行至2024年，莆田的市场两极分化依然严重，新房市场上不少楼盘目前打折促销。二手房市场上，房东降价卖房的也不在少数。
莆田，既有百万以上成交的二手房，也有部分二手房小区，艰难前行。其中小编不止一次，听到身边人说起卖老房子难，一个个的苦大仇深、悔不当初。
这不最近就有一位网友吐槽，因资金出现问题，打算出手一套多年前在市区购置的老房子缓解压力，但是没想到正式挂牌已经一个多月了，但是看房的人寥寥无几，出价就更少了。
按他的原话缩减成一句话，就是万万没想到，现在卖房的难度远比他想象的大多了。感知是一回事，但真实的市场成交又是另外一回事，小编从中介方了解到，虽然身边不断有人抱怨老破小难卖，但能够成交的房源依然有不多。
说好的买房不买老房子，为什么还是有不少老房子成交？既然不缺买家，那为什么你的老房子又卖不掉呢？这就是今天我们要聊的话题了。
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第一个疑问相对比较好解答。仔细留意仍有保有成交量的老小区，会发现普通都存在一共通点：成交的多半是小户型。就是那种五十七十平以及100平左右的两房、三房户型等，总价不到100万，部分可能在150万左右。
虽然莆田是座有打新热、“新房癌”的城市，可撑起二手房市场的，仍是总价200万以内的二手房及改善型住房。其中，总价150万左右的住宅，也占据了不小的份额。
这一价位段的二手房，要么是成交量占比不断增加的安置房，诸如九龙小区、古山安置房、幸福家园、泗水雅居等；要么是主城区，以房龄在2000年左右的老小区、经适房跟早期建造的商品房为主。
原因很简单，这几类房源不仅价格相对比较便宜，且都有小户型。户型小、总价便可控。比如玉湖的古山安置房、荔浦安置房等，因为地理位置不亚于商品房，价格也相对便宜，加上划片梅峰小学玉湖校区，据中介表示，最近市场的成交量都比较高。
老小区虽然建造年代较早，但大多数老破小都位于市中心成熟地段，不管是交通、商业还是医疗配套都比较齐全。更为重要的是，单价低，像三信花园、八十亩小区等二手房价格就在7000-9800元/㎡左右，买小户型的话，总价控制的也较低。
对于那些预算有限、又不想偏离城市中心生活圈的年轻人，又或是外地来莆常住的父母来说，花一百多万买套市中心的老房子，有些甚至不到1百万，既满足了居住需求，经济压力也不会太大。
不是所有人都要求住新房子，也不是所有人买房都奔着增值而去，还是有一部分人，买房诉求比较简单，够住、生活便捷即可。比起房价涨不涨，他们更关心医院、学校步行能不能到，周边超市、菜场多不多。
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比较难解答的是第二个疑问，明明同小区或周边小区，都卖得挺好，为什么自家的房子就是无人问津。带着疑问，小编也咨询了多位中介朋友，交谈过后有一点是大家的共识，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。
这句话想必大家都并不陌生，去看房或者找中介帮忙卖房子，多多少少都会听到这句耳熟能详的话，包括小编也是经常听到中介朋友提。几乎可以很肯定地说，老房子长时间卖不掉，一定是价格没到位。
很多人可能也会表示不理解，明明我找中介帮忙卖房，价格也是按中介建议的价格挂牌，怎么就价格不到位了？其实，原因也很简单。
首先，房价跟股票一样，是动态的。我们卖房时挂牌的价格，大多参考的是前期成交价，考虑到后期买家还要再还价，初始挂牌价会比最终成交价略高一些，所以大多数房东报价时都会留有一定空间议价。
正常行情或是楼市上行周期，这报价模式绝对没问题，但大家也都很清楚，现如今莆田楼市大行情依然不乐观，今天还能卖200万，可能隔段时间也许就只能卖195万，甚至更低。
短时间内房价跳水，房东们多少难以接受，毕竟当初买的时候价格就不低，加上贷款利息还了这么久，甚至以为是中介在故意套路。
其次，房子本身也影响其售价。老房子比不上次新房，比如楼栋位置，是不是挨着主干道，或者户型采光怎么样，装修、距离学校远近等，都直接影响其二手房价格。
其中装修对房价的影响就更大了。此前就有中介朋友表示，目前很明显客户对装修好的房子格外喜欢，那些连出租房装修都比不上老房子，客户是往“死”里砍。
因为和之前的市场环境不同，现在莆田楼市行情相对比较透明，不少购房者都清楚的一点，就是在二手房低迷的时候，很多投资客会以低价从卖家手里收一些总价低或者卖相比较差的房源，然后重新翻新再放卖。
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没错，就像小标题提炼的要点，老小区有没有经过翻新改造，也关系到房子能不能快速卖出。以前，一提到老破小，大家都不愿意买，一大拒绝理由就是，老小区既没配套，停车还难。
这几年，莆田大力开展老旧小区改造，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、雨污分流、小区景观提升等内容，整体风貌较原始状态好了不少。配套愈发完善的老小区，购房者显然更易接受。尤其是停车难问题解决后，接受度大大提升。
比如福兴小区，经过改造，小区粉刷了外墙、硬化了路面，设置了道闸，划定了车位线，增加了绿化面积，安装了路灯，还新增了垃圾分类收集点，整个小区焕然一新。中介透露，以前有段时间福兴小区的二手房受到购房者关注，就是得益于小区翻新改造。
原先有人过来看房的时候，看到小区杂乱的环境基本上就没有下文了，但后来随着整体面貌都有所提升，小区二手房价格还曾上涨过，部分有加装电梯的房源价格还会更贵一些。这也侧面反映了，别说是相邻小区了，就是同一小区不同楼幢，房价都各不相同。
除此之外，老小区体量大小，对成交量、成交价格也有影响。莆田市中心有不少老小区体量不大，少则三四幢楼，根本没有小区氛围。这样的小区若没有名校加持，一旦行情下行，成交量、成交价格率先扛不住，起码不敌周边规模大的老小区。
一来，即使遇上改造，小区居住氛围感照样很弱；二来，小区体量小、挂牌房源少，可选择余地更少。而体量大一些的老小区，遇上翻新改造，整个园区氛围感更好。
撇开这些因素，中介是否力推，也直接影响房子的成交速度。在他们看来，肯付中介费的房东，大多是诚心卖房的，谈起价来也更顺畅。
此前就有中介向我们吐槽，这两年市场行情差，卖一套房本就不容易，有些卖家临到快签约的时候还反悔，要么不肯付中介费，要么就只肯付一半佣金。所以，给中介足够多的佣金，成交周期也会大大缩短。你要相信，信息永远不完全透明，重奖之下必有勇夫。
写在最后：通篇聊下来，小编最大的感受就是，老房子能不能卖掉，真不是挂一个比市场价更优惠的价格就能解决的，个中影响因素太多，除非买家实在对居住没要求，就想有个住的地方。
而想要尽快卖掉老房子，我们当前能做的，就是尽可能客观去看待市场，若是房子各方面都很一般，价格该降还得降，谁让现在是买方市场呢。