暂且不论政策效应何时发力，不知道大家有没有留意到，就是新一轮的救市政策，各大城市几乎都在顺应一个大趋势：向改善置换靠拢！
1、已经有房的家庭，鼓励你卖掉老旧房子，更好地去置换。
随便举几个例子：
无锡降低了二手房的交易成本，将个人住房转让增值税的免征年限，由5年调整为2年，很明显利于改善置换。
佛山满五年的商品房，不计入限购，再买房都按首套房来算首付和利率，这其实也是在释放改善型住房的。
长沙出租后的存量房不纳入家庭住房套数，只要租出去就有购房名额，增加改善置换需求。
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2、多孩家庭，给你房票和优惠，鼓励买房换房。
不说远的，就先举例莆田吧！6月9日莆田在公积金方面，提高了最高贷款额度，对二孩及以上家庭给予支持，贷款最高额度由原来的60万调整至70万元。同时，第二次申请使用住房公积金贷款，首付款比例调整为不低于30％。
除了莆田，还有南京、东莞、江苏、宁波、东莞、武汉、厦门、无锡、杭州等多地在松绑限购政策时，对二孩或三孩家庭允许在现有限购套数基础上可新购1套房。尤其是杭州，除了限购增加一套，还能优先摇号。
以上这些，都是对改善置换需求的释放，与此同时不禁让人生出疑问。为什么以前松绑针对的是刚需，而现在却是改善呢？是刚需不行了吗？
接下来，听小编来帮你分析分析。
各地针对改善型客群而进行的楼市松绑政策，应该是自四月以来的楼市最大改变，为什么这波救市浪潮，要向改善重点发力？
原因也很简单，小编认为有以下几点。
其一，是住房供应结构的变化，新房产品改善化趋势日益明显，这些政策顺应了人们住房需求的日益提升。
其二，随着房价的不断攀升，加上如今整个经济市场都不算好，无论是刚需还是改善群体，购房能力都受到了限制。
所以，我们也看到了政策在大力降低刚需的购房门槛和成本的同时，也针对改善需求进行支持。毕竟，刚需和改善，都是“合理的购房需求”。
而究其更深层次原因，相较于资金有限的刚需客群，改善客群属于楼市既得利益者，他们更加容易倾向于相信城市利好，这个时候也更加容易入手。
只有多一些有能力买房的人，才能增加市场流动性，且有些三四线城市本身吸引人口能力就不够强，只能让原本已经有房的本地住户再度进行购房，因此，我们也看到很多城市在这方面做出了政策放松。
第三点，小编认为也是最重要的一点，下行的市场中，普通刚需住宅与豪宅，走出了截然不同的行情。
比如上海 4 月至 5 月全域静态管控，新房销售活动一度停摆，但 6 月认购重启后，入市的 8 个单价超 10 万元 / 平方米项目均备受热捧，豪宅购房者感受到了 " 一房难求 "。
根据CRIC数据显示，2022年6月1-9日，上海总价3000万以上的一手豪宅成交共23套。改善空间的需求，瞬间爆发了。
此外，根据房地产研究机构克而瑞的数据，今年前 4 月，上海、杭州、合肥共计成交高端住宅 6123 套，上海单价 10 万元 / 平方米以上住宅共计成交 2708 套，创近年来新高。
除了一二线城市外，部分三四线城市当地可能因为房价过高等原因，楼市的主体已经是改善型客户了，所以，救市政策发力点必须对准这批购房需求。
且相对于其他城市，莆田市场不管是从价格还是产品上都呈现出明显的改善置换需求本就已经成为主流需求。
首先，边套户型更受青睐，大户型成交占比逐年升高。
120㎡被视作刚需房与改善房的分水岭。2017年以来，市区120㎡以上面积段的改善房，成交占比显著提高，尤其是细看今年有动作的新盘，会发现，比起90-100平左右的中间套，边套大户型成交更为可观。
其次，房价梯度进一步拉大，贵的越来越贵。
2017年土拍重启后，土地价值提高，地价梯队逐步构建，也塑造了莆田房价梯队的形成。马天效应自此也越来越明显，主城价值回归，项目定位趋同，板块内部均衡性越来越强，基本形成主城核心区1.8-2万+/㎡、主城缺点明显的部分板块1.5-1.6万/㎡、乡镇板块0.9-1万/㎡左右的清晰价格梯度。
三是市场分化加剧，高热度板块以高房价板块为主，高热度楼盘以高价楼盘为主。那些郊区的低价刚需项目，除了本地自住客群，将会因为刚需观望入场后继无力，目前无论是房价还是成交都很难有太大的起色。
而那些重点板块的改善甚至是高改项目，则会因为受到改善客群的青睐，会在市场信心逐步恢复率先有好的表现，比如联发保利禧悦首开就售罄，建发龙湖书香府仅一个月左右的时间交出了两开两捷的佳绩。
所以，此前文章我们一再强调，当下莆田已是品质改善时代，未来市场分化将愈发明显。
市场基本面变了，那么购房者的买房逻辑也很有必要换一换了，小编认为现在买房的中心思想应该是：要买更好的房子。
简单粗暴点讲，在“房住不炒”的主基调下，现在买房已经过了短期致富的时间了。对于改善需求而言，买房有能力的话，一定要买更好的房子。
另外，从长远来看，莆田已进入改善时代，好的产品在未来进一步置换的时候越能保持流动性。
现在改善的方式无非就两种，一是置换，二是再买一套房。
无论是这两种方式的哪一种，站在资产配置的角度去考虑，你的第二套房肯定会比第一套房更好，只有越换越好的道理，千万不要乱买。
如果你已经有了第一套解决自住，并且房贷压力不是很大，那么可以去考虑购置第二套房。此外，第二套房在兼顾自住属性的同时，也要注意现金流的问题，毕竟买房是为了更好生活，而不是越活越累。
最后再强调下，买房永远跟着政策走。现阶段的政策，就是鼓励改善需求入场。至于先卖还是先买，感兴趣的朋友可以点击查看【当下想在莆田换房，该先买还是先卖？】。