如你所知，学校和商场至今仍是莆田购房者选房首要考虑的要素，也是开发商卖房时惯用的杀手锏！
而当一个小区的学区房失去光环并且商业发生了折戟沉沙的多舛命运后，它在二手房市场上的表现会是如何？
近日，我们实探了占据市中心一流地段的阳光100凤凰广场（建德天城），讲讲它的故事。
地段绝佳毫无争议
社区品质相对一般
阳光100凤凰广场小区落址文献路与八二一大街交汇处，绝佳地段毫无争议，妥妥的主城中心。
小区前身是建德天城，当年宣传时称小区将引进大洋百货、大润发卖场，建设幼儿园以及电影院、健身馆等设施，并估计于2013年建成投入使用。
但后来，一度陷入烂尾风波，直到2017年传出跟阳光100合作的消息，随后改名为为阳光100凤凰广场并于开始陆续交房。
近日小编来到阳光100凤凰广场的时候发现每个楼梯单元有执勤的门卫，但是不严，不过乘坐电梯需要刷卡，以防止非业主人群进入，一定程度上保证业主安全。
小区1-4层为商业部分，5层起为住宅，来到五楼空中花园，给人第一感受就是：绿化太单一了！
从现场照片可以看出小区绿化率偏低，多为灌木和草坪，较为稀疏，相较于如今市面上新盘的绿化呈现出的一种交相错落之感，阳光100凤凰广场绿化空间层次感较差，景观空间层次营造手法较为单一。
同样略显单薄的还有小区内部配套设施，小区内部仅有一个羽毛球场、儿童游乐设施和凉亭等。
实探时，我遇到了一位住在这里的宝妈吐槽到：“你看，小区实在是太小了，不得已每次只能去楼下商场溜达。不过小区周边配套可以，除了楼下的商场外，去金鼎、汽车站、体育中心什么的都方便，现在小区装修入住的也很多，整体居住氛围挺好的。”
虽然社区居住的品质相对较为一般，但胜在物业维护足够勤快。小编在走入楼栋内部后，发现小区公共区域的保持得相对清洁。
整体来说，虽然阳光100凤凰广场的位置是真的好，就位于文献路上，可享受的配套也是一流的。但是对比目前市场主流的标准社区，阳光100凤凰广场“商场+空中花园”的社区环境表现显然没有那么舒适。
学区房光环褪去
二手房报价下滑
在实探完阳光100凤凰广场过程中，小编从中介人员口中，了解到小区在二手房市场的表现。
众所周知，阳光100凤凰广场，之前之所以能够在二手房市场有一席之地。除了地段，还有一个主要原因是，当初开发商通过教育捐赠，业主子女可入读莆田市实验小学，附加了学区价值。
但是去年主城区的教育政策大变，可以说是剥夺了阳光100凤凰广场的学区房光环。
因为根据招生文件显示，从2022年秋季招生开始，新购买建德天城房产的业主子女（2021年12月31日之前则不受影响），将不再划片莆田市实验小学，而是划片荔城区第三实小。
而没有了学区房加持，加上同属文献路上联发保利禧悦等新房的冲击，虹吸了大部分潜在购房者，阳光100凤凰广场小区房源也不再吃香，二手房报价有了大幅度下调，目前价格基本在1.6-1.95万元/㎡左右，相较于去年降幅在二至三千元/㎡。不仅如此，小区的看房量和成交量断崖式下跌。
不过虽然小区二手房不再走俏，但是其在租赁方面却异军突起。根据中介介绍，因为小区靠近主城区人流量大且周边年轻租客多，所以房东却一点都不愁租，甚至还能租出高价。一套阳光100凤凰广场的单身公寓，月租金可达1500-1800元。
商场几经转手
评论两极分化
实探最后，小编也来到了阳光100凤凰广场的商场——莆田益田假日世界。
这个商场的命运也是一路坎坷。莆田益田假日世界此前为阳光100凤凰广场商场。因为商场定位不合理和招商不给力等多方面的原因，所以尽管商场占据着主城商圈核心，却始终没有发展起来。
据了解，阳光100凤凰广场商场曾于2020年6月商场盛大开业，也不缺大牌商家入驻，随后在2021年初大润发正式营业。
然而好景不长，由于商场生意惨淡部分商店开始撤出，紧接着，原商场阳光100凤凰广场管理团队也开始撤出。
在去年5月份的时候，商场由莆田益田假日世界接盘，负责商场的招商运营管理，之后便开始了商场内部的重装，并在2021年12月23日正式开业。
在实探过程中，我发现商场内部经过重新装修后，环境已焕然一新，与去年实探时相比，如今商场内部入住率较之前也有了很大的提升，不过可能因为小编实在早上的时候实探，来商场逛街的人不多。
其实，对于这个商场的未来，讨论经常出现两极分化的现象。
有人认为，受老城区交通的限制以及万达等商圈的分流，商场人气很难火热； 也有人认为，得益于城市中心的地理优势，益田假日世界红火只不过是时间问题。
结语：整体看下来，随着教育划片政策的变动，阳光100凤凰广场此前主打的学区房风光也已不再，不过不可否认的时项目依然有着不可撼动的地段优势。
那么如果你打算在市区买房置业，你会选择阳光100凤凰广场吗？为什么？欢迎评论区留言。