近几个月，无论是线上还是线下，大家的情绪都有点丧。经济发展疲软，房地产行业经历上半年那波小阳春，成交量又持续探底，新房二手房降价宣传满天飞，于是不少人在问，怎么现在比疫情三年还要难呢？
但是，我们必须要面对的是，楼市波动是再正常不过的一件事。不过有一点不容忽视的事实是，经历了长达近两年时间的楼市低迷，莆田楼市已“静悄悄”地由卖方市场逐渐向买方市场转变。
那么，面对这样一场深刻变局，我们该如何看到当下的莆田房地产市场呢？
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莆田楼市供求关系发生逆转
短期内不具备“逆风翻盘”可能性
这两年以来，房子打折卖已经不是什么新鲜事情了，“上半年同小区同户型的房子能卖180万，看房的人也不少，现在是降些价看房的人也鲜少。”相信手上有二手房在卖的人，现在都在经历这样的事情。
降价看房的人变少，还是保守说法，现实情况只会更甚。最近和中介朋友聊天，均表示近来二手房成交数据不是很理想，咨询量和带看量较上半年都有所减少，尤其是现在天气炎热，客户不爱出门，即便是再热情邀约效果也不好。
除了带看量减少，相较此前价格也相应发生改变，面对二手房价格的一步步下行，相信一大批手握二手房想要出手，尤其是想要置换的人现在都处于迷茫的状态。对于他们而言，最怕的恐怕不是房子降价，而是卖到最后需要打骨折才能卖得出去。
为什么会这样？其实与供应量及需求量有着莫大关系，此前我们就曾汇总过莆田以二手房成交占比的数据，尽管近几年莆田二手房成交量有波动，但整体的成交占比却不断提高，这也意味着近些年二手房供应量逐步增加。
当一个买家有10套甚至100套同类型的房子可以同时选择的话，那他肯定是选性价比最高的那套。对于剩下的房子而言，只能算得上是陪跑房源。
而二手房供应量的大增，甚至还影响了新房市场。就如前面所言，近年以来一大批次新房进入二手房市场，其中包括了有房产证、品相又相对不错的改善甚至高改房源，也包括一批安置房。
这部分房源对比现在的大部分新房，地段相差无几，产品力也并不会太差，尤其是安置房还有着明显的价格优势，且是现房，对于新房产生虹吸效应也在所难免。
我们必须要承认，莆田楼市供求关系已经发生逆转，在整体市场未全面回暖之际，短期内不具备出现“逆风翻盘”的可能性。
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流动性减弱对价格冲击更直观
地价推导房价底层逻辑难再适用
我们一直说，量变一定会带动价变。而这一轮深度调控的市场行情之下，流动性减弱对于价格带来的冲击更为直观。
甚至可以直接这么说，在今年这样的市场行情下，我们已经无法判断房价尤其是二手房价格的底部在哪。以往，我们总是能从土拍的地价去推导新房的价格，再用新房价格去推导周边的二手房价。
所以每一次市场上行期，都是土地价格的上涨带动二手房价格的上涨再到带动新房价格的上涨。但大家也都看到了，眼下莆田土地市场已经持续低迷了两年的时间，可以说是清一色底价成交，地块的溢价率也普遍大幅度下降，地价已经很难再成为房价的“价值之锚”。
甚至我们看到，有个别楼盘的个别房源，都已经贴着限价卖了甚至低于限价，还有的楼盘为了尽快去化，精装改毛坯出售后再优惠，这种情况下，周边的二手房就更难有价值支撑。
这意味着，以往我们判断房价的底层逻辑放到如今已经不适用了。在供求关系发生深刻变化的当下，目前莆田市场表现出现了明显变化，二手房成交明显高于新房、虚高的价格回落。
那底层逻辑失效，我们还能看售卖呢？答案其实也很简单，回归产品本身。
不妨看下当下的市场，好的房子，有价值的房子，价格更具韧性，比如雅颂居、融创兰溪大观等高品质项目即便是在下行期，价格始终维持2万+/㎡。而本身不具备产品力和资源配置的房子，恐怕下行压力还是会很大。
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市场是具备周期性的
不会永远停留在买方这边
除了供求关系发生变化外，小编发现当下仍有不少购房者虽然说着自己有真实需求，却还是持有“价不涨绝不买”的心态。
的确，目前莆田市场还处于低迷期，无论是新房还是二手房的成交都在放缓。但，现阶段的政策及价格等都较为友好，买方市场给足了购房者挑选余地。
有关注我们公众号的网友应该都有印象，我们一直在强调，市场是具有周期性的，现在虽然是低谷，莆田楼市尚处在弱复苏，市场依旧比较冷淡，但总会走出低谷的。
上半年，或许“以价换量”是一贯策略，开发商为加快资金回笼速度开启“抢客”潮，打起“价格战”，不仅如此，为促成交，开发商还会通过高佣吸引房产中介带看。二手房同样为了卖出可以一降再降。
但大行情并非一成不变，据中介表示，当下已经有一批二手房房东撤下房源，打算等市场回暖再重新挂牌。另外，从整体表现来看，这两年莆田的房地产市场肯定是没有表现出独立的市场行情的，市场持续低迷且下行压力较大。
但这也并不意味着莆田房地产市场需求不足，今年全市商品住房销售均价10727元/㎡，价格较去年同期增长1.16%，头部价值板块的优质产品不受市场周期的影响，改善和高端楼盘也更具市场销售韧性。
比如上半年建发缦云、联发兰溪和悦取得全部售罄的成绩，包括2023年上半年莆田二手住房成交面积55.5万㎡，同比增长27.26%，这都说明市场需求仍是存在的。
再结合近期楼市政策，我们可以明确看到，关于房地产市场的发展方向，顶层其实已经有了明确的定调，接下来政策大方向会持续宽松，且还有更宽松的空间。说到底，市场不会永远停留在买方这边，如果不是受限于资金问题，就不要盲目观望了。