要有新的发展，还是要靠城市更新的步伐加速，不过这两年老城区不少片区改造的规划都已经提上日程，还是可以看看后续发展力。
3、部分发展薄弱的乡镇板块。
城镇化发展是近两年国内经济发展的大势，但近几年莆田的乡镇板块房价上涨趋势并不是非常明显，如涵江，从限价就可以看出，目前整个片区的限价基本维持在1.05万元/㎡-1.2万元/㎡之间，但在售的楼盘均价普遍在1万左右。
但也有一些新城板块还是相对落后的，这里就不具体指出了。各项配套尚还在规划中，居住条件改善滞后的板块想要博升值是有较大的风险的。
当然我们不是说这样的板块不能置业，关键是你不能以投资的心态去置业。从居住价值来看，除了规划中的新城板块，这些板块的居住面貌还是很不错的。说起增值，从长周期来看，资产增值只是时间的问题罢了。
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房价抗风险能力强，
才能夯实升值空间
底层逻辑梳理清楚了，那就直接进入正题，对于准备入场的购房者，如果一定要考虑兼具自住与增值，首先肯定是选板块，选择核心区终究不会错的，核心区房价坚挺，资源分布也比较密集。
最好选择发展空间潜力大的板块，主城区、万达这样的板块当然值得选择。但产业夯实的绶溪这样的板块也不失为优质的选择，加上中山中学新校区、莆田市实验小学新校区等学校的建设计划传来，板块内配套提升在即，足以见得其价值空间。
但是需要注意的是，一方面，主城区、万达板块的房源已经较为有限；另一方面，绶溪板块虽然进入新的供应阶段，但低预算新房房源并不多，所以关注这些板块的购房者，需要加紧行动起来了。
其次，产品选择也是较为重要的因素，当楼市回归“居住属性”时代，越是好的产品越有增值空间，品牌、物业、社区环境、产品力等都将是我们买房的考量标准，比如融创兰溪大观已稳居莆田二手房价第一梯队。
事实上，如果不是非要买新房的话，低预算的购房者也可以考虑二手房。这两年，随着莆田新房市场的产品迭代，莆田二手房市场的产品供应也越来越多样化，其中不乏一些性价比居高的次新房。
而且，如果考虑二手房的话，可以选择的区域还更广。当然，包括前面讲的新房板块，这些板块对于预算有限的购房者来说，是选择的参考，并不是绝对。
当前的市场环境下，购房者更需要从规划、产业、交通以及市场活跃度判断，在保证居住的前提下再考虑升值，毕竟比起从前闭眼买都能赚是有很大区别的。