一个城市的发展走向，从其土拍市场的表现中就可窥见一二。土拍市场作为楼市的风向标，一直备受各方关注。
今年以来，莆田的土地市场就没有冷静的时候，从年初的大学城地块，到秀屿苏塘大型综合体再到上个月涵江旧雪津地块，基本上每一宗地块的出让，都迎来了开发商的热抢。
现在，这团土拍热火又要蔓延到市区了。
据政府相关网站显示，PS拍-2021-10沟头地块二将于5月20日上午10：00在市行政服务中心三层拍卖大厅公开拍卖。
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坐拥万达商圈醇熟配套
完美生活零距离
根据出让信息显示，沟头地块二位于莆田市沟头片区单元控规范围内，四至:东至沟五路及规划住宅用地、南至沟四路、西至荔城南大道绿化控制带、北至规划广场用地。总规划用地性质为：零售商业、商务办公、城镇住宅及服务设施用地，总用地面积约20962.23 ㎡（以实测为准），约31.44亩。
从地图上看，该地块位于万达商圈黄金地段，周边寸土寸金，区位优势明显，交通便捷，无论是商业、教育、医疗或是自然资源配套都是顶级，让完美生活零距离。
1、 交通方面：该地块位于莆阳西路与荔城南大道交界处，万达广场正对面，地理位置十分优越；周围还有学园街、荔园路、荔华东大道和延寿街等交通主干道，交通四通八达；未来轻轨F2还将经过这里并设有站点，出行便利性不言而喻。
2、教育方面则有霞林学校、城厢区第二实验小学、沟头中心小学、莆田一中和莆田五中等众多学府，一站式解决教育问题。
3、 商业方面：除了丰富的教育资源，该地块其他配套也不容小觑，万达广场就在地块正对面，南门商圈、沃尔玛商场等众多商业也在步行可及的范围；未来项目还再带商业和写字楼，可轻易满足商业办公娱乐生活需求。
4、 人居方面：公园木兰溪绿道和南湖公园分别点缀于地块南北两侧；另外还有莆田美术馆、广化寺文化名胜区、九龙山公园等，未来出门一步就能够享受到公园规划带来的优越环境。
5、医疗方面：地块周边有莆田市一医院及众多社区卫生服务站等。
02
这些不利因素
或将影响开发商拿地
总体来说，该地块位置优越、周边配套完善，但我在深入了解的时候，发现以下几个问题：
1、 目前该地块周边有多个工地正在拆迁动工开发，对业主来说未来一段时间内可能会涉及到噪音、尘土等问题，居住会受影响，对于开发商而言，这些已入市的地块属于竞品，届时会对该地块造成一定的不利影响。
2、 项目需配建零售商业面积＞5000㎡且≤9000㎡，商务办公面积＞25000㎡且≤30000㎡，这就非常考验开发商的操盘实力。
3、 与此同时，地块规划的部分地块容积率高达≤4.3，其中，对于商业写字楼来说，这么高的容积率代表着高端和地标，但非常大但对于住宅来说，可能就不那么友好了。对于购房者而言，关乎着采光通风、居住体验、生活隐私、安防系数等多种因素，难免会造成一定的影响。
4、 该宗地采取“限房价+竞地价+公证摇号”方式出让，该宗地商品住房（毛坯）最高销售均价不超过17900元/平方米，商品住房（毛坯）最高销售单价不超过19200元/平方米。该宗地块地价最高限制价格为10.73亿元，当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为公证摇号，也使得开发商拿地更加充满不确定性。
5、 另外住建局也对该宗地块关于精装部分的建筑面积比例做了说明：装修部分的建筑面积不得超过该地块商品住宅总建筑面积(不含安置型商品住宅）的50%。在限房价与限精装的“双限齐下”，势必会进一步压低开发商利润。
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主城区再次翻红
稳稳占据楼市一席之地
作为新兴都市， 莆田的城市化进程，除了不断向着中心外延辐射之外，还有老城改造。
从去年起，政府相继启动城中村改造项目，侧面说明了中心区域土地的价值，坐实了城区在莆田的中心地位不可动摇。
与此同时，伴随着莆田楼市近些年的高速发展，房地产对土地的需求庞大，从近几年市中心土拍多次刷新地王记录来看，主城区地块依然在莆田楼市中稳站C位。
因为莆田市区占据成熟的交通、配套等利好，一直都是楼市热土，也一直是开发商必争之地，目前板块房价不管是新房还是二手房，也一直牢牢占据着莆田房价第一梯队。
从中南珑禧台到建发融创和鸣兰溪等热门高价新盘的热销，再到万达广场、金威豪园等周边二手房房价的高企，可以预见，沟头地块二必将会在莆田楼市中占有一席之地。