随着市场回归理性，住房回归居住属性，闭眼买房的时代已经成为过去。
价格、产品、交付等诸多因素，成为影响楼盘销售的关键，回款变成了各大楼盘的头等难题。而出于对成本、利润、规模的考量，房企不得不加紧修炼内功，以摆脱非常时期的焦虑与迷茫。
面对叵测的市场环境，有几场硬仗，房企们是非打不可的。
为促销跑量
竞品掀“价格大战”
降还是不降，是个问题。
目前，莆田房地产正被“观望”的气氛所笼罩，楼市开始进入下行期。而一旦房地产进入下行期，那么开发商放出促销优惠是谁也挡不住的趋势。
因为对市场的变化以及资金周转的双重压力，开发商最好的选择便是变现。而此时谁先出货，谁跑得快，谁才能有机会“活下去”！
今年的莆田，特别是涵江板块，就有很多极端的例子。各类五花八门的促销方式层出不穷，“特价房”、“一口价房”、“工抵房”各种花式促销，甚至还有送车、送家电、首付分期和月供等优惠手段，更有楼盘直接总价最高优惠几万到十几二十万不等……相当于打了骨折。
而对于部分开发商来说，竞品楼盘哪怕只有几百元的单价差，也能截走相当一部分的客源。
相信许多购房者买房时，用竞品降价来回怼置业顾问时，都会得到同样一种答复：隔壁大量的降价，肯定会有相应的降标或减配，甚至还会烂尾，你放心吗？
在合理范围内的让利，当然可以促进销售。但竭泽而渔式的降价，房企自己要承担亏损，意向客户不放心，已购客户心理不平衡，多方共输，这是断然不可取的。
成交周期拉长
和客户进行心理战
购房者的信心，正在一天一天被消磨。
近期，楼市暖风不断吹来，让众多购房者感受到了暖意。无论是央行发布的首套房商业贷款利率最低4.25%，还是莆田公积金政策，都是为购房者在“省钱”。但即便如此，与此前利好政策一出，购房者就疯狂涌入售楼部不同，目前购房者的观望情绪仍然比较浓厚。
其实我们都知道，购房者的买房需求一直在，只是反反复复的疫情、收入的不稳定、开发商的暴雷以及下行的市场环境等等对于买房决策起到了太多的影响。
资金不足的刚需客户都在等经济环境变好，等行业稳定；资金刚好的改善客户，则是会等更有利的政策出台；而没有经济限制、不缺房的高端客户，也会在多个豪宅中精挑细选，甚至去等未入市的楼盘。
此前，我们也从置业顾问口中得知，目前莆田主城区部分楼盘成交周期相比之前有所延长，由此前的一至两周延长至半年甚至一年。因此，对于开发商来说，维系客户不仅会成为心理战，也会成为一场持久战。
市场预期不足
拿不拿地左右为难
还要不要拿地？按兵不动还是适时补仓？相信这也是许多莆田房企都在思考的一个问题。
在过去那多年里，开发商比拼的其实就是土地储备量。土储对于上市房企的重要性不言而喻，企业估值与其关联度极高。
不过在去年楼市调控政策不断加码的背景和第三季度疫情的影响之下，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，莆田土拍频现低价成交，部分地块延期或终止出让，土地市场降温明显，房地产逐步回归理性。
此前大举拿地的民企，也在土地拍卖中鲜少露脸，究其原因还是行业信心问题。虽然今年中央和地方对房地产政策进一步放松，但由于新房销售表现仍未出现真正转好，企业拿地信心依旧低位。
比拼白热化
自身产品战打响
2011年的莆田市场，万科万达开始进驻莆田并带来全新的住宅产品，莆田便进入楼市产品初代升级阶段。
近十年时间，开发商的产品升级不断深入人心。特别是2020年随着莆田城区拆迁，大量拆迁户集中入场，以及沟头、龙德井、绶溪片区、万达南等多宗优质地块出让，地价跨上新台阶，加上购房者对住宅产品的鉴赏能力不断提高，面对普遍豪宅化的市场现状，房企也不断在做产品上的改进。
我们可以看到，2020年拿地的市区纯新盘基本都是高端盘、高价盘，意味着产品的竞争激烈，在这样的情况下，房企想要脱颖而出，必然要突出自身产品差异性。比如这些项目或主打莆田首个智能精装修产品，或因为位于优质板块而极具发展潜力，又或凭借优越的地理位置吸引了一波购房群体。
不过随着房地产市场形势的转变，限价政策的执行，导致了开发商利润的压缩，使得莆田住宅产品在成本投入和创新上也开始受到一定的限制。
不少房企在莆田的项目更像是其他城市“复制粘贴”过来，也就是房企标准化的产物。房企坚持标准化固然重要，在如今的环境下，但是一定要在强调标准化同时，持续产品的更新和完善。因为只有把项目做出特色，打造差异化价值，才能更好地吸引购房者。
产品战，也会一直是房企不得不面对的一场艰难战斗。
随着市场环境的持续变化，房地产行业面临的考验越发严峻。而房企的功力，也只有在这样的非常时期，才能真实展现。
相信在未来，只有“外功、内功”兼具的房企，才能受到市场青睐。