房贷利率可以“转”成3.08%？
最近朋友圈关于转贷的广告越来越多，而且据小编了解，已经有不少人把原来利率5.45%以上的房贷转成了3.5%，甚至是3字头。
说不心动那都是假的，毕竟没有对比就没有伤害。特别是现在莆田各大银行普遍执行首套房最低4.1%的房贷利率，创下历史新低，不少网友自嘲“大冤种”、被割韭菜。
那“转贷”究竟是怎么回事？实际操作可不可行？有多少成本？风险又如何呢？这就是我们今天要聊的话题。
高处不胜寒
不患寡而患不均
这一波收割，躲过去的人并不多。细数起来，更惨的是已经被连续被收割好几年的韭菜们了。
太远的就不说了，就说2021年，犹记得去年还有一段时间出现过房贷审批困难的时刻。在小阳春气氛的烘托下，一段时间内莆田买房执行的主流利率是5.3%左右，之后甚至首套房贷利率高达到5.5%，有很大一部分人，都是这个时间点上车买房的。
但从2022年二季度开始，房贷利率开始猛降，一路降低到今天的首套首贷4.1%。什么概念，如果你是2021年买的房子，以5.45%的利率贷款100万，每月要比现在买多还约814.58元！
一年下来，就要多支出约9774.96元，这些足以支撑一个正常家庭的物业费及部分其他开销了。更重要的是，在疫情和经济下行的压力下，眼下的钱并不是那么好赚，还有面临随时被裁员的准备。
孔子说过：“不患寡而患不均”。确实，就是因为早买了几个月的房子，就每月要比别人多还百千把块房贷，任谁都觉得自己是纯纯大冤种。
嗯，你动了这个念头，针对你的第二波收割就开始了！
第二波收割开始
转贷实际多为经营贷
关于第二波收割，小编不说，想必大家应该也知道。最近这段时间中，各大平台上或者朋友圈里都充斥着准备割你，不对，是教你怎么降低利率的好心人。
总之，他们懂你的生存不易，懂你因为房贷利率站岗每月多还千把块钱的心酸。同时，他们也会通过价格对比，直接给出每月能少还几千元的贷款，谁看了都会很心动。
当然，话术也是很统一的，比如最近一段时间，市面上转贷的人越来越多了，经历了那么多实际成功案例，给你讲一下更精准的要求，如果不符合暂时办不了。
这潜台词无非就是，我这里有一手资源，快来找我办吧，另外，你能不能办还要看符合条件不。只要有房产证在手的，绝大多数都可以操作，直接从5.5%的利率降低至3.5%，甚至更低，每月省下1000多块，不香吗？
简单来说，无非就传递两条信息：
1、转利率我们能办，而且很多人都转了。
2、转过利率后，是真香。
这其中，他们或许绝口不提你需要拿出来的费用、绝口不提转利率后你需要承担的风险，当然，有些中介会直言提醒。
那这个转贷，是转成什么贷款？是否可操作？又有何风险？
小编咨询了相关业内人员，得到的答案，原来大多数是转成经营贷，年限一般是三到十年，目前莆田利率普遍在2.9-3.5%左右。
据中介介绍，2.9%基本上做不出来，纯粹是宣传的手段。因为需要实际经营公司，或者店铺有实际经营的营业执照，而且是稳定经营，有好的银行流水，征信。
同时，这么低的利率，显然天上不会掉馅饼，房贷转成经营贷是有条件的。首先，我们从技术层面来剖析下这种方式实操的可行性：
1、最重要是有房本，就这一个要求，所以还没下房本的可以放弃了。
2、如果房子有贷款，要先还完银行的贷款。正常来说，很难有人会一下子拿出大几百万的现金来结清房贷，这时候中介可能会推荐担保公司来垫资还款，也就是我们俗称的过桥。
3、除了房产证以外，家庭名下还得有一家注册的公司。如果家里没有现成的公司，意味着得注册或购买公司。不过，听说这项存在很大操作空间。
总而言之是，提前把按揭贷还掉，再转成利率低于3.5%的抵押贷。而且，经营贷用来买房子，本身就是违法行为，既然违法，必然面临抽贷的风险。
小编也咨询了业内人士，除非征信或者财务发生重大变状况，银行才有可能抽贷，但说是这么说，谁也不能保证未来未发生的事情，以大博小不可取，会有什么后果，看看市面上那么多法拍房就知道了。
你想着赚按揭的利差
中介只想赚你的抽成
简单来说，这种方式就等于你的房贷担保公司帮你结清，就是全款的房子再拿出来做抵押经营贷。
很多人看到朋友圈的广告，觉得转贷后月供降了下来，但其实这个利率比房贷高，比如说100万利率3.5%，就是每个月3500*120月=420000利息+。
而且，不仅产生的费用高，风险也巨大。首先，不会有中介告诉你，那些包装为 10 年期的经营贷，只是授信，每3-5年（有的是 2 年）就需要去续签一次。
比如借100万，并不是说到了十年，你再还这本金，这中间需要操作两三次。这个坑就在于，续签时候，是要归还本金的，这个时候可能还要找担保公司，目前莆田的费用是0.3%，大概就是100万可能要3000块左右。而且续贷时，不保证利率不变。
其次，转贷的第一步就是先还清房贷，这中间就需要过桥垫资费。整个交易过程中，由于还有第三方，不仅任何一个环节出现道德风险，钱就没了，还需要支付一笔不少的费用。
据业内人士透露，过桥垫资费用基本上加在一起要百分之3-4左右，也就是说垫资100万的话，费用大概是30000-40000元不等。而且，除了这笔费用，还要加上我们前面说的续贷，10年间还要多付3次左右过桥费用。
这里也特别提下费用，被很多人忽视的地方，担保公司除了收取过桥垫资费用外，不管最后经营贷下不下得来，还要再收一笔3000-5000元的服务费。
当然，中介不是活雷锋，推荐转贷业务赚的就是中间的提成，比如上面所说的过桥垫资3-4手续费，担保公司会将提成给中介。
其他肉眼可见的利差
更多是深不见底的套路
还有一个小细节，可能很多人没有留意到。虽然经营贷分先息后本和本金利息一起还，但基本是看客户资质决定的。
不少人都是先息后本，目前我们房贷有两种还款方式：等额本金跟等额本息，这三者其实有很大区别，产生的实际利率也不一样。
先息后本，一般是按日计息，提前还款不罚息，每个月先付利息，第12个月还本金+第12个月利息。
等额本息，每个月还款额中，前面是还利息多，后期是还本金多。
等额本金，每个月还款的金额不同，第一个月最多，后续越来越少。
差距很明显，同样是借100万，先息后本的付款方式，利息是给得最多的，更适用于紧急时的资金应急，持有时间越短，利息给得越少。
举个简单例子，比如之前买房5.15%的房贷利率，10年综合算下来28万利息，而经营贷最低2.9%，10年也要34万利息。
总之，经营贷的先息后本还款方式，其实是饮鸩止渴，表面上利率低，其实还款更多。你期间感觉到每月还款金额减少，压力降低是因为你只还利息，本金到期需要一次性偿付，这还不算服务费和各种成本。
所以，小编建议各位还是谨慎考虑。一来，借贷产品的利息更高。二来，国家向来严禁此类资金流入楼市，而且会在你借贷之后，严查资金走向。
可能看到这里大家会说，你前面不是说莆田有很多人转经营贷，其实据中介介绍，做这种经营贷的基本都是做生意的人，没钱，但是又不想在行情比较差的情况低价甩卖房子，所以宁愿多付一点利息，以求有更多现金流来缓解经营困难。
另外，说到房贷，目前莆田大部分人不会规规矩矩还满30年，基本上一套房子供10-15年结清的也很多，所以没必要为了纠结5.45%和4.1%去转贷。
总而言之，买房子是长期谋划。转为经营贷和各种骚操作有政策违规风险，抽贷风险。同时，也面临被二次收割的风险，总体来说弊大于利，划不来。