近期莆田楼市的成交咋样？
整体看还是一般，但不少人会发现发现房子其实也没那么难卖，比起小面积、低总价的刚需盘，以面积130㎡+以上、单价1.8万+产品为销售主力的不少改善盘，现在反而是楼市里的宠儿。
除此之外，不知道大家有没有发现，最近一两年经济形势不是很好，但在这一波楼市强复苏期内，改善对市场的反应，最为迅敏。
眼下10月已过半，在这个特别的月份总是值得去畅想和解读的，今天想和大家聊一个直白的话题，关于改善住宅卖得好，不是因为工人能赚钱，而是老板没活干了。
莆田买房通
改善和刚需赚钱逻辑不同
花钱买房逻辑自然也不同
刚看到小编给出的结论时候，可能有些人会感到惊讶，甚至持有怀疑的态度，其实看完整篇文章，你会觉得“嗯，还真是这个逻辑”。
如果有认真研究近几年的莆田市场，大家会发现一个周而复始的轮回，那便是市场火热的时候，往往刚需产品会比较畅销，而市场降速的时候，改善产品反而成为主流。通俗点讲就是，增速市场做刚需，降速市场做改善。
为什么会出现这种定论呢？因为改善和刚需是两个赚钱逻辑。通常情况下，改善群体基本很多都是企业主和个体户，他们赚钱方式主要是靠投资，而刚需群体普遍是打工人，他们赚钱方式完全是靠工资。
而赚钱方式上不同，也决定了其花钱逻辑是相反的，特别是经济形势上扬和下挫的时候，刚需和改善群体对于出手买房时间点选择完全不同。
首先，这里我们先明确一点，房地产市场好是因为大市场好。而大市场越好改善业主越没闲钱，因为在经济向上的时候，他们会对自己从事多年的行业进行增资扩产，要么是增加生产流水线，要么是扩大门店。
这个时候，不单是用自己的钱投资，可能有些改善业主还会再借点增加扩产，所谓的房产增值他们根本无暇关注，买房反而是他们在此时的第二选择。
这个道理也很好理解，比如当你投1000万能赚1000万的时候，你会选择贷款干嘛？显然不会傻到选择去买房。不要抬杠，虽然我们知道有一些行业的利润可能赶不上房价在某一段时间的上涨幅度，但是作为生意人的基本盘，照顾好自己的主业才是第一位的。
而打工的刚需赚钱逻辑里压根没有赔钱这一说，只有涨工资、降工资、没工资。大市场好的时候，作为刚需的普通工薪阶层，不管是对于未来收入还是房价预期都信心充足，两个因素叠加，会使得他们在这个时候敢于大胆出手。
大市场不好降工资，普通工薪阶层对于未来生活，你到底能不能过得下去，都已经没有信心了，更加不敢出手买房。另外，房价下降也会使他们更加的畏手畏脚。
而对于改善全体而言，到大市场差的时候，生意不好做，他们预判投资利润会下降，赔钱风险会增加，你以为他们会一直坚持不懈到赔完？不会，这个时候如果拿钱随便去进行增资扩产很有可能会打水漂，此时他们在投资的时候会相对更加的保守。
不投资就意味着手上有一些闲钱，越是有闲钱反而会更加关注自己或者家人的居住条件，这个就是我们开头所讲的市场低迷期，为什么一些地方豪宅反而更加的热销。
总结下来就是，市场好的时候，改善拿钱投资再赚钱，而刚需则是拿着最高时候的工资，用最贵的价格买最贵的房。市场差的时候，改善买便宜房保值还是投资，而刚需主流思维“买涨不买跌”，选择按兵不动。
刚需观望不动
改善已率先出动
以上改善和刚需的买房逻辑也反应到了市场上，谁说莆田人没钱？谁说没人愿意买改善盘？啪啪打脸这不就来了。
你以为现在莆田市场是价格战，谁卖得便宜谁就有客户？对，也不全对。因为户型大、价格高的改善盘，近期客户也不少。
即便我们此前说今年国庆莆田楼市没有黄金周，但主城区的改善或豪宅项目依然火爆，莆田成交量相对较高基本都是均价1.8万+的改善盘，至少改善购房者买房的意向，比刚需购房者要强不少。
成交近况也反应到市场，成了一张张飘红的海报。往年国企，单盘热销XX亿的海报随处可见，且基本都是以刚需、刚改盘为主。从去年开始就有所不同，不少刚需盘哑火了，一众改善盘反而硬气起来了。
不说日常，就国庆7天，保利建发棠颂和府、建发龙湖书香府、联发保利禧悦等，这类143㎡以上户型为主力的项目，都卖出了不错的数据。
不止是国庆，目前市面上的改善热盘首开基本都能获得不俗的成绩，比如保利联发玉湖和悦首开即售罄。当下市场，除了极个别热盘，大多数刚需项目即使在价格、首付上做出大的让步，每月成交量依旧少得可怜。
反观单价、总价都挺高的改善盘，在市场行情不好的时候卖得火热。
好货依然靠抢
大户型卖得更快更贵
“房子多得是，卖这么贵谁买？”这是网友经常会提出的质疑，但事实恰恰相反。
事实一：四大天王进入清盘阶段。
说个恐怖的故事，四大天王的建发融创和鸣兰溪开始清盘了，住宅已经所剩无几。莆田房管局官网统计显示，和鸣兰溪全部楼栋加起来仅剩48套房源未备案。（数据截至10月16日）
和鸣兰溪清盘，另外三大天王也不远了，比如联发融创龍德井壹号只剩267套房源未备案，保利天汇也仅剩231套房源未备案，可是你还没攒够钱，你说可不可怕。（数据截至10月16日）
事实二：大户型反而比小户型卖得快，卖得贵。
2017年以来，市区120㎡以上面积段的改善房，成交占比显著提高，尤其是细看今年有动作的新盘，会发现，比起90-100平左右的中间套，边套大户型成交更为可观。
此前，小编踩盘时，也有置业顾问反映：“即便同一层的情况下，143㎡比中间户的实际销售单价贵大几千，143㎡户型依然热销。”
事实三：改善客户更看重圈子和舒适度，而不是钱。
真正的改善群体买房，比起价格，他们更喜欢买最适合自己的，住得最舒服的房源。比如为什么保利建发棠颂和府会选择推出超大平层，显然有终极改善需求存在，开发商也已提前做好了调研。
同样的，处在万达板块的融创建发观澜云著，一直坚持品质，也一直卖得很好。
三个事实总结下来就是，只要品质好、配套够硬、圈子够好，就算有些溢价，照样有人掏腰包。随着改善盘数量增加，内卷加剧，莆田那些安置混居、刚改搭配的伪改善盘必然会退出市场。
市场基本面已变
改善盘或将主导市场
就像手打柠檬茶，改善盘已然成了莆田的流量密码，你发现没，不少新盘越做越改善，本土国企代表国投也瞄准了改善市场，比如国投木兰府、国投迎宾府都是新中式风格，洋房。
而不仅在市场回暖信号强烈时，改善项目就领势而起。在去年全国楼市整体下行的情况下，豪宅市场依然逆流而上，这也印证了市场差的时候，富人更倾向于买房避险。
此外，今年7月贝壳研究院发布了《2021-2035住房市场需求预测报告》,预计到2035年，改需占比接近60%，拆迁购房需求占比超过30%，而刚需仅占10%左右。也就是说，改善需求将主导市场。
政策端的支持，也默认了这一结论。
国庆前一天税务总局发文，2022年10月1日至2023年12月31日，一卖一买在1年内置换房产成功的纳税人，最高能全额退还已缴纳的个人所得税。
从近期了解到的情况反应，改善主导市场正在莆田成为现实。
大市场差，收入波动，政策利好频出，对刚需的购买力和影响挺大，“年底会有更多优惠，等到明年还能降”，是刚需迟迟不肯出手的理由之一。
而改善客群大多手握闲钱，选择置换的客户也有房产可以变现。当下改善客户的买房意愿和成交成功率，显然要比刚需高一些。
所以，不是说经济下行，楼市不行吗？到头来只有我不行呗？