今年天气异常，楼市也异常。在莆田，与新房被纯新盘调动需求持续的情绪不同，二手房市场则是走出了“先扬后抑”的行情。
在这种市场趋势下，既是购房者又是卖房者的改善置换群体可以说是最悲催的存在。不管是卖一买一，还是家庭第二套，都很难。
因为卖一买一就卡在卖房这个环节，现在莆田市面上二手房挂牌增多，市场供给量节节攀升，需求量却萎靡不振，房价不打骨折压根很难卖出去。
所以今天这篇文章，如上所说，想和大家浅谈一下置换群体的“痛”，以及低卖低买到底亏不亏。
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悲催的置换改善群体
房价不骨折压根卖不出去
自开年以来，我们就曾在不少文章中提过，置换改善群体早已成为莆田二手房交易市场上不容忽视的需求存在。
包括前几天我们写的《抽丝剥茧，直击新政后的莆田二手房！》一文中，小编也说过，不少中介均表示，现在莆田市面上置换的群体增加不少，目前二手房市场的新增挂牌量是要比成交量多很多的。
但是随着2023年过了多半时间，现实给了他们沉重一击，在经历反复博弈和拉锯之后，二手房交易正式进入买方市场，想很快卖房，这个时候不但要降价，也要让利中介才行。
最近小编听到一种说法是，卖一套房至少需要降价3次。第一次是刚挂牌，中介劝你再降点，好出手；第二次是看房过程中，再砍一刀，终于找到买家；第三次是谈判到成交签约过程中，还得再让利一波！
这种情况下，莆田不少着急出手的房东心态彻底崩溃，一夕之间没了底线，出手的二手房价格一降再降，为了卖房，甚至卑微无比，比如此前小编就看到有网友爆料，什么帮忙转发卖房信息就有现金红包奖励，还有二手房也能做到零首付，以及现在看房还能享受中介的专车接送待遇。
但是市场环境和成交量摆在哪里，这些花里胡哨的营销推广并没有起到什么实质性作用，现在客户看房还是要靠中介不断邀约，且再热情邀约效果也不理想。
买房人看到这架势，下意识的反应就是：中介这么积极，房东也诚意满满，这几个月房东在价格上让步的开始增加，房价还得继续下跌吗？再观望一阵吧！
社会心理学有个名词叫“从众心理”，简单来说就是，你们都不买那我也不买。本就需求受限，挂牌量再增加，如此循环，二手房自然出手也就更困难。只有卖了旧房才能置换的房东表示：好难过，这不是我想要的结果。
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现在改善置换是好时机
低卖换低买，不亏！
卡在当今这个节骨眼上的置换群体是最尴尬的，毕竟近期楼市又相继出台了降首付比例、认房不认贷等一系列重磅政策利好，但你会发现，其实降首付、降存量房贷利率等并不能有效刺激到购房行为，反而是对购房名额有更多的渴望。
这侧面也反映了一个非常现实的问题，刚性需求最需要的降首付、降利率等实质性购房优惠，目前并不被特别需要，市场上更有购房欲望的还是“改善”。
政策宽松房子却难卖，很多人看到这里，就会追问：现在还是改善置换的好时机吗？行情都这么差了，还要折腾房子吗？
说实话，小编依旧坚定地认为：是好时机。当然有个前提，卖得快，买得也要快，不要留时间差，做到平行置换。
虽然现在二手房卖不到很理想的价格，但无论现在你是去买新房还是再去买其他的二手房，都不至于亏。尤其是二手房之间的置换，经历近两年的市场深度调整期后，你可能面临的情况就是，你低卖自己的房子，也低买了别人的房子。
这已经算是比较好的情况，并不亚于“高卖高买”，后者只是心理层面得到满足。你的房子卖了高价，你也买了更有价值的房子，但真的是这样吗？恐怕未必，事实是“卖高买低”的黄金置换期早已成为过去时。
就算后面市场回暖行情，如果你要置换也并不会比现在有优势，因为到时候其他二手房也会相应上涨，新房也会变得更难摇。说到底，你想要的无非就是换一套更符合你当下需求的房子。
相反，现在去置换，可以买到性价比更高的新房或者二手房，而且如果你置换的板块好项目品质高，后期是可以把现在低价卖房的价格补回来。
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莆田买房置换改善难
根本原因没考虑到后期谁接盘
众所周知，莆田楼市政策向来是比较宽松的，自莆田房贷利率降至历史新低、公积金不断调整以来，打算改善的突然冒出来很多，大家都想趁着这个利率红利期做换仓置换，一是优化家庭资产，二是改善居住环境。
只是除了有钱人，莆田很多置换改善群体都有个共性：手上都没钱，需要把持有的房子卖了才有现金置换。可是理想很丰满现实很骨感，大家所持有的房子素质实在是不容乐观，很难卖出去。
简单用一句话描述就是，没学区没地段，地段好的房龄又老，邻居还持续降价。总之目前莆田改善置换现状是：原来的房子卖不掉，想置换又没现金，陷入了进退两难的局面。
这个僵局估计要等经济好转了，市场真正回暖才能打破。目前，只能是无解。看到这里，有人会问，为什么莆田买房置换改善那么难？原因不外乎以下几点。
（1）当初买房只看眼前，没考虑到后期置换谁接盘。
买房其实就跟买车时的标准一样，一定要考虑后期谁来接盘，以保证流通性。但是很多购房者不理解，甚至认为只要是刚需保不保值无所谓。只能说没经历过上百万的房子烂在手上，很难同频沟通。
2、狂热行情时被逼进场买入，现在高位站岗左右为难。
大部分集中在2017-2019年狂热期入手，这批购房者是最可怜的，比如2017年底以2万+/㎡的价格买入溪白项目的人，即便现在二手房价格降至1.6-1.7万/㎡，仍然有价无市。
高房价也就罢了，关键部分楼盘素质还都不咋滴，地段不是偏就是远，比如恒大悦府最开始推出的时候加精装价格卖9000元/㎡，现在不说二手房，都网签备案不了。但没办法啊！在狂热周期里，所有人都相信房价永远涨，谈理性买房都是扯蛋。
3、当初凭个人喜好乱买，图便宜瞎买。
很多人估计买第一套房，从来不是基于需求分析及楼盘基本不做盘点，而是基于个人爱好，比如价格，估计大部分人都中枪。谁价格低我就买谁，然后就没有然后了。案例这里就不举了，免得徒增很多人的烦恼。
所以，谓前事不忘后事之师，现在无论是打算做首套还是改善的小伙伴，都要谨慎选择，避免现在买房爽，置换火葬场。也不要以为刚需就不考虑流通性，无论是首套上车还改善都要考虑后期再置换是谁接盘，不然买房一时爽，置换火葬场。