时势造英雄，淡市出豪杰。如今，莆田楼市房贷微松之下，市场暖风不断，各大楼盘在这波行情中，自然动作颇多。
这厢特价房价格跳水，那厢送物业费0首付，你方未唱罢我便早已登场。楼市内卷起来，一个比一个狠。
不过，如果大家有认真观察莆田市场的话，会发现除了各大项目的优惠力度肉眼可见外，开发商的营销方式也因为市场冷淡出现了明显的变化，或者更准确说市场倒逼着开发商做出如此改变。
当然，眼下楼市看似仍旧冷淡，但也并非遍地哀嚎。近段时间，也有不少楼盘创下不错的成绩，而这成绩的背后也少不了一些营销老套路。
所以，今天我们就来聊聊近段时间项目热销背后营销方式的改变，及仍在线的老掉牙营销法。
莆田开发商
开始在实景示范区上“较真”
莆田开发商，在实景示范区上卷起来了。过去市场无差别火热，开发商只需简单建造个售楼部，一个沙盘，一套说辞就足够了，买房人还没看到样板间房子就卖光了的情况屡见不鲜。
但如今楼市行情出走，开发商开始为买房人“发糖”，争相比拼产品力，放眼望去，实景示范区与营销中心开放的楼盘遍地都是。倘若要说实景示范区哪家强，每个新盘都真刀实枪做景观的建发，已经走出独立行情。
不过最近，买房人明显发现，莆田各大楼盘也悄悄“跟风”，不光纯新盘，在售楼盘及即将步入尾盘的项目也做起了实景示范区。
比如建发龙湖书香府继国庆节开放书香韵·邻里悦趣空间之后，本周末项目又开放了儿童主题架空层。
还有保利建发棠颂和府不单开放了国韵美学共享空间，还特别推出了建面约63㎡的公寓户型样板间。
联发融创龍德井壹号目前已经算进入清盘阶段，但依然加工加点打造小区主入口实景示范区，预计将于11月左右开放。
融创建发观澜云著亦是如此，已经进入清盘阶段，但据内部消息透露，项目正在打造会所展示区，预计不久之后将正式开放。
除了架空层、样板间以及景观示范区的开放，莆田也有项目特别打造了地下车库的实景示范区，让买房人所见即所得。当然，再往前盘点，联发保利禧悦、保利联发玉湖和悦等楼盘，也积极在开发项目中打造实景示范区，为买房人营造更好的看房体验。
进入第四季度，压力巨大的年终业绩是每家开发商都得面对的坎。莆田为什么还会有越来越多的开发商，砸下真金白银做实景示范和实体样板？尤其保利建发棠颂和府按理说18#楼公寓产品热销，完全没必要推出样板间。
究其原因，首先，是与起色不明显的楼市行情有关。今年以来，莆田新房、二手房市场成交低迷，买房人信心不足，传导到土地市场，热度也“成色不足”。
虽然眼下利好楼市的叠加政策已见底，但从热门板块的楼盘近期表现来看，即便备案数据突破千，但市场全面回暖还需要更多时间。
其次，暴雷房企推倒了多米诺骨牌，买房人需要信心提振。今年6月以来，停贷潮在多个城市蔓延，莆田虽然没有演变到停贷潮这个地步，但在开发商的各种“骚操作”下，莆田正在上演着一出“表演式复工”的大戏。
当下动辄动辄2-3年之后才交付的期房，令买房人心生不安。而实景示范区一来可以反映开发商的资金实力，另一方面展示开发商做好产品的决心，在信心比黄金重要的当下，很有必要。
老掉牙的逼定营销方式
每个月月底都要上演一遍
国庆过后，市场到底怎么样了？也许因为政策利好叠加国庆假期的原因，从本月末的备案数据来看，莆田市场确有明显起色，起码备案数据破一千二了。
然而到了月末最后几天，朋友圈的置业顾问们显然已经按捺不住，各种楼盘收回折扣的消息层出不穷。从朋友圈的微单来看，莆田不少楼盘准备收回折扣，且折扣截止时间基本定在10月底。
理由也很统一，因为近期市场利好政策频出，政策见底，市场回暖在即。
诚然，这些通知看了让人心慌慌，尤其对于购房者来说，更是加剧了紧张的氛围，再将样本范围扩大之后，我们可以看到，还有不少楼盘直接打着“涨价”的噱头，实际上做着回收优惠的事，而这更多的是销售政策方面的一种调整。
其实，从去年下半年以来，莆田楼市降温加剧，特价房、工抵房等变相降价方式频出，折扣力度方面，开发商也是拿出了满满的诚意。
实际上，每个月月底都有不少楼盘发布过优惠收回的公告，但是月底过后，依然有一大批楼盘重新加入“打折促销”的大军。开发商折扣的释放和收回大都是基于市场行情、营销节点，从而达到更好的销售目的。
所以，在如此大尺度的松绑政策面前，开发商做出“收回折扣”的举动属实是常规操作了。且认真观察，你会发现这些开发商发布的优惠回收亦或涨价通知，基本上千篇一律，每个月的月末2-3天倒计时回收优惠，并通知下个月初涨价。
这就跟我们逛商场经常听到的一句话很像，“今天是优惠力度最大的一天，也是优惠活动的最后一天”，但其实商场的优惠根本不是最后一天。逛商场毕竟属于很小的开支，可能大多数人都不以为然，到买房子时，许多人开始不淡定了。
那么，这波优惠就真的“回收”了吗？事实未必如此。
首先，一些楼盘是玩了一些字眼，将之前降的价格涨回原价，而优惠则是月月倒计时。就像大家熟悉的“双十一”，给力促销的背后，是原价上涨，甚至价格要比平常更贵。裹挟着促销优惠的外溢，只不过是为了击中消费者“占便宜”的消费心理。
其次，优惠回收更多是宣发营造的紧张氛围。其实，到了售楼部现场，你会发现不少置业顾问甚至是负责人手上都有至少1%的优惠。
故意营造热销假象
背后其实是逼定
自古深情留不住，只有套路得人心，在房地产销售中，只要把套路用好了，业绩能翻好几倍呢，所以但凡做房地产这个行业，置业顾问总是要故意营造一番热销的假象出来。
毕竟套路的目的是有效营造热销气氛，使是比较有意向购买的客户加快成交速度。而营造热销气氛会促使客户产生购买欲望或加快成交速度，这在心理学上叫“马太“效应。
就好比如我们去饭店吃饭一样，若是顾客来来往往，找个座位都很难，我们就会凭感官判断这个家的饭做得肯定很有特色，加重了你想要吃的欲望，若是冷冷清清，我们就会觉得这家饭店有问题，不敢进了。
为什么今天会说到这点呢？因为上周小编去高铁新城踩盘了，考察了一番市场的行情，除极个别楼盘会如实坦诚项目真实的来访量，基本上每个楼盘的置业顾问，一问就是项目卖得很好，每天能有好多组客户来访，国庆节项目更是卖得非常火爆。
但实际上，小编去踩盘时，发现即便是来访量比较多的时间段，该楼盘依旧没有一组客户来访。其实，也能理解置业顾问这番说辞，毕竟没有一个项目愿意真的承认自己卖得不好。
而除了小编踩盘外，恐怕买过房的购房者都会碰到这种情况，比如你去过一次售楼部，等你下一次再过去看房的时候，可能置业顾问会跟你说，“某先生，实在抱歉，您想要的某房源我没给你留住，昨天给我同事的一个客户抢走了，您看您再考虑一下其它房源吧！”
其实你看的根本不是置业顾问说的那套，这时候，置业顾问又会说，“对对对，我记错了，那一套还留着，要不今天就先小定，免得被别人抢先一步，你我都挺遗憾的。”
不仅如此，为了逼定，可能有些置业顾问还会给你看他们内部的销控表，证明自己卖得特别火爆。如果是已交付的楼盘，置业顾问可能还会给你看某某网红视频，说某几十万粉丝的网红买在这里，都夸项目位置好，居住体验佳等。
可能，有些没有定力的购房者就会马上下定，说句实话，小编此前假装去看房，看了置业顾问给出的网红视频后，确实有想买的冲动。
所以，这里提醒购房者们，在看房时一定要保持定力，结合自己需求，不要被一时的假象所迷惑，以免买过之后再来后悔并不适合自己。