保函替代商品房预售重点监管资金实施细则
(征求意见稿)
第一条为进一步优化营商环境，创新商品房预售资金监管模式，管好用活项目资金，支持和服务企业发展，确保房地产项目顺利建设竣工交付，根据《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》、莆田市住建局印发《莆田市商品房预售资金监管暂行规定》、《关于调整部分房地产行业服务和管理措施的通知》等相关规定，制定本实施细则。
第二条在莆田市辖域内开发建设房地产项目、符合相关条件的房地产开发企业，可使用保函替代所开发项目预售资金监管账户中的部分重点监管资金。
第三条一张保函对应一个项目，一个项目仅限一家金融机构根据项目建设进度开具不超过二张保函。
第四条本实施细则试行两年内，保函可替代的额度不超过整个项目应重点监管资金额度的50%、账户中重点监管资金余额的50%；本实施细则试行两年后，保函可替代的额度不超过整个项目应重点监管资金额度的80%、账户中重点监管资金余额的80%。
第五条申请保函替代商品房预售监管资金的房地产开发企业应同时具备以下条件：
1、企业(含所属集团、合作企业及主要股东)财务稳健，满足“三道红线”融资监管要求，未出现债务违约、债务展期或逾期支付债务利息的违约或逾期记录，未被相关部门列入风险或关注名单；
2、依法诚信开发经营，未被行政处罚，企业主体信用评级AAA级以上，未被列入全国失信被执行人名单；
3、遵守商品房预售资金监管相关规定，依法依规缴存和使用商品房预售资金；
4、预售资金监管账户未发生司法冻结、查封、扣划或税收保全等强制执行措施；
5、未出现项目停工、逾期交房、较大工程质量问题，不存在拖欠农民工工资或工程款等工程建设款项、群体信访投诉或信访投诉处理不及时不到位情形。
第六条房地产开发企业向金融机构申请开具保函业务时，需符合出具保函金融机构的客户准入、业务背景、担保方式等相关条件，以及本实施细节第五条相关要求。
第七条替代商品房预售监管资金的保函，必须为不可撤销、见索即付现金保函。保函出具的金融机构，在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不能以任何理由对抗索赔请求。
第八条保函内容应当符合有关法律法规的规定，包括开发企业信息、项目信息、监管账户信息、担保金额、保函期限、赔付约定等。保函期限自保函生效之日起至所担保项目全部完成房屋所有权首次登记之日止。
第九条符合以下条件之一的金融机构可以开具保函：
1、在莆田市辖域内有正常经营场所的国有商业银行、全国性股份制商业银行、国家政策性银行、福建省省级地方性商业银行。出具保函的金融机构与预售资金监管银行不能同为一家机构。
2、持有莆田市金融监管部门颁发的融资担保业务经营许可证的政府性融资担保公司，或福建省内其他地市金融监管部门颁发的融资担保业务经营许可证的政府性融资担保公司，其在莆田市辖域内设立办事处，且具有经莆田市金融监管部门备案的经营范围、经营场所等相关内容，同时应具备以下条件：
（1）经人民银行备案的第三方评信机构出具的不低于AAA的信用评级证书；
（2）注册资本金在人民币2亿元以上，实收资本不低于2亿元，且为货币出资；
（3）股东中具备持续出资能力的国有企业股份占比不少于90%；
（4）上一年年末企业净资产不少于3亿元；
（5）经营融资担保业务10年以上，且最近3个会计年度连续盈利、最近3年无重大违法违规记录。
第十条保函的被担保人和担保人对出具保函的真实性负责，由此产生的有关法律、经济责任，由被担保人和担保人自行承担。
第十一条保函的受益方为项目所在地的市或县住建局（以下简称住建部门）。保函开具前，应由住建部门、房地产开发企业、金融机构三方签订《保函替代商品房预售监管资金协议书》，明确相关事项和权利义务后，金融机构依据协议书相关内容开具保函。
第十二条保函开具后，房地产开发企业先将保函及相关资料上传预售资金监管系统提交替代申请，然后向住建部门报送保函原件。
本市金融机构出具的保函，住建部门应在5个工作日内完成审核；本省其他地市金融机构出具的保函，住建部门应在7个工作日内完成审核。经审核符合要求的，住建部门通过监管系统通知监管银行拨付款项，监管银行应在2个工作日内一次性完成款项拨付；审核不符合要求的，通过监管系统通知申请人并说明理由，申请人应在通知后3个工作日内取回保函原件。住建部门要做好保函原件相关移交签收工作。
第十三条保函替代的款项拨付后，该项目后续工程建设所需资金在保函替代的额度内部分，不再申请资金拨付；根据工程节点及建设进度，实际完成工程量已超过保函替代的资金，房地产开发企业可以按规定向县区住建部门申请资金拨付。申请前房地产开发企业应在监管系统中录入保函资金及对应替代工程建设具体支出，并经县区住建部门核实确认。
第十四条保函出具后，金融机构应跟踪房地产开发企业和项目总包单位的工商信息变更、纠纷诉讼、负面舆情、项目履约，工程进度等方面情况，确保企业和项目持续具备开具保函条件。
第十五条出现以下情形之一的，住建部门即可向金融机构出具保函原件及《保函索赔通知书》发起索赔：
1、项目存在拖欠农民工工资、工程款、材料款等工程建设必须款项，可能发生工程停工、逾期交房等不稳定因素；
2、项目出现工程质量、合同违约或者侵权等问题，被担保人未支付相应经济赔偿；
3、保函到期前20日，标的项目未完成房屋所有权首次登记且保函未延期或重新开立，同时被担保人未能在本保函到期日前20日将标的项目后续工程建设应留存监管资金存入监管账户的；
4、发生监管账户被司法冻结、司法扣划、税收保全等强制执行措施；
5、出现影响该开发项目工程建设的其他违法法规行为，或者住建部门认为的其他情形。
第十六条金融机构在接到住建部门保函索赔通知后5个工作日内，须无条件将保函确定的索赔金额全部存入指定账户，逾期赔付按索赔金额每日1%承担违约金，并取消其继续开具此类保函资格，属于商业银行的同时取消其承接新的预售资金监管资格。
金融机构在完成索赔支付后3个工作日内应书面告知住建部门。
第十七条出现以下情形之一的，保函失效：
1、保函所担保的项目完成房屋所有权首次登记，担保义务履行完毕；
2、保函到期前，被担保人将保函的担保金额全部支付至预售资金监管账户；
3、索赔完成，担保人将保函的担保金额全部支付至预售资金监管账户；
4、已重新开立保函替代或覆盖原保函担保内容，新保函受理后原保函失效；
5、监管账户中余额达到项目建设进度应留存的额度，被担保人可申请撤销保函担保，保函担保撤销后失效。
第十八条本实施细则试行期限两年，两年后根据需要进行修改完善重新印发施行。本实施细则解释权归莆田市住房和城乡建设局。