尾牙到了，鞭炮声不断，马上就要到春节了。感慨时光荏苒之余，回想过去的2025年。
豪宅的全面起势，板块的割裂分化，内卷的不断加剧，年末的红盘陆续面世，二手的喋喋不休......像电影一般，在脑海中掠过，该如何总结这一年的莆田楼市？
关键词其实只有一个，得房率。这个看似冰冷的技术指标，相较地段、学区等传统要素，已经成为撬动莆田购房者心扉最有力的杠杆之一，并彻底重塑了市场的游戏规则。
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有没有发现，大家已经习惯了莆田市场上豪宅项目不断涌现。当然有新盘几乎清一色豪宅设计的原因在，无论买房人答不答应，市场的趋势都不以某个人的意志和喜好而改变。 如果说这是被迫与现实和解，那么不断刷新的得房率新高，就是很多买房人主动拥抱的理由。曾几何时，一个楼盘若能将得房率做到83%以上，便足以在宣传中作为核心卖点，得房率再高，那时候项目主要宣传方向也是“零公摊”。 可这个词近一年来几乎已经听不到了，因为“零公摊”已经不能准确表述当前楼市户型得房率之高。仅从得房率指标看，年初莆田94%得房率凤毛麟角，年末已超100%！ 与之相对应的，是各大项目产品设计的全面迭代。简单说，过去户型产品的赠送主要依托于室外，不可封闭的阳台，实用性因人而异。现在的户型赠送已经不仅局限于室内，而是全面延展到了室内。 各种飘窗、阳台、设备平台名目，让室内空间超乎想象。联发嘉和御府建面261㎡含挑空、1/2阳台、飘窗、设备平台，实际综合使用率达到约101%。包括联发嘉悦府、联发建发御湖等项目赠送面积都很多。 当得房率突破常规，故事就会走向猎奇。得房率的提升，就像一把神奇的钥匙，打开了买房人对新楼盘、新户型好奇的大门。 当超100%得房率在各大平台和朋友圈轰炸，看着自己同样户型面积，实际空间感却只有别人一半的时候，你会不会好奇，会不会忍不住点开去看？有人看就会有人心动，然后走进售楼部和样板间。
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举个简单例子，过去八九十平的老户型，基本都是两室，但现在可以做三室两厅两卫；过去120平的户型，只能算刚需三室，现在可以做成四房两卫；过去139平高层，去掉公摊后大概只有100平出头，但现在139平实得超过160平的户型在莆田不在少数。 搭配上尺度更大的宽厅，通透感更强的全景舱，如果位置和配套不错，很容易就能引发人强烈的购买欲望。 当这些信息反馈到发房企手中，内卷怎么卷？得房率就成必不可少。逻辑很简单，如今楼市无处不卷，但不管是立面、园林、会所、架空层等等，卷都是需要成本的，唯有户型，只要设计巧妙，成本远低于其他内容。 与成本相对应的，还有接受度。一方面，如果你卷其他方面，比如奢石、水景、立面等等成本会直接拉升，定价自然也会水涨船高，买房人能否接受是个问题。 另一方面对于普通买房人来说，大门、会所这些打造的太庄重，总会有人觉得大可不必，而室内的超高得房率体验，却是实打实的与自身有关。 小户型的归来，则让得房率的效用最大化。比如联发嘉悦府凭借着远超过去的空间感受和功能满足，受到很多购房者的热捧，小户型也能有越级体验。像项目建面约105㎡户型综合使用率超95%，空间比肩建面约120㎡，较同类户型多享约15㎡使用空间。 同样的户型，更大的实得面积。倒推回来，就是同样的需求满足，现在买房更小的户型就能满足，同时，还能在税费、物业费、暖气费等方面得到优惠…… 曾经被视为高端、大户型的户内使用面积，因为高得房率，逐渐走进更多普通买房人的视野，成为他们的优选项。有钱人毕竟是少数，而普通人想要的不就是大那么一点。
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二手房的剧烈下探，其实跟得房率有着直接关联。 首先产品层面，得益于超高得房率，百平左右的新户型设计，可以做到93-100+%得房率水准，相较于二手房市场小户型25%公摊，实得面积几乎翻倍，无论是空间感受还是功能满足，二手房都无法预知媲美。 再就是品质及价格层面。当前莆田市场内卷持续，即便是刚需盘品质甚至超过之前的改善盘，而下行的不只有二手房，很多新房优惠后的价格也相当友好，倘若按照实际综合使用率来算的价格往往比二手房更低，更不用说社区整体品质提升。 在这样的市场环境下，很多人在问行情还会回暖吗？这个问题或许有争议，但没有争议的是，即便行情回暖，如今很多二手房在得房率、空间体验感等多个方面，都无法跟当前的新房抗衡，已经注定被淘汰。 所以你会发现，近一年来二手房的下探幅度远超之前的任何一年。二手房议价空间也再次变大，一些急需资金的二手反动，只能被迫更大幅度的降价，从而让房源能够快速成交，而这份价格往往就会成为同户型下一套议价的起点，从而陷入恶性循环。 该不该约束高得房率，也成为了很多人在议论的话题。就像当前的市场，固然凭借超高得房率，不少项目获得了购房者的认可，在深度调整期的市场里走出了独立行情，卖出了相当不错的成绩。 但不可否认的是，这也直接导致一部分人为未来更有忧虑，观望的情绪更加浓厚，还有更多项目刚交付不久就落伍，二手市场加速下坠，另外关注得房率而非品质，或成为一种市场现象。 但无论如何，得房率都已经深刻影响了2025的楼市走势。行情回暖与否或许尚需观察，但可以确定的是，由“得房率”所唤醒的、对住宅真实实用价值的极致追求，已经不可逆地改变了莆田人的购房观念。