这几天，全国各地的烂尾停贷潮，闹得沸沸扬扬，并且呈现迅速蔓延的态势。对于购房者来说，停贷，实属无奈之举，目的仍是希望项目可以顺利交付。
愤怒和焦虑之下，不少人将造成这一局面的“万恶之源”，指向了预售制，甚至引发了一场关于“是否该取消预售制”的舆论。
其实“取消商品房预售制”是个老生常谈的话题，只是最近又重新被推上了风口浪尖。但就在10天后，福州的第一个“现房销售”地块就将开拍。
那么，福州此举会在多大程度上影响市场？今天，我们就来探讨下这个问题。
福州启动“现房销售”
但仅是小县城试点
近日，福州市永泰县挂出一幅“商业+住宅”性质的建设用地，将于8月5日上午拍卖，起拍价仅4000万元，起始楼面价只有1106元/㎡，溢价率最高不得超20%。
虽然这块地价格并不高，但一个不起眼的县城地块却意义重大，因为这是福州首宗要求“现房销售”的涉宅用地。
该宗地出让要求中明确提出，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。另外，取得“现房销售许可证”之后，购房业主自取得房屋不动产权之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
毫无疑问，明确要求现房销售，对购房者来说，无疑是一个好消息。
实际上，从2015年起，福建省住建厅就开展了现房销售相关课题研究，并建议在土地出让条件中，试点实行现房销售。
2018年，福建省住建厅《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》也曾提到，福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。
如今，现房销售从福州下辖县开始试点，也可谓早有预兆。不过，这块地最终能否顺利出让还是一个未知数。
其实除福州外，苏州、杭州等东部沿海城市也曾率先探索试点现房销售，但多已偃旗息鼓。
究其原因，现在房地产企业融资越来越难、融资成本也越来越高，现房销售将可能加剧当前房地产企业的资金压力，加大行业风险，且取消商品房预售制，是牵一发而动全身的大事。
取消预售虽是大势所趋
但后续烂尾或爆发式增长
事实上，商品房预售制更像是一把双刃剑，有利也有弊，不论是制度的建议还是取消，都是一个循序渐进的过程。
假设当下直接取消预售制度的话，小编认为起码会引发以下几个严重后果。
其一，房企资金链直接断裂，烂尾楼将呈爆发式增长。
前面我们也说了，当前经济下行压力大，房企资金紧张的不在少数，目前市面上烂尾项目多数是由于开发商暴雷引发的，且从全国来看，这个比例并不小。
目前，房企本就面临三道红线压顶，融资困难的局面，如果再取消预售制度，势必让房企雪上加霜，资金一旦断裂，倒闭破产房企势必大增，非但已停工的项目很难再复工，就连目前照常运转的项目，极有可能面临烂尾。
原因也很简单，目前期房的常规操作是，开发商可以边卖房边回收资金，然后边盖房，如果没有预售制，开发商就必须垫付所有的资金，待楼盘完工后再卖给购房者，这中间不仅会延长资金回笼，融资成本也会急剧上升。
其二，冲击土拍市场，更加没有房企敢再拿地。
不说全国，就单看莆田，今年土拍市场分化严重，除个别央国企，民营房企近乎“隐身”，处于躺平态势。如果再强行取消预售，基本上将劝退95%以上的开发商，这并不是危言耸听。
其三，羊毛出在羊身上，房价会大幅度波动。
假设房企不敢拿地或全面实行现房销售，不仅对地方财政收入造成影响，长时间没有新项目入市，市场上供应大幅度减少，需求不变的情况下，也会造成房价的大幅度波动。
就算有房企敢拿地，但别忘了羊毛出在羊身上，待到新项目入市，利息成本也会算在房价内，届时要么房价上升，要么可能降低房子的品质。
这也和稳楼市主基调背道而驰，所以全面取消商品房预售没那么简单，需要逐步推进，当下不惜一切代价“保交付”才是重中之重，至于制度后续如何进行优化，还需要从长计议。
福州不具备颠覆性改革意义
未来或预售与现房并存
这几年，关于取消预售制度，一直也在积极寻找解决之法。但恕我们直言，至少在当下，大面积推广的条件还不成熟，会使得房企资金压力增大，且在小县城零星地块的试点也仅是尝试，不具备颠覆性的改革意义。
事实上，北上广深一线城市也没少试，但现实就是我们依然还是预售制。其实，预售制本身不是问题，同样是实行预售制，为什么香港很少有烂尾楼，问题就在于严格的监管及准入制度配套。
仔细梳理停贷事件会发现，大量的烂尾楼都源于资金监管不知去向。而在香港，期房交付之前的风险主要压在银行和开发商身上，开发商只能提取购房者首付的5%，剩余资金存入信托账户，由银行监督房企的施工进度，按进度拨款。
相信大家都看出来了，这与我们的资金监管制度无异，但为什么我们烂尾楼还是很多？关键就在于，香港的期房交付之前，业主不用支付月供。毕竟月供关系到银行的切身利益，后续不用多说想必大家也明白。
反观我们的预售制，开发商烂尾了，月供还有继续交，期房的风险由购房者一方独自承担。如果我们也能实行不交房就无需支付房贷，或许眼下很多问题都可以迎刃而解。
当然，这也仅限是假设，毕竟预售制背后的监管制度牵扯到方方面面，想要去优化并不是一件容易的事情。同时，未来或许预售制不会取消，但会被进一步完善，资金监管也会更到位，消除或减弱预售制度的弊端。
也有可能，未来预售制度将和现房销售并存。