土拍历来是楼市的晴雨表，地价是否上涨、限价有无变化、开发商报名数量多少、竞价激烈与否等等，都能体现出当下楼市的现状及短期内的趋势。
众所周知，今年因为各方面原因，莆田土地出让较去年同期大幅缩水，不仅如此，部分地块的出让过程也是一波三折，比如坂头西地块一在经过两次流拍之后，终于在本月9日成功拍出！
现在根据最新消息，10月19日，莆田土拍市场将迎来两幅地块的出让。
这两幅地块分别为秀屿大道东侧四新地块二和南日岛地块！今天一起看下秀屿大道东侧四新地块二的测评！
对面就是商业综合体
旁边还有学校和行政机关
秀屿大道东侧四新地块二位于莆田市苏塘分区单元（350305-06）控制性详细规划范围内，四至：东至现状住宅用地、南至规划公园绿地、西至秀屿大道绿化控制带、北至体育路，具体详见用地红线图。
该地块总规划用地性质为：城镇住宅及服务设施用地，约15194.434㎡，共计23亩（以实测为准）。
从出让信息可以看到，该地块整体较为方正，整体容积率仅1.0-2.6%，未来采光通风等有所保证。
从航拍图中，我们可以看到该地块位于秀屿大道主干道旁，往北可直达秀屿笏石主城区，交通便利。
另外，值得一提的是该地块西侧就是商业综合体力高仟喜荟广场。作为苏塘片区唯一的大型综合体，力高仟喜荟广场预计将于明年开业，对于地块而言，届时将实现商业配套的共享。
除此之外，地块西南侧就是秀屿区人民法院、公安分局、区检察院。所周知，政府机关在哪里，哪里的发展前景就好，这在莆田各板块的城市建设进程中有了例证。
比如龙桥片区，在此之前还是乡下，随着市政府的搬迁、市检察院等大批政府机关和国企跟进，短短几年，片区也得到了肉眼可见的发展。
学校方面，地块毗邻华峰学院、秀屿区毓英中学（四新校区）和莆田工业职业技术学校（具体划片政策以当地教育局为准）；
不止这些，地块北侧还有市政广场公园，未来也是业主们休闲放松的好去处。
楼市下行周期
房企不会贸然出手拿地
就地块自身而言，该地块整体较为方正、平坦，便于开发商开发利用，但地块的区域发展面貌仍需要时间来改善。
该地块周围城市界面相对较差，对于购房者而言，置业欲望会受到影响。
另外在市场整体冷淡的大环境下，开发商拿地也会更加谨慎。像今年出让的多幅宗地，参与拍卖的房企拿地积极性都不高，特别是坂头西地块，甚至出现了两次流拍的现象。
而面对玉湖新城内的优质地块埭里地块二，开发商也没有拍到封顶摇号，地块溢价率普遍大幅度下降。
基于此，在整个楼市处于下行期，过于追求高周转的开发商恐怕不会贸然出手。
配套落地没跟上
地块售价或将不能达到限价
近些年，秀屿区的热度快速提升，房企拿地出现了争夺战，也让秀屿楼市发生翻天覆地的变化。
为稳定楼市和房价，该宗地依然采取“限房价+竞地价+公证摇号"方式出让，这次出让的PS拍-2022-12号地块与去年出让的力高仟喜荟广场仅一条马路之隔，限价也与其持平，达到8000元/㎡，高于同片区的大唐中梁樾秀世家（毛坯限价7500元/㎡）。
不过，虽然限价不断上涨，但是从片区内楼盘的销售价格来看，开发商往往是以低于限价的价格对外销售。
像地块周边在售的新盘如力高仟喜荟、大唐中梁樾秀世家等项目均价仅约0.7万元/㎡（毛坯），均没有达到地块的限价。
出现这种现象很大一部分原因是因为，片区周边配套大多还是空中楼阁，在配套没有全部落地的情况之下，也会对地块周边的楼盘售价产生很大的影响。
而秀屿大道东侧四新地块二在配套相对不完善以及周边大多数楼盘普遍低于限价的价格对外销售的不利情况下，也会对开发商的定价增加了不确定因素。
你觉得秀屿这几年的发展怎么样的呢？你对这宗地有什么不一样的看法呢？欢迎加入买房通粉丝群参与讨论，并获取最新楼市消息！