一波三折，好事多磨。
来自政府相关网站的最新公告，昨天未达保留底价流拍的坂头西地块一，同天地块再次选择拍卖机构，这也意味着这块地很快又要拍卖。
其实这已不是该宗地块第一次流拍了，此前该地块也曾计划于今年4月20日拍卖，但因为各种原因暂停拍卖。
而此次地块再选拍卖机构，自然更加受到关注。下面，我们就来重点探究一下这宗地块流拍背后的原由及对市场的影响。
实事求是的说，坂头西地块一的净地，基础条件差吗？一点都不差。
地块虽然处于坂头西片区，但目前片区正在进行大规模的城市更新，随着地块周边旧改的推进，坂头的城市面貌将迎来新面貌，且片区自身的综合素质也足够优秀，尤其是坂头地块一一线临水，坐拥木兰溪头排，视野开阔无遮挡。
当然，就地块自身而言，还是有不少可圈可点的地方，但是临近万达广场加上配套突出，这样的净地在莆田并不常见，某种程度上甚至可以说比较稀缺。
但为什么会流拍？小编觉得有以下两点原因：
1、坂头西地块一生不逢时。
楼市有周期，季节温差大。市场火热的时候，开发商也容易激进，一个个争抢着拿地。秋风乍起，市场前景未全面复苏，一个个又都恢复理智了。
特别是在“三道红线”的重压下，维稳现金流成为行业共识，在资金压力和政策方向不明朗的双重因素作用下，开发商的拿地意识因此减弱了，全无当初攻城掠地的豪迈气魄。
倘若换个季节，坂头西地块一卖个好价钱还是没悬念的。因为地理位置还是相对不错的，即便现在城市界面比较差，紧挨着城港大道，可能做不了太高端的产品，但是毕竟一线临溪，做有品质的刚需刚改楼盘还是大有市场的。
2、开发商预期略低。
这一点不能展开说太多，说多了容易犯错误，但还是忍不住想透露一丝信息给大家。为什么昨天地块流拍？其实很大一部分原因是地块存在不利因素。毕竟开发商是花了几个亿的钱拿了地，该考虑周全的事情还是要考虑周全，谨慎的结果就是，擦肩而过，功课白做。
.02
流拍的不仅是土地
更是市场信心
而如今，同天该地块再次选择拍卖机构，小编大胆猜测要么起拍价降低了，要么拍卖条件改变，给到开发商信心。不过，无论是出于哪种假设，都掩盖不住该地块流拍带来的市场负面影响。
其一，信心备受打击，市场压力增加。
如果说一宗土地的流拍是个案的话，那么接二连三的土地流拍就更应该看到问题的核心所在，目前看来土地流拍透露出来的信息就是，开发商对楼市的信心不足，如果开发商对市场的信心充足，那么土地市场表现出来的情况应该是，不管出现多少土地都会被扫空。
所以，坂头西地块一流拍不仅侧面反映了开发商对未来的楼市预期并不是很有信心，所以不敢大规模的拿地，也使得市场信心再次被打击，在这样的环境下购房者也就更加不敢拿定主意买房了。
其二，流拍产生连锁反应，今年很难再拍地。
地块流拍就意味着开发商躺平了，当某房企出人意料地竟然居然没有举牌的时候，大家可能都蒙蔽了，心态也是会互相影响的。
大家都知道土地市场跟房地产市场的关系十分紧密，开发商不是傻子在明知道不赚钱的情况下，就很难再把来之不易的资金用来拿地了，更何况连坂头西地块一这样优质的地块，开发商都不敢拿了，难道还指望拿其他地块吗？
说句大言不惭的话，恐怕今年接下来的4个多月很难再拍地，即便有的话，最多也是国家队托底。
.03
追溯过往市场
优质地块也曾惨遭流拍
项目案名：三盛璞悦公馆
流拍回顾：2018年8月8日，PS拍-2018-13号涵江铺尾地块拍卖，当时仅骏乘一家开发商报名参与，该地块起拍价为1.63亿，加价幅度100万，最终因无人叫价而流拍。
2019年9月20日该地块再次拍卖，相比此前公告出让限价从8500元/㎡上涨到9000元/㎡，最终三盛地产以1.53亿夺得该地块，溢价率17.7%，每亩均价488万，楼面价2816元/平米。虽然地块中间经历了流拍，项目销售期间也一波三折，但最终也是获得一个好的结局。
项目案名：云悦壹号
流拍回顾：2018年11月16日，PS拍-2018-21号地块(火车站站前路西侧地块二)在莆田行政服务中心开拍，该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过8500元/㎡，最终，因地块无人报名而流拍。
而仅仅过了几个月之后，2019年2月20日，该宗地块再次进行拍买，当时吸引了正荣、富力、世茂、国投等四家开发商报名。最终，富力以1.89亿夺得该地块，每亩均价220万，溢价率2%，楼面价1375.6元/㎡。并且，后期项目入市后备受购房者青睐，去化速度令人诧异。
项目案名：国投木兰府
流拍回顾：2019年5月16日，樟林片区地块二拍卖，当时仅正荣一家报名参与，最终因无人叫价而流拍。其实，该地块未开拍前就因为1.2万的限价标准，而引发了市场轰动，后续还是打脸看空了。
同年仅过了3个月不到的时间，该地块再次拍卖，最终莆田建工以5.36亿竞得该地块，溢价率2%，每亩均价432万，楼面价3221元/㎡。目前，该宗地块即如今的国投木兰府已于去年面世，自首开以来，项目备受购房者关注，也取得了不错的去化佳绩。
项目案名：铜锣湾万达广场
流拍回顾：2019年10月28日，清塘大道北侧地块五开拍，该宗地商品住房(毛坯)的最高销售均价不超过9200元/平方米。当时，仅有怀化宏凌青城置业一家报名参与，起拍价为6.61亿。最终，该地块因无人应价流拍！
而2020年后，随着世茂、富力、厦门大唐、中建等品牌开发商纷纷入驻之后，该地块拍卖成为焦点。同年，该地再次拍卖时吸引了联美、宏凌万穗（铜锣湾）、新城等3家开发商报名参与，最终，宏凌万穗以6.9亿竞得该地块，溢价率4.2%，每亩均价270万，楼面价1620元/平米。
关于铜锣湾万达广场项目的热销程度，小编这里就不过多赘述了，其商业部分也将于今年9月30日正式开业，对于秀屿的商业来说是一次升级，值得期待！
项目案名：联发融创龍德井壹号
流拍回顾：棚改浪潮之下，莆田市中心久违的迎来了龙德井全新地块，本以为地段绝佳的龙德井地块在2020年9月28日拍卖的时候，将成为开发商争相抢夺的地块，结果当天只有厦门衡资置业报名参与，最终因无人应价流拍！
在9月底惨遭流拍之后，莆田龙德井地块于同年12月9日重新上市拍卖！和此前有所不同的是，面积从约15亩增加到63.71亩，位置也从片区内部调整成沿街地块，位于文献路和学园路交叉口。
当时拍卖的时候，该地块共吸引了鑫景置业、联欣泰置业、莆田兆玺置业有限公司、莆田兆宸置业有限公司、正启（莆田）置业有限公司等5家开发商报名参与。最终，6号联发以22.4亿竞得该地块，溢价率46.4%，每亩均价3516.48万元，楼面价11930.39元/㎡（扣除掉城市道路）。
目前，联发融创龍德井壹号整盘也仅剩一栋住宅未推售，B地块个别楼栋更是清栋中。
项目案名：澳德状元里
流拍回顾：1月18日，莆兴路西侧地块二正式拍卖，该地块只有一个家澳德置业报名。最终， 澳德置业叫价1.35亿元未达地块保留底价，该地块也惨遭流拍。
2月18日指标不变，该地块再次重新拍卖。相比此前一家报名，因为2月15日，莆田一中秀屿校区举行开工仪式，为莆田高铁板块再次注入强心剂。18日正式拍卖的时候吸引了中海嘉投资、盈龙建设、澳德置业等3家开发商报名参与。最终， 该地块被澳德置业以总价1.37元未达到最高限制地价2亿元竞得。
据了解，项目规划建设5栋高层住宅，涵盖建筑面积约65-125㎡的户型，值得注意的是，项目还自带商业体、邻里商业、生鲜超市等。目前，澳德状元里城市展厅已于6月18日开放，建面约65-125㎡户型也已正式线上公开。
地块点评：本来这边不应该将商业归纳进来，但实在是因为玉湖备受关注，加上这块地3次流拍，小编不得不临时添加。
首先来看地块信息，8月3日，莆田PS拍-2021-18号玉湖尚济街地块四（零售商业地块）出让，尽管此地块备受购房者关注，但最终因为没有开发商报名，第三次惨遭“滑铁卢”！
近年来，玉湖新城的每一次拍地，都会吸引市场的绝对聚焦，但纯商业用地却频频遇冷。该地块前身为玉湖新城地块16-A，此前也曾公开拍卖过两次，一次是在2015年11月，另一次是在2018年4月份，但最终均以流拍告终。
其实，这一商业用地的地理位置并不差，因为其紧邻尚济街，交通方便，最大的问题在于出让条件过于苛刻：该地块需自持且不可分割销售。