都说，2021年是楼市的大转折之年。
上半年热情高涨，下半年彻底透心凉，遭遇史上最多调控，高负债模式终结，房企在三道红线下艰难度日，购房者情绪焦虑不已。
就像万科郁亮所说，房地产的黑铁时代来了！
虽然近期市场暖风频频，但莆田楼市从去年下半年开始冷却后就一直没有多大起色，加上近期部分房企的暴雷，购房者观望情绪愈发浓厚。
此外，近年来莆田的市场也在发生显著的变化。
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2022年春节，
返乡置业潮变淡了
往年春节，楼市都会涌现出一波又一波的购房高峰期，楼市也相继会发生一些新的变数。但在这看似天时地利人和的时刻，预期中的返乡置业潮却并没有大范围出现。
根据我们之前市场调研，今年莆田楼市的返乡置业情况表现排名是秀屿>涵江>主城区，可以说除了秀屿表现强势，主城区和涵江并未出现显著的返乡置业现象，即便部分项目到访量有所增加，转化率也普遍偏低。
据主城区某楼盘置业顾问透露，正月初四之前基本没有什么到访量，这与去年部分楼盘日均约40-50组的到访量和30-40余套的总成交量相比，近乎“腰斩”。可以说去年的春节有多火，今年的春节就有多冷。
其实，今年返乡置业潮消失有着多方面的原因，首先是今年返乡置业潮未能形成的一个直观原因，就是疫情防控措施的升级；其次，年前政策利好信号频出，动摇了客户群体的观望情绪，部分返乡客群被一二线城市分流；其三，春节期间供应不足，尽管莆田多个楼盘在春节前夕就取得了预售证，但除了国投木兰府开盘外，多数楼盘仍以普通续销为主；其四，行情尚未明朗，以及部分房企的暴雷，购房者选择持币观望。
所以，尽管中央降息降准，信贷放松等利好政策频吹，但2022年虎年莆田开局依旧很“难”。
.02
房企暴雷频出，
小阳春或难再现
迈入2022，依然是房地产十分具备挑战的一年，从一开始的中小规模的房企出现问题，到大型房企紧急自救，“房企暴雷”、“缓踩刹车”成为了主题。
如此背景下，即将迈入的3、4月楼市的传统旺季小阳春，便成为了市场最为关注话题。要知道，去年的3月4月，莆田楼市“高歌迅猛”，连二手房的挂牌量也环比大增。
而今年看到房贷信贷企稳，不少人会觉得小阳春有希望。但个人认为，没有新盘和新供应推出，靠去库存引发小阳春，太难。
新盘的出现，对于提振楼市信心至关重要。毕竟2020年市场旺起来，开发商们加班加点，大干快上，到了2021年第一季度，新货供应大增，收获一个铁铁的小阳春。
按照这个逻辑推演下去，去年全国楼市遭遇滑铁卢，连千亿房企某大都扑街，加上最近部分房企的暴雷，不少开发商拿地意愿不强，购房者也纷纷持币观望。
市场不明朗，你看，连开发商都在观望，客户能怎么办？这个逻辑在开年这几天的踩盘中，得到了印证。市面上各大楼盘虽相应推出了促销活动，但没有推出新品。此外，除建发龙湖书香府、保利建发保利建发棠颂和府这两个项目外，目前没有其他新盘。
因此，在新货供应不足，疫情不稳定的情况下，一句话概括，虎年的小阳春有点难，即便有也会比较晚。
.03
人人都是综合体消失，
莆田商业处于尴尬境地
早年间，商业综合体几乎成为莆田房地产开发项目的代名词，各种商业综合体项目在各大区域纷纷涌现。当时莆田的商业地产势头良好，以综合体为代表的商业地产之风正风靡，特别是以购物中心为主导的商业综合体是主要的开发类型。
2010年前后，无论是地产开发商，还是投资者，目光越来越多地投向各类商业地产，包括写字楼、商铺。如果把大唐广场一起算进来的话，仅莆田就有大大小小近十几个商业综合体，有金鼎、万达、财富、联创、新天地等等，还有那些存在了很多年，但是依旧死气沉沉的比如文献步行街、双洋环球广场、环宇国际、天龙世纪广场等。
城市综合体的异军突起，也带动了莆田商业的快速成型，商业项目如雨后春笋般遍布莆田各处，给人们逛街购物提供了充足的选择商圈。
但商业发展百花齐放的同时，行业竞争也日益激烈。和莆田的楼市一样，莆田目前的商业很大程度上也是“摊大饼”式的规划布局，基本上每个板块都有一个大小中型商圈，但购物人群的增速远不及商业中心的扩张速度，很快莆田的综合体就呈现出供给过剩的趋势。
同时，同质化的商业综合体项目，经营风格雷同，再加上电商对传统商业模式的冲击，越来越多的年轻人喜欢宅在家里网购，导致目前莆田近二分之一的商业综合体面临空置的尴尬。
.04
土地供应逐渐走低，
市区百亩大盘消失
虽然去年下半年开始莆田市场变冷淡，但我们回顾过去会发现，莆田土地市场却在屡屡攀高，尤其2020年下半年，莆田棚户区改造房屋征收工作全面启动，拍出沟头、龙德井、绶溪片区、万达南等多宗地块，都以超高溢价被开发商抢走，地王一茬接一茬，彻底进入1.1万/㎡地价时代。
其中保利天汇以34.6亿成交，中南珑禧台楼面价13411.81元/㎡，建发融创万达南地块二楼面价11048.8元/㎡，联发融创龙德井地块楼面价11930.4元/㎡。楼面价上涨，也就意味着地价的上涨。
在去年的土拍市场中，莆田不少宅地拍卖价格及用地面积也都非常高，例如，保利、建发拿下的绶溪地块九、绶溪地块二两块宅地，单单绶溪地块九起拍价就高达24亿，如果不算上回购单元部分，楼面价高自是不用说。
而对开发商而言，土地意味着生存之本，只有获得足够的土地和现金流，才可能获取规模上的优势。但在“三道红线”及年底偿债等压力下，房企拿地综合考虑的因素更多，也更为谨慎。除早前的三盛中梁璞悦风华及去年的绶溪地块二（建发龙湖书香府）、绶溪地块九（保利建发棠颂和府）等是百亩大盘外，基本上主城区在售的楼盘规模很少达到百亩。
一方面是，莆田主城区土地供应量逐渐走低，核芯地段出让住宅地块更是屈指可数；另一方面，地价上涨，拍地总价必然也跟着上涨，当前大环境之下，开发商拿地更为谨慎，政府为了更好推地，将土地供应切割成小地块，以此减少地价总价。
与此同时，除去当下主城区在建在售以及前期已经成功摘地的地块。未来主城区给予房地产开发的地块少之又少，未来老城区新地产项目将成为稀缺。就算有地块出让，市区也难再有百亩大盘，比如去年暂停拍卖的月塘南地块一，占地也仅约61.2亩。
.05
茶水费成为历史，
买房愈加公平
莆田楼市是一个优胜略汰的过程，早期本土开发商是主角，随之而来的市场规划也并不规范，购房者买房需要早早去现场排队拿号。
在那时候，买房是要排队先拿号的，那时候业务员不仅闭着眼睛卖房，甚至还可以拿着回扣卖号。犹记得安特紫荆城早期开盘时，有业主半夜就到现场排队，还有同事当时买ECO城，由于上班没时间，其父母凌晨4点从被窝里爬起来去排队。
如今想想，当时买房的人也是相当辛苦。伴随着建发、融创等各大品牌房企的进驻，随着政策不断的调控，这个游戏规则开始逐渐清晰透明，曾经购房者深恶痛绝的“茶水费”也成为过去式，开发商也越来越专业，购房者也越来越不好忽悠。
从2018年开始，摇号机就成为莆田各大项目开盘标配之一，莆田市场愈加规范，排队买房正式成为过去时。
在2018年3月份，莆田住建局下发通知，规定辖区内楼盘开盘应采取公证摇号排序选购的方式。摇号增加了普通人买房的概率，也使得购房变得更加公平，杜绝了找关系买房的遐想。
对市场而言，对购房者而言，是一个好的现象。因为这些年，你会发现，市场上的两极分化特别严重，能够被购房者抢购的，都是真正意义上的好房子。
花样越来越少，套路也越来越少，这也是房地产发展至此，调控至此，最成功的地方。