断供已久的玉湖板块终于又有地块要出让了。
就在昨日（7月23日），有关部门发布公告，玉湖荔浦地块三将于8月12日拍卖。不同于往常的“限地价+控房价+公证摇号”的出让模式，此次土地出让新增了“竞配建”出让方式。
“限地价+控房价+公证摇号+竞配建”模式的前半部分“限价”跟其他并无区别，主要在于新出现的“竞配建”。当地块竞价“熔断”后，开始进入竞配建环节，竞买人开始对配建用房进行报价，而竞配建面积将用于租赁建设并于后期无偿移交地方政府。
简单而言，就是当竞买报价达到上限价格时，则不再接受更高报价，而转为在此价格基础上通过现场投报配建政策性住房面积的方式确定竞得人，当配建用房面积达到最高值后，再进行摇号最终确定竞得人。
01
为何要新增“竞配建”
背后有两点原因！
那么为什么要“竞配建”？
这或许与7月22日召开的保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议中，凸显的两个关键词有关。一个是“保障性租赁住房”，一个是“房地产市场调控”。
“保障性租赁住房”可以理解为新时代的公租房。住建部表态要“十四五”期间加快发展保障性租赁住房，占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
在此大环境下，此次的莆田政府“竞配建”出让模式出台，便是应有之义。
“房地产市场调控”则侧重于规范市场秩序。此前，莆田土拍市场上的“限房价+竞地价”等出让模式本意是通过对商品房限价来压制房价，最终达到控制整体房价的目的。
但是，弊端也同样明显。主要体现在这种模式很容易造成一二手房价格倒挂，产生”打新”现象，特别是在一些热门板块的楼盘上，比如在此前同属玉湖新城的建发央著、建发央誉、大唐玉湖印象等限价盘也经常能看到因为“打新潮”，而出现的千人抢房万人摇号现象。
作为近年来楼市的当红炸子鸡，房企想要在玉湖新城拿地意愿一直不低。从此前169家房企开发商（马甲）抢尚济街地块三的盛况就是最好的证明。
此次玉湖荔浦地块三地开启了“限价+竞配建”模式。这也是在一城一策之下的衍生出来的因区施策：针对不同区域实施差异化拍地规则，合理分配土地资源、降低特定区域市场热度，同时也促进人才房、租赁住宅等保障性住房或公共配套的供给，一举多得。
02
多元化竞价
莆田土拍政策不断调整
自2017年，莆田土拍迭出、新盘扎堆入市、市场持续升温……“稳中有升”的景象让莆田楼市成为品牌房企们逐鹿的“新战场”，迎来一个阶段性高点。
莆田新建项目多点开花，房价也如脱了缰的野马，一路狂奔。
面对这样的情况，莆田土拍也正在悄悄发生变化。从原本的纯竞价“地王”模式，到当下的土地配建新阶段，房企们正面临的是一个颠覆原有认知的土拍新时代！
2017年11月1日，涵江兴涵水都地块二十九通过“限地价+竞自持年限”出让模式，开启了从源头发力，确保房价在平稳合理范围的先例。不过因为某些原因，该地块被华佳彩退地，随后在上个月6月24日被大唐竞得。
但是真正让“限房价+竞地价+公证摇号”进入购房者视野的当属莆田学院北区地块。该宗地块曾定于2017出让，不过由于当年莆田土地市场过于火爆，在公示不久后就被两次停拍。经过一系列调整之后，终于在2018年2月12日通过“限地价+控房价+公证摇号”的模式成功出让。
之后的土拍市场上，“限地价+控房价+公证摇号”也成为了主流模式。不过随后，有段时间，土拍市场上开始慢慢放开封顶摇号的限制，比如从沟头地块二、绶溪地块和万达南地块，都是采用“限地价+控房价”的模式。当然这也说明在稳经济的前提下，对于优质地块，允许市场价格的出现是大势所趋。
然而在限房价政策的作用下，莆田高地价后遗症越发明显，高价拿地的开发商要么主打改善牌，要么通过精装“回血”。
只是，莆田楼市屡屡爆出问题精装房，所以就在今年1月，莆田甩出首张地块限制精装令。随后的多宗地块，包括此次荔浦三地块都被安上了精装大法，莆田“限精装令”正走向市场轨道。
其实不管是从 “控房价”、“竞地价”或“限精装”的落地，再到此次“竞配建“竞价方式的提出，多种土地出让模式的出台，可以看出虽然每一次莆田政府的调控各不相同却又大相径庭，都是严格按照“稳房价、稳地价、稳预期”的目标来进行。
03
新的土拍模式下
受影响的除了开发商，还有...
此次“限地价+限房价+竞配建+公证摇号”会产生什么影响呢？
首先对于开发商而言，一些小的开发商可能会因此退却了。
因为配建面积不能拿出来售卖，要从总的面积中减去，而且配建成本是要加在总的地价成本中的，也就是说，配建面积越大，成本越贵。
“限地价+竞配建”的政策对参拍企业提出了较高的综合实力考验。对于成本控制能力弱、周转速度慢的房企，“竞配建”可能拉长企业资金的回笼周期，使得房企拿地时更加理性。
另外，对于想要上车的购房者而言，也不一定是个好消息。开发商竞配建的物业并不能单独售卖给购房者，接手的单位也只能做租赁住房。这样一来，市场上的一手可售房源反而变少了，实际上是与增大市场供应的方向背道而驰！
不过，对于买不起房的年轻人来说，或许反而成为了受益者。因为这一政策会促进租赁市场的发展，可供出租的高质量房源会增加。后续莆田政府势必也会出台相关政策鼓励发展公租房。对于他们而言，现在买不起房，将来也未必需要去买房，他们的人生未必只有当房奴一个选项。
可以预见的是，在目前的莆田楼市下，拍地附加条件只会越来越多。那么除开目前常见的 “限地价”、“控房价”等措施，此次新增“竞配建”会不会成为未来的新趋势呢？
这个问题或许只有在8月12日土拍结束后，才能见真晓！8月12日，我们土地拍卖直播见。