近日，一则来自财政部的重磅消息惊爆房地产圈：严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。
很显然，这也就意味着，以城投、国投等为主力的国有企业，可能要退出土地市场了。说白了，这个政策就是禁止地方城投平台进入土拍市场拿地兜底。
可能不少网友还没有get到这个点，听得一头雾水，现在房地产市场的局势不是救市吗？为何现在突然喊停地方国企拿地？这不是矛盾么？
看似矛盾，其实并不，而这也是我们今天要聊的新话题。
城投进场或解燃眉之急
但并不能解决实质性问题
毫不夸张的说，这则消息对于很多城市来说简直是晴天霹雳，因为在这一轮土地市场降温的情况下，各大城市的土地市场上，地方国企、城投公司正成为拿地主力军，托底信号明显。莆田，也是如此。
这一政策出台，意味着此前频繁亮相的拿地大户“地方国企”，将会失去土拍入场券。有人认为说这可能要让很多城市土地出让出现零成交，房地产市场又要被攻击了，而且与当前的救市背道而驰。
你看，从年初到现在，全国层面出现了非常密集破例性行政，一次又一次戳破救市的底，比如国庆前9月29日，央行、银保监会发布通知允许打破房贷利率下限红线。
对今年6-8月份新房房价环比、同比都连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。目前，至少全国已有包括石家庄、天津、武汉、秦皇岛等12城降至3字头。
紧随其后，也就是9月30日，税务总局发文，2022年10月1日至2023年12月31日，一卖一买在1年内置换房产成功的纳税人，最高能全额退还已缴纳的个人所得税。
接着国庆期间，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以上由3.25%降到3.1%。
从目前来看，所有的救市政策力度是前所未有的，但现在叫停地方国企拿地不是矛盾吗？其实并不矛盾。
首先，我们先搞清楚，自去年下半场开始，各地城投、地方国企为何身影频现？因为在“三道红线”重压下，大部分民营房企融资环境急剧收紧，渠道收窄，加上楼市下行的影响，资金严重受困，导致房企拿地意愿显著降低，央企国企则保持了一定的投资规模，但力量有限。
就莆田而言，今年土拍除了澳德状元里、清塘地块十二是民营房企拿地，其余地块均是央国企，且即便是民营拿了地，但此前该地块也流拍过两三次。所以此时，如果地方国企不进场，无疑土地市场会更冷，数据更差。
但问题就出现在，地方国企进场了，抛开数据层面，就解决了实质性问题吗？显然，没有。
首先，不可否认的是，地方国企是给土地市场托底了。但大部分地方国企拿完地之后，就根本没动静了，可能有些拿地一年了，连售楼部都没建。毕竟，在市场行情差的时候，只是带着任务进场，自然也没有及时开发意愿，这就严重影响了市场流动性。
比如海峡置业去年竞得的土海地块一，至今未有任何动作。还有莆田国投基本没有一拿地就入市的习惯，很多地块都是囤积很多年之后才入市，比如在售的国投新涵首府是2012年拿的地，国投木兰府也是2019年拿的地。
其次，国投等不动工也是有原因的，一方面本身运营能力就不如大牌房企，加上托底拿的地块大都是外围、位置相对偏远，非优质地块，现在市场大环境不好，真开发建成了，大概率卖不动，还不如躺平囤地。
另一方面，正因为多数承担了远郊地块的“托底”作用，自然对市场整体影响面并不大。
土地供应量势必会缩量
但市场浮动的核心是供需关系
不说莆田，今年地方城投究竟拿了多少地？
根据中指研究院统计数据显示，第三批次土拍，全国22个集中土拍的城市，只有13个城市完成了第三批次土拍，但地方国资平台拿地金额已经接近2000亿，占比高达50%，独占拿地金额的半壁江山。
无锡苏州南京这些重点城市，城投拿地的比例都超过了70%，杭州也超过50%。
地方城投兜底尺度空前，真的就“暖场”了吗？实际上，土地市场，并没有明显回血迹象，相较于去年三批次的4364亿元下降11%。
但就当下的市场大环境而言，有人兜底，总比没有强。参考目前土地出让情况，若未来没有城投、地方国企参与，大多数城市土地供应量势必会缩量，土拍结果肯定不会好看。至少在短期内地方国企被抽离，土地市场势必会继续降温一阵子了。
那这个政策会对莆田楼市产生哪些影响呢？说到影响，关于政策我们先画个重点，很多人看到这则政策后就开始宣布，地方国企禁止拿地，其实一刀切来判断禁止地方国企、城投公司是不科学的。
如果仔细研读的话，会发现开头的这段话是有条件和主干的，禁止地方国企举债拿地，并不是不让地方国企拿地，只是不允许负债了，所以对莆田的城投等公司来说，影响还是不小。
民营房企已经“躺平”不再拿地了，城投等地方国企不让举债也很难再参与到土拍市场当中，那么未来莆田的土拍市场市场很有可能就只剩建发、保利等央国企拿地了。
再做个猜想，从坂头西地块一可以看到头部房企近来拿地意愿也不高，而若是城投等不能再托底，那么土地若想顺利出售，是不是需要降低地价？而面粉都降价了，那么面包是不是也要跟着降价呢。
这个猜想也是很多买房人的真实想法，觉得没人拿地了，土地价格下降了，房价也就跟着下降了，其实这只是个间接关系，不是直接关系，并不能以此判定房价趋势，毕竟市场浮动的核心是供需关系，而不是成本。
打掉“虚增土地出让收入”后
更真实市场行情才会浮出水面
不管是从莆田还是全国层面来看，叫停地方国企托底，市场都会出现降温，那为什么要在救市之时突然叫停城投托底呢？这不是让地方财政收支矛盾更突出吗？
小编认为事情不会是这么简单直白，如果直接断了地方的财路，那还要人怎么办事呢？道理都懂，但托底的副作用太大，必须得停止服用了。
一方面，地方国企托底的背后其实不完全是一种市场化的行为，随着拿地规模变大，整个过程中增加了很多的隐形债务风险，埋下了新的暴雷风险。
目前除了极少部分财大气粗的国企可以靠自身资金，大部分都是靠融资来拿地，但这几年金融监管趋严，也是明确不能拿融资款用于土地款，买地需要有自有资金，但地方一般不会去穿透城投等的资金，这些行为放任下去就会导致债务像滚雪球，借新债去还旧债，这是上头绝不愿见到的局面。
另一方面，前面我们也讲过，地方国企拿的地，大部分都没开工，严重影响了市场流动性，不开发更没钱还债务，这样就形成死循环，反而扩张了有价无市的泡沫资产，这就是妥妥的“虚增土地出让收入”。
同时，对于地方来说，通常都是年初就计划好了今年要卖多少土地，拿多少出让金。如果按照今年的土地行情，地方的紧日子就要过得比预期更紧，但地方国企贡献的土地收入反而让政府不用勒紧裤腰带过日子。
本质来讲，这就相当于寅吃卯粮，资金空转一圈后，终是国企扛下了一切，这样风险很大。如果地方国企不托底了，那还有什么救市法宝呢？
最近有一二线城市出奇招，直接出手回购当地新房，这个举措简单粗暴，起到了去库存的效果，而且在销售端用真金白金力挺市场，加快房企的资金回笼。
病症出在房企身上，解药也得放在房企才行。如果最后民营房企能吃到这波肉，不仅能保交楼，也能挽救购房者的信心，更能解决企业的资金困难。
所以，从短期看，叫停地方国企托底会使得土地市场陷入冰窟，但长期来看，打掉“虚增土地出让收入”后，更真实的市场行情，才会浮出水面。