2023年，房地产市场走势的走势，充满不确定性。
行至2月底，至少有两点可以确定了：第一，莆田的房地产市场正逐步回暖；第二，二手房市场比新房市场更快回稳，更快回暖。
春节刚过，莆田的二手房流速就开始加快了。进入2月以来，二手房成交量更是一路狂飙，毫不夸张地说，几乎每天我的朋友圈都被中介的喜报刷屏，成交速度甚至快到超乎意料。
但跟元宵节之前相比，近期的二手房市场带看量和成交量都有了更明显的变化。那么，现在的二手房到底是怎样的？对新房又有何影响？今天，我们就透过二手房来了解目前的莆田市场。
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房源上架48小时扫光
二手房回暖态势超预期
对于二手房市场来说，春节假期所在的月份往往都是低谷。不过，今年对于不少中介来说，春节假期是暖意洋洋的，初七复工后就开始忙活起来了。无论是新增客户量还是成交量，今年春节前后对比去年均有不少提升。
一些中介反馈，不单是春节过后，进入2月份二手房市场更火热，几乎每天都会有至少一两组的客户需要接待，咨询量更是比去年平日里还要多。
有关注我们平台的网友可能都知道，半个月前我们就曾写过节后二手房市场火速回暖的信息，但近期市场的火爆程度属实是又超出了预期，具体变化我们也稍微做了下总结：
（1）缺房源，成交周期变短，一两天就成交
二手房市场火到什么程度呢？有位中介朋友直言，现在不单是带看和成交量增加，一般有新的房源上架，基本上48小时扫光，现在市场最缺的就是房源。
此外，因为客户多，挂牌的房源又比较少，目前已出现房源匹配不足的现场，所以现在大部分中介每天的主要工作内容就是打电话扫房，问业主要不要卖房。
而房源紧缺的背后是开单量增加的最有力证明，现在莆田大部分有品牌的中介门店开单量都实现了翻倍。据大型中介机构经纪人透露，近段时间他们公司业务员的开单率较去年有了明显的提升，且成交速度也很快，每天都有中介在朋友圈发成交喜报。
（2）全面回暖，成交由改善向刚需转变
除了二手房的成交量增加，成交的房源类型也发生了改变。从之前的市场反馈来看，初七至正月十五左右，莆田成交的房源基本以改善为主，甚至有几套千万豪宅成交。
但近期据中介透露，正月中下旬至农历二月初七，近半个月的成交比较多的，就是总价150万左右、单价1.5万/㎡以下的房源，也就是说当下的二手房市场基本以刚需成交为主。
比如近期万通花园一套挂牌价在1.2万/㎡的房源，在很短时间内就完成了成交。同时，不单是主城区的二手房市场回暖，城北、涵江等板块的二手房也回暖明显，不仅带看量增加，基本上房源也能在短时间内成交。
（3）价格优势明显，安置房成交占比大
大家一般情况下听到“安置房”这三个字就不断摇头，但恰恰相反，近期回暖的二手房市场里面，安置房成交量占比不断增加。
原因也很简单，这几年莆田出台了市场化“回购模式”，对安置房的品质起到较大的提升作用，安置房品质逐渐向商品房靠拢，加上地段和价格优势，因此安置房吸引了不少刚需购房者的目光。
比如玉湖的古山安置房、荔浦安置房等，因为地理位置不亚于商品房，价格也相对便宜，加上划片梅峰小学玉湖校区，据中介表示，近期在市场的成交量都比较高。
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全面放开信心重塑
被积压的购房需求得到释放
而究其二手房市场成交回暖的原因，我们也相应采访了多位中介人士，归纳起来主要有三个方面：
一是，信心重塑，积压的购房需求集中释放。
疫情未放开之前，大家对于新冠病毒的认知就是各种害怕，但放开后集体都“阳”了一遍，发现其实问题并不大。于是，对未来的不确定消失了，人们对接下来的美好生活又有了盼头，营商环境和投资预期加速恢复了。
当然，经济回暖都是有目共睹的，即便是过了春节，眼下莆田大街上人也变多了。修复就业、增加收入都是指日可待的，这也就是我们常说的“重塑信心”。生活已经稳步恢复，被积压的购房需求自然也得到释放。
其次，政策持续发酵踢出“临门一脚”。
结合2022全年“降首付，降利率”趋势明显的利好政策，以及2023开年福州厦门降至“3”字头利率的刺激，加上莆田市场政策比较宽松，那些一直有购房需求，只是蠢蠢欲动静待时机的人，就直接下场了。
三是，市场端明显的特征就是“价格亲民”。
在经历了一轮深度调整之后，价格开始愈发亲民，甚至比前两年更低。从主城到城南，再到玉湖，热门板块的二手房价格都有所下调，譬如建发央著最高峰时期小区二手房报价可高达2万元/㎡，如今回落1.75-1.9万/㎡左右。这种接近心理价位的价格，也吸引了不少真正有需求的购房者。
四是，市区新盘减少，可选范围缩小。
相比去年，目前主城除了坂头有较为充足的住宅供应外，比如建发缦云和联发兰溪和悦两个新盘都将于近期首开，其余板块的项目要么是尾盘阶段，要么区域只有一两个在售楼盘供应，可选范围并不大，部分购房者需求转移至二手房。
当然，最关键的原因在于“买涨不买跌”，也并不是说房价上涨，而是大面积的回暖效应，引发了“羊群效应”的盲从效果，影响个人买房情绪。看房的人越多，不少购房者愈发觉得市场会变好，本身有需求存在，又担心价格会上涨，于是就开始匆忙下场了。
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二手房市场回温带动置换
卖旧买新需求下传导新房回暖
二手房楼市重要的风向标，在需求脉冲式释放的时候，不仅是稳住了二手房的成交量，也为新房市场脉冲式需求起到了托底作用。
简单来讲，就是二手房的成功置换会正向促进新房市场，形成了莆田楼市的良性循环，部分手握老房子的房东只有把房子卖了，他们才有足够的预算置换新房。毫无疑问，开年后的莆田楼市很火爆，这确实是真的，不论新房还是二手房不断传来成交喜报。
不过细看新房成交，会发现，比起90-100平左右的中间套，边套大户型成交更为可观。此前，小编踩盘时，就有置业顾问反映：“即便同一层的情况下，143㎡比中间户的实际销售单价贵大几千，143㎡户型依然热销。”
比如建发龙湖书香府、保利天汇等大户型基本都已经去化差不多了，也就是说，同一个项目四房户型成交的速度明显要比刚需的快。
而究其大户型热销的原因，一方面是，从二胎政策的开放到三胎时代的来临，家庭结构的住房需求潜移默化地发生改变，一步到位买大房逐渐取代了原先传统的“先买小房、再换大房”的置业观念。
另一方面，二手房中的置换人群也在助推着新房回暖，据中介朋友介绍，去年底以来出台了不少购房支持政策，如降利率等，而现在购房人大多都是换房客户，有换学区房的，有以小换大、以旧换新的。
目前莆田市场上卖旧买新需求增加，不少人选择卖掉老房子换改善新房，而二手房卖得越快，就越发刺激新房成交。归纳起来的逻辑就是，二手房市场回温--将带动不少购房者置换念头，卖旧买新需求出现下--进一步带动新房市场回温。
总而言之，对于莆田来说，在全国金融端和政策端的双重利好之下，2023年的莆田楼市将更值得期待。不过对于购房者而言，在外部可以关注部分优质资源聚集的楼盘，但更重要的还是产品本身的硬核属性。