今天，我们来聊聊公寓。这又是一个被很多网友追着问了很久的话题。
这里的公寓指的主要是 “40年的商住公寓”，也就是我们在莆田市面上经常见到的商业性质的公寓。
在《超时空同居》中，1999年的雷佳音拿着自己设计的loft，对投资人说，这是未来的趋势。当时没有人相信他，但是22年后的今天，在莆田你会发现核心地段一定会有那么一两栋soho或者loft。
价格低、面积小、低首付、低总价、投资自住两相宜......每一点都能戳中“经济适用型”刚需一族的腰包，从开发商角度来讲，公寓的优点更是无限放大。
早前，莆田由于区域配套匮乏，为了增加商业配套，绝大部分项目都配建有商住公寓，例如万达广场的万达soho、正荣财富中心loft&soho、联创国际广场的联创双子星loft等等。
小体量的可能就一栋楼，几百套房源，大体量的像正荣财富中心，6栋soho、loft产品，大几千套房源，阵势相当壮观。
所以，公寓到底能不能买？我们来客观的探讨下。
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2021年的莆田，是公寓的“困兽斗”
莆田公寓市场自2015年后就进入了量价齐跌的状态。
虽然2016年，政府针对商住公寓开放落户、就近入读、购房补贴等优惠政策，但伴随着莆田住宅需求的逐步增加，莆田公寓总体需求更是大幅度的减少，均价逐年走低，与住宅价差持续加大。
进入2021年后，公寓市场依然处于下滑趋势，目前莆田在售的公寓项目数量不多，关注度和热度比较高也就京都壹品和海西公馆两个。值得一提的是，这两个项目也均从2019年开售至今还在卖。
任何事情都有两面性。同时我们也要看到硬币的另一面。
公寓作为住宅的补充，在低首付低总价的特点之下，一定程序上可以满足部分人自住既投资的需求。
然而，这仅仅是公寓市场的冰山一角，并未能将公寓市场带动活跃起来。
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公寓为什么这么难？
除了需求的逐步萎缩外，公寓的面积和层高也被政策限制，连贷款部分政策也在收紧。
再深层次究其原因，不外乎这3点：
1、住起来实在不舒服
公寓最大的问题就在于居住舒适度，户型结构和梯户比是最大毛病。目前，市面上大部分公寓都是没有阳台，这就注定了你日常晾晒都得放在房间里，连最基本的干湿分离都做不到。
想象一下，在莆田多雨的季节里，你在房间里面闻着衣物满满的湿气，这是怎样一种感受。
还有一点很让人崩溃的是，几十户只有两部电梯，每天的时间尽用在等电梯上了。另外，公寓的投资属性，就使得整栋楼住户（用户）非常嘈杂，可能你隔壁邻居是做电商的，也有可能是做美容院的，甚至可能是麻将馆。
而每隔几天之后，你会发现同一楼层又换了一批邻居。
部分公寓没有天然气，这就注定你必须用煤气罐，或者电磁炉做饭，和天然气比起来不仅仅是钱多钱少的问题，重要的是真的不方便。
电费用基本都是商用，当然目前市场上除个别公寓水电费按民用算，如京都壹品水电按民用算。
物业费也比住宅高得多，当你缴费时，才能体会到真正的切肤之痛。
2、二手房流通性差
对比住宅，公寓价格门槛较低，吸引众多投资客、刚需客的关注。
有相当大的一部分刚需客自认为，我是用来自住过渡的，不投资。但是当你真正收房的时候你会发现，那就是一个长方形的空间，等你自己装修的时候，根本不能改造成当初想象的样子。
自住属性明显小于投资属性，最终还是会走向二手房市场。购买公寓一时爽，再次出手悔断肠。曾有中介如是说道，再破的住宅都有人买，再好的公寓也不好卖。
倒也不是因为房子不好，而是因为二手房公寓税费出了名的高，堪称“贵族税”。各种税费加上本身认可度低，直接导致二手房公寓流通性差，很多二手房公寓业主想脱手，挂盘许久都无人问津也是常有的事。
3、公寓投资回报率低
公寓绝壁是楼市里最妖的存在，不信，咱们来看看。
相比于住宅，主城区热门公寓进入二手房市场后并没有出现明显溢价，比如万达广场soho2011年带装修soho一期均价6800元/㎡，现二手房挂牌均价约8500元/㎡，十年增幅仅25%。倘若是一套住宅，恐怕十年涨幅不止于此吧！
那么公寓的租金怎么样呢，说一个网友咨询过的项目，帝源首座。
帝源首座位于福厦路与东圳路交叉口，交通十分便利，此前吸引了不少投资客目光，2011年时均价8500元/㎡。
通过相关租房网站，我们可以看到一套68㎡的1室月租金2000元，找房东直租这个数字可能将会更低。
以月租金2000元简单的来算算租金回报率：
月租金（2000元）x12/购房总价（8500元/㎡x68㎡=578000元）=4.1%
租金回报率仅有4.1%！不考虑租金上涨和房贷利息，需要24年左右才能回本，短期内房租也很难有大的上涨。
不是降价就是溢价率低且回报率低，公寓不赚钱也就变成了大概率事件。
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公寓能不能买？
如果有人问我公寓能不能买？那我需要询问对方，你购买公寓的需求是什么？
任何购房房产的建议，都应该基于个人的需求之上，再参考产品跟市场情况。
如果是纯自住，建议不要考虑。
因为公寓产品居住大多只能作为临时过渡，梯户比高，生活成本大、住户人群较杂等，这类问题会一直存在。
后期需要置换的时候，就如前面所言，公寓出手的时间不容乐观，因为购买二手房公寓的群体太少，会影响我们后期换房的时间跟预算，不仅如此，交易产生税费让人难以接受。
这类购房需求我的建议是，考虑城区内小面积的住宅性质二手房。
如果是投资，需要分情况来看。
如果你资金充裕，建议首选摇号盘或者平销的高性价比住宅。
如果已有住宅，还想继续投资的话，公寓是可以考虑购买的，但在选择产品的时候仍需慎重。
因为商业类一定要考虑后期能够出租的群体跟租金收益，不能随便购买。
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公寓怎么买？
对于大部分公寓而言，租金回报率是金指标。
租金收益高，不仅会带来持续的现金流，更是公寓的重要获益渠道。如果公寓类产品租金回报率能够达到5%，甚至6%、7%，必推动资产价格上行。
而决定公寓的租金回报率有以下几点：
1、尽量选择核心地段，交通便利的公寓项目
公寓类产品极为看重地段，要求所在版块有较强劲的需求，城市中心、CBD、产业聚集区便是最适合公寓的地段。
住宅产品少，公寓是极好的居住补充。比如正荣财富中心，地段优越+居住需求多，这时公寓的潜力就激发了。
2、选择有综合商业体的公寓项目
说到底，公寓就是住宅的居住型补充品，功能性越好，单位面积的回报率就越高。商业是人流的旋涡，有商业就代表着流量入口。
3、选择周边有大型产业园、大学城的公寓项目
有人才有需求，有需求才会有市场，需求大量积压，供不应求自然租金上涨，租金上涨，资产价格必然上涨。
4、尽量不碰高单价的公寓
现在市面上大多高端公寓项目，单价在1.5万+/㎡以上甚至更多，但能消费的高净值人群不多，前期投入大，一旦后期出租缓慢或者空置，损失惨重。
结语
特别提醒：最新招生方案里提到，2021年5月1日前，购买商业办公用房并实际入住的业主，其适龄子女义务教育阶段进入公办学校起始年级，可纳入就近入学片区。
也就是说，2021年5月1日之后，购买公寓的买房人子女不能落户上学。
目前，莆田的公寓市场仍旧以出租需求为主，所以购买前请认真考虑是否真的需要购买公寓，想清楚再出手，否则就是真的在交“智商税”...
最后要说的是，刚需莫碰公寓，住宅才是王道。