眼瞅着再过7天就要过春节了，市场行情并没有出现大的起色。
回望过去这两年，在莆田房价一路攀升的背景下，购房消费主力逐渐由刚需向刚改、改善客户转换，新房成交套均面积已经基本停留在120㎡以上。
就连网友也频频向我们吐槽，想在莆田主城区买个90㎡小户型，怎么这么难？确实，莆田近几年房价在逐年上涨，2021年莆田市区置业不少房子成交价已经接近300万。
一方面是买房门槛不断抬升，呈现出去刚需化趋势；另一方面是改善市场需求旺盛，刚性需求逐步转向改善型需求。
市场变化明显，那么，在过去一年中，莆田的购房者更青睐什么样的房子呢？我们可以来具体看一下。
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改善置业成主流，
120-140㎡户型更受欢迎
近年来，莆田市面上120-140㎡户型逐步成为购房者置业首选。
虽然目前市场上刚需购房者仍是主流的购房群体，但随着这两年市场的变化发展，特别是土地供应结构的明显改变。自2018年溪白五连拍开始，莆田新房改善产品开始涌现，其中变化较为显著的就是户型面积，从小房子换大房子，成为初级改善的首选。
这其中，120㎡是一个分界线。这个户型面积以上的产品，可以做小四房，也可以做大三房，对于购房者来说，置业门槛较低，也是其受欢迎的重要原因。
与此同时，90㎡以下户型不管是成交量还是供应量正逐年压缩，买房人一直聚焦的板块，比如主城区，虽有少量90㎡以下的户型，但其中大部分是公寓类型。
不可否认的是，随着房价的上涨，90㎡左右的小三房，对于刚需购房者来说仍然是优选，只是开发商在规划时已鲜少再打造小户型，而由于新房市场价格飙升，也导致了部分刚需挤压到二手房市场。
140㎡以上的房源近年来的成交占比也并不低，对于购房者来说，这个面积段的房源置业门槛较高。但需求量和成交量占据了市场主流，也充分说明了莆田纯改善和高端房源的购买力是充足的。
为何这么说？从此前立丹行统计2021年莆田销售排行榜就可以看出，不论是按总销面积还是总销金额，高端改善盘如中南珑禧台、联发融创龍德井壹号、保利天汇、建发融创和鸣兰溪等在莆田住宅市场成交都位列前十。
而这些楼盘大多都是动辄120平起步，去年也都取得不错的去化成绩。
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买房门槛提高，
套均价200-300万的房子更为普遍
受房价上行影响，2016年以后，100万以下的住宅逐渐从市场消失。
2021年，总价100万元以下的成交房源均位于涵江、笏石等区域，这些项目的成交均价在0.85-1万/㎡左右，包括大学城的旭辉时代城、涵江塘北的国投新涵首府、秀屿的力高仟喜荟等。
100-150万元房源成为莆田刚需购房的新门槛。从区域分布看，主城区100-150万元的总价的楼盘已经寥寥无几，仅城西的三盛中梁璞悦风华、玖玺正荣府3期够够小户型看是否有上车的机会。
在莆田这座三线城市中，刚需普遍所能承受的房价在1.5万以内，总价不超过150万。目前来看，离莆田主城不远，90㎡以下的新房户型，一只手都能数得过来。
值得我们注意的是，总价段在200-300万的住宅成交占比一直持续提高，特别是去年，产品在针对改需改善客群的自我进化时，就更加明显了。
最明显的是，市面上2＋万/㎡的豪宅项目越来越多，也越来越贵。这里面还有土地市场的助力，单单去年出让绶溪地块二（建发龙湖书香府）和绶溪地块地块九（棠颂和府）毛坯限价都达到17500元/㎡，加上精装部分的价钱，又将是2万+的高价项目。
更不用说老城区的地块了，总价高也是必然的事情。房价和地价上行当然是主要的原因，其次改善需求（包含深度改善）的提升，也是一个重要因素。再则，在为了保证利润的情况下，开发商们也会更倾向于高总价的大户型。
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带装修房源中，
2万元/㎡左右房源是成交主力！
与成交总价段上移、改善房源成交占比不断提高相匹配的是：莆田带装修新房的成交占比也在逐年提升，2021年莆田市区主力项目的精装供应占比已达约8成左右，从保利、建发、联发到融创推出的项目均是精装产品。
如城东绶溪板块保利天汇，老城区联发融创龍德井壹号、万达中南珑禧台等项目都推出了精装产品，并且这些项目分布在莆田主城各个区域。
值得注意的是，随着莆田改善及高端房源的增加，带装修房源的成交价格和其它区域毛坯新房均价的价差正在逐年提升。
2021年，莆田市区带装修房源的成交均价基本都2万+/㎡，这其中，土地市场“双限”是主因，改善及高端房源装修标准也在提升。
除了严格的限价外，有业内人士坦言，房地产全装修产品的占比增大，很大程度上与消费端改善性需求不断扩大有着莫大的关系，而精装项目是居住品质的一个体现。
现如今，高端房源的装修标准已经普遍在2500-3000元/㎡；而早期，如万科部分带装修房源的装修标准甚至只有1500元/㎡左右。
从2021年立丹行统计的销售金额排行榜来看，2万元/㎡左右的带装修房源成了成交主力，其中中南珑禧台位列第一。
不过，与联发融创龍德井壹号为典型的高价位带装修房源卖的也十分不错。2.1万+元/㎡的均价，年度销售金额超25亿，虽然其中夹杂了二期毛坯新品，但确实前期精装部分是真卖得不错，这也充分说明了莆田高端市场也是有足够的购买力。
写在最后
在房住不炒的大环境下，投资客渐渐退场，如今的莆田新房成交结构更能反应当下市场的真实需求。
在刚需市场，小三房的户型对于资金有限的购房者来说是一个不错的选择。
在改善市场，装修、物业、社区配套等附加值成为了买房人更加关注的点，产品品质正在成为重要的市场竞争要素。
在未来的莆田房地产领域，我们将会看到更加健康的市场。